[집코노미] 절세의 마법…손해보고 판 부동산 활용해 양도세 4000만원 줄여

차손·차익난 부동산 같은 해 팔면 양도세 상계
"손실난 부동산 팔 때도 양도세 신고해야 절세"

서울의 한 아파트 단지. 한경DB

부동산 투자자인 김 과장은 요즘 잠이 오지 않는다. 안 내도 될 양도소득세 4000만원을 더 냈기 때문이다. 수년 전 지방에 투자했던 아파트들의 매도 전략을 잘못 짠 게 화근이었다. 손해를 본 부동산을 지난해 우선 정리했지만 뒤늦게 세무상담을 받아보니 절세 기회를 걷어찬 것과 다름없었다. 김 과장은 도대체 어떤 실수를 했을까.

◆“상계처리 몰라서…”

서울에 자가로 거주하는 김 과장은 수년 전 수도권과 지방에서 3억원짜리 아파트를 한 채씩 사들여 3주택자가 됐다. 세입자의 보증금을 안고 대출까지 끌어들여 ‘인생 역전’의 꿈을 안고 매수했다. 성적표는 크게 엇갈렸다. 수도권 아파트는 교통 호재를 업고 2억원 가까이 올랐다. 반면 지방 아파트는 지역 경기침체와 공급과잉이 겹치면서 1억원이나 떨어졌다.

덜컥 겁이 난 김 과장은 지난해 말 지방 아파트부터 처분했다. 더 기다렸다간 시세 회복은커녕 반토막이 날까 두려웠다. 차익이 없었기 때문에 양도세도 없었다. 눈물 같은 1억원을 날렸지만 같은 시기 투자한 수도권 아파트 가격이 두 배 가까이 오른 게 위안이었다. 하지만 시장이 다시 어떻게 변할지 종잡을 수 없었다. 김 과장은 블루칩이던 수도권 아파트도 올해 초에 정리했다.

김 과장은 3억원에 산 수도권 아파트를 5억원에 팔면서 양도세로 6100만원을 냈다. 조정대상지역이 아니었던 까닭에 최고 62%의 중과세율 적용은 피했다. 하지만 차익이 컸기 때문에 일반세율(38%) 자체가 높았다. 양도세는 차익이 클수록 세금도 오르는 누진세율 구조인 까닭이다. 세금을 내고 1억3900만원을 남겼지만 지방 아파트 손실을 감안하면 김 과장이 손에 쥔 건 3900만원 정도다. 이마저도 취·등록비와 대출이자 등을 감안하면 실제로 남은 게 거의 없었다. 김 과장은 그래도 ‘수업료’를 치르지 않았다는 걸 위안으로 삼았다.

하지만 세무전문가들의 시각에서 김 과장은 안 내도 되는 값비싼 수업료를 냈다. 원금을 손해본 부동산을 매각할 때는 다른 부동산의 차익에서 이를 상계처리할 수 있다. 예컨대 1억원의 수익을 본 주택과 5000만원의 손해를 본 주택이 있다면 총 양도차익은 5000만원으로 계산된다. 다만 주 주택을 모두 같은 해 처분해야 한다는 조건이 있다. 하루이틀 차이로 해가 바뀐다면 해당되지 않는다.

◆“양도차손도 신고해야”

만약 김 과장이 지방 아파트와 수도권 아파트를 모두 지난해나 올해로 몰아서 처분했다면 세금을 얼마나 아낄 수 있었을까. 이때는 1억원의 손실을 본 지방 아파트가 절세에 활용된다. 수도권 아파트의 차익 2억원에다 먼저 매각한 지방 아파트 차손을 상계처리하면 합산 양도차익이 1억원으로 줄기 때문이다. 차익이 줄면서 세율(35%)도 종전보다 내린다. 지방소득세 등을 더한 양도세는 2100만원으로 상계처리하지 않았을 때와 비교해 4000만원가량 줄어든다.

이 같은 세금의 마법이 가능한 건 양도세가 1년 동안 발생한 차익과 차손을 종합적으로 따지는 기간과세이기 때문이다. 통상 개별 거래에 대해선 양도 시점 2개월 뒤의 말일까지 예정신고한다. 이후 매년 5월 31일 소득세 확정신고를 하면서 전년도 양도세를 다시 계산한다. 나중에 판 부동산의 차익을 앞서 판 부동산의 차손과 통산(상계)하면서 절세 효과를 볼 수 있는 것이다. 한 부동산 전업투자자는 “손실이 본 부동산도 때론 절세를 도와주는 보물 같은 수단으로 변모한다”고 말했다.

이런 사실을 모르고 양도차손이 발생한 거래에 대해 ‘양도세 예정신고’를 하지 않는 게 문제다. 차익이 없다보니 신고를 하지 않는 이들이 많다. 무신고에 대한 가산세가 없어서다. 하지만 나중에 양도차익을 본 부동산과 통산하려면 양도차손에 대한 신고가 선행돼 있어야 한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “손실이 나서 당장 낼 세금이 없더라도 일단 양도세 예정신고를 해두는 게 향후 절세에 유리할 수 있다”며 “통산(상계)을 활용하기 위해선 매각 순서나 시기를 잘 선택하는 것도 중요하다”고 강조했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com