조물주 위에 건물주

빌딩을 투자하는 목적은 크게 두 가지로 나뉜다. 빌딩 양도 시 발생하는 자본소득과 빌딩에서 매달 발생하는 임대료를 목적으로 하는 운영소득이다. 자본소득과 운영소득은 수익 실현 시점은 다르지만 서로에게 많은 영향을 준다. 빌딩 투자 시 자본소득 목적, 즉 밸류업에 관심을 갖는 투자자들은 신축보다는 리모델링을 선호한다. 이는 리모델링에 비해 신축이 건축비용이 2배에서 3배 정도 비싸고 공사기간도 많이 차이가 나서다. 리모델링은 상대적으로 금융비용도 저렴하고 자금조달도 용이하다. 그래서 꼬마빌딩 투자자가 밸류업을 염두한다면 용도지역에 맞는 용적률 상한선에 가깝게 건축한 빌딩을 주로 추천한다.

영등포로 30m대로에 접한 사례빌딩은 1991년에 준공된 노후된 빌딩이다. 2012년에 자본소득 목적으로 손바뀜이 일어났고 현재 밸류업이 완료된 상태다.

2012년 매입 당시의 모습.

사례 빌딩은 매입 당시 용적률 300%(준공업지역 법정 최대 400%)로 비교적 토지를 최유효 이용하고 있었다. 다만 건물이 노후되어 있고 엘리베이터가 없다 보니 주변에 비해 임대료가 저렴하고 상층부는 공실이 자주 발생했다. 건물 내외관과 승강기를 신설하는 밸류업을 계획하고 매입을 결정했고, 당시 임차인이 임대차보호법상 임대차계약 갱신 요구를 할 수 있는 기간이 초과돼 양도도 원만히 진행됐다.

리모델링 후 건물 구조. 경동하우징 제공

리모델링 전후 계단 구조 변경. 경동하우징 제공

◆리모델링시 임차인 입장에서 고민할 것

이 건물은 구조상 엘리베이터가 없고 화장실도 반개 층 올라가 위치해 있어 주변 건물들에 비해 편리성이 떨어진다. 기존 건물에 엘리베이터를 설치하려면 구조상 현재 화장실 위치가 최적인데 현재 기존 건물에 엘리베이터를 신설하려면 반 개층을 올라가 엘리베이터를 타야 하는 불합리한 형태를 감수해야만 했기 때문이었다. 기존 형태에서는 엘리베이터를 신설하더라도 편리성이 떨어진다. 게다가 계단실의 구조를 변경하는데 약 1억의 추가 공사비용이 발생한다.

하지만 임대업은 서비스업이다. 임차인 입장에서 생각해보면 공사비용이 추가되더라도 편리성을 선택해야한다. 해당 건물은 앞으로 입주할 임차인의 입장을 고려해 편리성을 선택해 계단 위치를 변경하고 승강기를 설치하기로 했다. 개략적 공사 범위는 크게 (1) 엘리베이터 신설 (2) 계단실 구조변경 (3) 각층 배관 및 화장실 공사 (4) 건물내·외관 공사 (5) 구조 보강 등이다.

2013년 리모델링 후 건물 외관. 경동하우징 제공

해당 빌딩을 약 5개월의 시간과 5억원 정도의 비용을 들여 리모델링했다. 리모델링 공사 후 1층은 판매점, 상층부는 오피스로 임대했다. 총 임대료는 보증금 1억5000만원에 월 임대료 1200만원이다.

◆비용보다 가치 상승을 고려한 밸류업

공사비용을 크게 나누면 엘리베이터 공간 철거 및 신설에 1억원, 계단실 철거 및 신설에 1억원, 그 외 내·외관 공사 및 구조 공사 등에 약 3억원이 들어가면서 총 공사비용 약 5억원이 투입됐다. 계단실 철거 및 신설을 한다고 월 임대료가 눈에 띄게 변하는 것은 아니지만 실제 리모델링에 들어간 비용은 매각 시 현재가치에 반영이 되고 수익률이 개선되면서 전체적인 가치가 증가되는 것을 간과하면 안된다.

해당 밸류업 사례를 상세히 분석해보면 매입원가 + 리모델링비용을 합하면 총 24억원을 실 투자했고 현재가치는 40억원이다. 보유기간 중 공사기간 5개월을 제외한 운영 수익과 자본 수익은 약 24억5000만원으로 실투자금액 대비 약 102%의 높은 수익을 얻었다.

◆신축은 수익률 절반으로 하락

신축 시 공사기간과 공사비용은 2배나 그 이상 들어간다. 공사기간 약 10개월, 신축 비용 약 12억원, 임대료는 변화가 없을 것이다.

위의 비교 사례로도 알 수 있는데 실 투자 금액이 신축으로 인해 약 7억정도 추가되고, 공사기간도 약 반년 정도 늘어나 운영 수익도 줄어든다. 수익률 예상치도 49%로 리모델링(102%)에 비해 낮다.

물론 신축을 하면 건물의 안정성과 결과물이 다르게 나올 수 있지만 해당 사례 건물은 신축을 하더라도 리모델링에 비해 드라마틱한 변화가 없기 때문에 임대료에도 크게 영향이 없을 것으로 생각 된다. 또한 신축과 용적률 차이가 크지 않아 리모델링을 하는 것이 최선이라고 생각이 든다. 만약 빌딩을 밸류업 하고 싶다면 현재 빌딩의 용적률이 법정최대 용적률과의 차이가 얼마나 나는지를 알 필요가 있다.

◆빌딩 밸류업시 고려할 점

리모델링과 신축을 비교하면 리모델링은 공사기간과 비용이 저렴하나 건물의 구조를 철거 하고 신설해야 해서 공사가 까다롭고 난이도도 높다. 신축은 리모델링보다 공사 난이도가 높지 않지만 시간과 비용은 리모델링의 2배 또는 그 이상 필요하다.

리모델링은 신축에 비해 공사규모가 작고 까다롭기 때문에 시공사를 잘 만나야 한다. 시공사를 잘못 만나 공사가 잘못되면 큰 낭패를 당할 수 있다. 그리고 개선 가능하다면 주차대수를 증설하고, 4층이상이면 승강기 설치를 고려하는 것이 좋다. 공사 규모나 비용은 두가지 방향으로 검토하는데 비용을 최소화하는 방향과 신축급으로 리모델링하는 방향이 있다. 비용대비 효과를 고려해 정하되 리모델링 비용은 건물의 현재가치에 포함되니 필요한 공사는 꼭 하는 것이 좋다.

신축은 안정적인 시공사를 선정하되 해당지역의 여건을 고려해서 설계를 하고 신축을 해야한다. 신축할 때는 최대한의 주차 대수를 확보하되 1층 면적을 손해보지 않는 선에서 확보해야 한다. 주차 대수는 많을수록 임차인 입장에서 매력적인 조건이고 여분의 주차 대수는 월 주차 수입을 만들 수 있다. 1층은 건물에서 가장 높은 임대료를 받을 수 있기 때문에 건폐율을 최대한 채우면 건물의 수익률을 높일 수 있다. 그리고 지하층은 비용이 들더라도 꼭 만들고 층고를 높게 해서 상대적으로 비선호하는 지하의 활용도를 높이면 좋다.

외고=김주환 원빌딩 전무
정리=집코노미