조물주 위에 건물주

빌딩 투자에서 위치만큼 중요한 것이 임차인의 업종이다. 인지도가 높은 브랜드일수록 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어서다.그중 대표적인 임차인이 스타벅스이다. 일명 ‘스세권’이라고 불리는 신조어는 스타벅스가 입점하거나 입점한 인근의 빌딩을 선호하는 현상 때문에 생겨났다.

연예인 중에선 개그맨 박명수의 와이프인 한수민씨가 스타벅스를 활용해 큰 차익을 남겼다. 성신여대 인근 건물을 매입해 스타벅스를 입점시킨 후 차익을 남기고 매각한 사례다. 이후 한수민씨는 방배동이 땅을 매입해 신축한 빌딩에 스타벅스를 입점시켰다. 이후로도 연예인들의 스타벅스 빌딩을 투자 사례가 이슈가 되면서 “스타벅스가 있으면 건물 가치가 올라간다”는 인식이 생겼다.

◆스타벅스 입점 건물, 연 18% 고수익

최근 거래된 지하철 4호선 숙대입구역 인근 스타벅스 빌딩 투자 사례는 왜 ‘스세권’이 주목받는지를 잘 보여준다. Y씨는 2009년 4월 상속 문제로 매각하는 숙대입구역에 위치한 빌딩을 28억원에 매입했다. 토지가 32평으로 작고 건물도 노후돼 있지만 일반상업지에 건폐율이 97%에 달했다. 숙대입구역 8번출구 바로 앞 코너 자리에 있어 접근성도 좋다.

2009년 매입 당시의 모습. 다음 로드뷰 캡처

2011년 1월에 내외관 리모델링을 했다. 매입 후 약 1년 9개월 경과 시점이다. 임차인 만기 등을 고려해 공사 일정을 잡은 것으로 보인다. 공사완료 후 2011년 3월 스타벅스가 7년 계약 조건으로 입점했다. 이후 계약이 종료된 2018년에 5년 연장계약을 체결했다. 이 빌딩은 2019년 1월3일 53억6000만원에 매각됐다.

2018년 매각 당시. 원빌딩 제공

이 빌딩의 원가 및 금융비용을 적용한 상세 수익률은 아래 와 같다.

매매가 28억원+리모델링 비용 5억원+취득세 및 중개수수료를 합산하면 약 34억5000만원이 원가로 예상된다.

Y씨는 이 빌딩에 약 5억원의 리모델링 비용을 투입해 연 수익률 6.3%의 빌딩으로 재탄생시켰다. 매입 당시 14억원 정도의 대출을 이용했기 때문에 연 수익률은 9%에 달한다. 월이자 비용을 제외하고 임대료 상승분을 감안 하더라도 리모델링 완료 시점인 2011년 3월부터 재 매각 시점까지 2018년 12월까지 약 93개월간 약 11억6000만원 정도의 운영 수익을 실현했다. 2009년 매입하고 2011년 리모델링 및 임차인 재구성 그리고 2018년 매각까지 총 소요된 시간은 약 10년정도 된다.

약간의 오차는 있겠지만 결과적으로 실제 투자 된 금액은 약 16억5000만원으로 예상된다.

Y씨는 10년간 총 30억원 정도의 수익을 얻었다. 실 투자금액 대비 185%의 수익률로 연으로 따지면 18%이상의 고수익을 얻었다.

◆스타벅스 입점은 상권 검증 효과

이러한 투자사례를 만들 수 있었던 것은 단지 스타벅스가 입점했기 때문일까. 스세권 선호현상은 상권 검증, 안정성, 사치성 등 3가지 투자 요소를 충족했기 때문이다.

첫번째 스타벅스는 아무곳에나 들어오지 않는다. 유동인구가 많은 지하철역 인근 또는 직장인이 많은 오피스상권의 대로변을 선호하고 수요가 검증되어 있는 곳에만 입점한다. 이런 점은 빌딩 투자에 있어 상권을 대리 검증하는 효과가 있다.

두번째 스타벅스는 직영매장으로 장기계약을 한다. 임대인은 짧게는 5년 길게는 10년 이상 안정적으로 임대료를 받을 수 있다. 적어도 임차인 때문에 맘 고생 할 일은 당분간 없다.

세번째 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다. 투자자들은 내가 가진 빌딩이 다른 이들이 보았을 때 좀 더 돋보이거나 좋아 보이길 바란다. 이러한 개인적인 만족감에서 오는 사치성이 투자결정의 일정 부분을 반영한다.

◆스세권의 빌딩을 사면 무조건 실패하지 않는다?

스타벅스 매장은 전국에 1200개가 넘는다. 매년 100개 이상 늘어나고 있다고 한다. A급지 상권을 보면 500ｍ 이내에 매장이 3개가 있는 곳도 있다. 전부 직영 매장이라 근거리 출점 제한을 받지 않기 때문이다.

근거리에 3개의 매장이 있다면, 매출이 감소할 때 가장 위치가 안좋은 매장부터 폐점을 하게 되어있다. 만약 장기계약 후 재계약이 불발되었을 경우까지 생각해봐야 한다. 임차인 때문에 빛나는 빌딩은 임차인이 떠나면 그 빛을 잃게 된다. 미래의 지속성을 고려해 투자하는 것이 중요한 이유다. 기존 임차인이 나가더라도 충분히 다른 임차인을 입점시킬 수 있는 위치에 있는가를 살펴봐야 한다.

그렇다면 스타벅스가 입점한 사례 빌딩을 매입한 투자자는 어떨까.

지하철 4호선 숙대입구역 인근 스타벅스. 다음지도 캡처

숙대입구역을 기점으로 반경 400ｍ이내에 스타벅스 매장은 총 3곳이다. 사례 빌딩에서 가장 가까운 매장은 100ｍ 정도 거리에 위치해 있다. 하지만 다른 매장에 비해 접근성이 좋다. 숙대입구역 8번 출구에 그야말로 넘어지면 코 닿을 거리에 위치해 있다. 스타벅스와 재계약에 실패하더라도 다른 임차인을 유치할 수 있는 위치다.

매수인의 수익률도 괜찮다.

매매가 대비 수익률은 연 3.69%지만 레버리지를 충분히 이용했기 때문에 연 4.35%의 레버리지수익을 얻고 있다. 서울 A급지 빌딩의 평균 수익률 대비 준수하다. 실제로 17억원을 투자하여 월 700만원의 수익을 얻는 것이다. 우량임차인과 5년 장기계약이 되어있어 안정적이다.

글=김주환 원빌딩 전무
정리=집코노미