성북·강서·서대문 등
'코로나 고점' 때 가격 넘어
대출 제한에 중저가 단지 몰려
"시장엔 실수요자만 남았는데
공급 안 따라줘 집값 뛰는 것"
◇ 서울 자치구 70% 전고점 넘어
경기에서도 기존 성남 분당(123.1%)과 과천(114.6%)에 이어 하남(103.6%), 성남 수정(102.2%), 용인 수지(101.8%), 안양 동안(100.9%) 등 4곳이 전고점을 경신했다. 서울 관악(99.8%), 은평(96.1%), 중랑(95.9%), 경기 용인 처인(97.4%), 구리(97.0%), 광명(97.0%), 수원 영통(95.2%) 등은 전고점 회복을 앞두고 있다.
개별 단지에서도 4년여 만에 고점을 뚫고 집값이 오르는 사례가 수두룩하다. 강서구 화곡동 ‘우장산 롯데캐슬’ 전용면적 117㎡는 최근 13억9000만원에 손바뀜해 2021년 8월 전고점(13억5000만원)을 4년9개월 만에 경신했다. 은평구 응암동 ‘백련산 SK뷰 아이파크’ 전용 84㎡는 4년8개월 만에 12억원대를 회복했다.
2021년 서울 아파트값은 한국부동산원 기준 8.0%, KB부동산 기준 16.4% 올랐다. 코로나19 팬데믹을 거치며 맞이한 초저금리 환경에 새 아파트 부족, 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전·월세상한제)에 따른 전세난이 겹친 데 따른 것이다. 지금은 그때와 상황이 다르다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “시장엔 실수요만 남았는데, 공급이 그만큼 따라주지 못해 집값이 오르는 것”이라고 설명했다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “능력이 되는 사람이 집을 사고 있어 전고점을 넘었어도 거품이라고 보긴 어렵다”면서도 “상승세가 너무 빨라 과열 양상으로 이어지지 않을지 걱정된다”고 말했다.
◇ 올해 들어 전셋값도 급등세
전셋값도 2021~2022년 전고점을 향해 가고 있다. 서울 아파트 전셋값은 한국부동산원 기준 2021년 6.1% 오른 뒤 2022년 10.2%, 2023년 6.3% 내리며 매매가보다 낙폭이 컸다. 최근 수도권에서 전고점을 웃돈 곳은 서울 성동(105.3%)과 송파(100.3%) 두 곳뿐이다. 전셋값이 급등세를 이어가 광진(99.5%), 영등포(99.5%), 마포(97.4%), 노원(97.1%), 강동(97.1%) 등은 올해 2021년 수준을 넘어설 전망이다.서울 아파트 전셋값은 올해 들어 4.1% 올랐다. 지난 8일까지 1주일 동안 오름폭은 0.32%로 2015년 10월 넷째 주(0.33%) 후 10년8개월 만에 가장 컸다. 성북(6.7%), 노원(6.1%), 광진(5.9%), 성동(5.7%) 등은 올해 전셋값이 매매가만큼 가파르게 오르고 있다. 경기에서도 하남(99.4%), 안양 동안(99.0%), 성남 분당(97.9%), 구리(97.0%) 등이 전고점 돌파를 앞뒀다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 중저가 지역과 경기 핵심 지역 집값이 2021년 전고점 수준까지 오르는 데엔 전·월세난 영향이 크다”고 말했다.
임근호/구은서/정의진 기자 eigen@hankyung.com