"단지 내 도로 뚫어라, 굴뚝 보존하라"…'50층 가는 길' 험난한 잠실5

서울시 심의 높은 문턱
준주거지·일반주거지 경계 따라 2차선 도로 신설은 합의했지만…
서울시, 굴뚝·타워동 1개 보존 요구…조합 "내진설계 안돼 보존 부적절"

준주거지역 면적 활용방안 갈등
조합 "35층 이상 2개동 추가"…도계위 "늘어난 면적엔 고층 안돼"
초과이익환수제 적용 기정사실화
단지 시세 주춤…매수 문의 잠잠

초고층동(棟) 추가, 굴뚝 보존 등의 쟁점이 불거지면서 서울 잠실주공5단지의 재건축 정비계획안 마련이 진통을 겪고 있다. 한경DB

서울 잠실주공5단지의 재건축 밑그림 그리기가 진통을 겪고 있다. 서울시 심의 과정에서 단지 관통도로 신설, 굴뚝과 타워동 보존, 광역중심시설 설치 등의 이슈가 새롭게 불거지면서 정비계획안 확정이 늦어지고 있다. 내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제 적용이 기정사실화되면서 시세도 주춤하고 있다.

◆2차선 도로 신설 확정

잠실주공5단지 재건축 정비계획안은 서울시 도시계획위원회 소위원회 심의를 진행 중이다. 서울시와 조합은 최근 열린 소위에서 단지 내 준주거지역과 3종 일반주거지역의 경계를 따라 2차선 도시계획도로를 신설하는 안에 잠정 합의했다.

서울시는 잠실주공5단지 거주자 차량이 단지와 접한 올림픽로로 직접 진입하도록 한 조합안에 반대했다. 44개 동 6000여 가구로 재건축하는 초대형 사업인 만큼 교통 혼잡을 유발할 가능성이 높기 때문이다.

서울시 관계자는 “도계위와 서울시 교통 관련 부서에서는 잠실5단지의 교통량이 올림픽도로로 직접 진·출입하는 것을 허가할 수 없다는 입장이었다”며 “차량이 지선으로 빠질 수 있도록 도시계획도로를 신설하는 대안을 조합이 제시하면서 의견 조율이 이뤄졌다”고 설명했다. 한 부동산 전문가는 “도로가 생기면 단지가 둘로 쪼개지는 까닭에 조합원들이 싫어한다”며 “조합이 심의를 통과하기 위해 어쩔 수 없이 받아들였을 것”이라고 말했다.

도로 신설 문제는 우여곡절 끝에 해결됐지만 늘어나는 준주거지역 면적 활용 방안이 새 변수로 떠올랐다. 도로 신설에 따라 준주거지역으로 새로 편입되는 약 1만9800㎡에 대해 조합 측은 35층 이상 초고층 건물 2개 동을 추가하는 정비계획안을 마련하고 있다. 기존 50층 높이 초고층 4개 동을 합해 모두 6개 동의 초고층을 짓는 안이다.

그러나 도계위는 늘어난 면적을 3종 일반주거지에 준해 활용해야 한다는 의견을 밝혔다. 도계위 관계자는 “추가로 늘어나는 준주거지역에 초고층 건물을 세우면 경관에 문제가 생긴다”며 “초고층은 잠실역 주변 4개 동으로 충분하다”고 말했다.

소위에서 제기한 굴뚝과 타워동 1개 동 보존 방안도 도계위 심의에 변수가 될 전망이다. 소위에서는 단지 중앙 북쪽에 있는 대형 굴뚝이 과거 개별난방 시절에 쓰던 굴뚝이고 타워동 역시 역사적 가치가 있는 만큼 보존해서 창의적으로 활용하는 방안을 검토해달라는 의견을 냈다.

하지만 조합 측은 “내진설계가 전혀 돼 있지 않은 건축물을 보존하는 것은 적절치 않다”며 새로 마련하는 정비계획안에 반영하지 않겠다는 입장이다.

◆광역중심기능 여전히 발목

도계위 심의 과정에서 가장 큰 암초는 준주거지역의 공간 활용 방안이다. 잠실사거리 주변은 광역중심지역이어서 준주거지역으로 종상향돼 최고 50층까지 높일 수 있다. 다만 여기에 들어서는 복합시설은 MICE(기업회의·포상관광·국제회의·전시회)산업과 관광기능에 부합해야 한다. 하지만 도계위원들은 조합이 제출한 복합시설의 광역중심기능이 여전히 미흡하다고 평가했다.

서울시 관계자는 “MICE 기능을 보완하고 주변 상권과 상생할 수 있는 안 등을 요구했다”며 “일부 상업시설만 넣는 주상복합 수준으로는 광역중심에 부합하는 시설로 볼 수 없다”고 말했다. 서울시는 조합 측이 수정된 정비계획안을 제출하는 대로 소위를 열 계획이다. 이르면 다음달 초 도계위 본회의 심의도 가능하지만 의견차가 좁혀지지 않는다면 통과를 장담하기 어렵다.

도계위 심의가 계속 지체되면서 투자자들은 잠실주공5단지의 재건축 초과이익환수제 적용을 기정사실로 받아들이고 있다. 이에 따라 단지 시세도 제자리걸음을 하고 있다.

인근 공인중개업소 관계자는 “지난달 말부터 매물이 거의 나온 게 없고 매수문의도 잠잠하다”며 “초과이익환수제를 피하기 어렵다는 분위기가 퍼지면서 투자자들이 관망세를 보이고 있다”고 전했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com