분당 아파트값이 하향세를 보임에 따라 다음 달 분양되는 판교 중·대형 아파트의 실분양가가 당초 예상보다 낮아질 전망이어서 관심이 쏠리고 있다.

판교의 전용면적 25.7평 초과 중·대형 아파트는 채권입찰제가 적용되지만,채권할인율을 감안한 채권매입실부담액과 분양가를 합친 금액이 주변 시세의 90% 수준으로 제한돼 바로미터가 되는 분당의 집값이 내려갈수록 부담이 줄어들게 되기 때문이다.

분당 중·대형 아파트의 경우 거래가 없는 가운데 매도호가가 최근 한 달 새 최대 2억~3억원 정도 떨어진 상태여서 판교 중·대형을 노리는 실수요자들의 자금 부담이 상당히 줄어들 것으로 보인다.

○분당시세 2억원 내리면 계약자금 9000만원 줄어

8월 분양 예정인 판교 중·대형 아파트의 평당 분양가는 1281만원 선으로 예상된다.

이를 기준으로 산정한 45평형 분양가는 5억7645만원에 이른다.

판교 당첨자는 여기에 채권입찰제에 따른 국민주택채권을 추가로 매입해야 한다.

정부는 채권할인액을 감안한 채권매입 실부담금과 분양가를 합친 금액을 주변 시세의 90%로 못박고 있다.

이에 따라 현재 분당 서현동의 45평형 시세가 10억원 안팎임을 감안하면 계약자가 실제로 부담해야 할 금액(실분양가)은 분양가에 채권매입 실부담금 3억2355만원을 합쳐 9억원이라는 계산이 나온다.

이 같은 판교 중·대형 실분양가는 분당 아파트값이 9억원으로 떨어지면 8억1000만원,8억원으로 내려앉을 경우엔 7억2000만원으로 낮아지게 된다.

또 분당 아파트 시세변화는 실분양가는 물론 청약자들이 계약 시점에 준비해야 할 자금 규모에도 영향을 미치게 된다.

분양가 20%에 해당하는 계약금 이외에 부담해야 할 채권손실액(할인율 35% 적용)도 시세와 연계돼 달라지기 때문이다.

실제 분당 시세가 10억원일 경우 판교 45평형 계약시 필요한 자금은 계약금을 포함해 2억9427만원에 달한다.

하지만 시세가 8억원으로 2억원 떨어질 경우 계약자금은 2억428만원으로 9000만원이나 줄어들게 된다.

○분당 집값 변화 주시해야

문제는 분당의 집값 하락세가 판교 중·대형 아파트 모집공고일인 다음 달 24일까지 이어질 것이냐에 있다.

현재 분당의 집값은 주택담보대출 규제 등으로 매수세가 사라진 데다 종합부동산세 등의 세금부담으로 매도호가가 떨어지고 있는 상황이다.

서현동,야탑동 등에서는 중·대형 평형을 중심으로 2억~3억원 호가가 빠진 매물도 나오고 있다.

서현동 A공인 관계자는 "분당에서 가장 위치가 좋은 시범단지 47평형 호가가 12억원 중반에서 11억5000만원으로 1억원 가까이 떨어졌다"며 "매수 희망가격이 11억원 아래까지 내려가고 있어 중·대형 가격이 추가 하락할 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

채권입찰제 도입에 대한 정부의 세부 시행방침이 아직 확정되지 않은 점도 고려해야 한다.

정부는 14일 채권입찰제 시행과 관련,'주변지역'을 어떻게 정할 지와 시세적용 시점 기준 등의 내용을 담은 '채권입찰제 시행방안'을 발표할 예정이다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com