*약력
1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
대한민국 역사상 초유의 대통령 탄핵과 조기 대선을 통한 문재인 정부 출범으로 부동산정책에 대한 기조도 시장 활성화에서 안정으로 급선회함에 따라 부동산시장이 요동을 쳤다. 부동산정책은 경매시장을 비롯한 부동산시장 전반에 영향을 미치는 가장 큰 변수에 해당한다. 부동산정책 외 어떠한 변수들이 내년도 경매시장에 영향을 미칠 수 있을지 살펴보자. 1. 부동산정책지난 6.19대책에서는 ‘투기수요 억제 및 실수요자 보호를 위한 맞춤형 규제’에 초점을 두고 청약조정대상지역을 확대하고, 조정대상지역에서의 LTV(70%→60%), DTI(60%→50%)를 10%p씩 내렸다. 또한 민간택지, 공공택지 할 것 없이 서울 전역 분양권 전매를 소유권이전등기 시까지로 제한하고 재건축 조합원 주택공급수를 3채에서 1채로 제한(예외적으로 2채 허용) 등을 주요 골자로 하는 방안을 담았다. 연이어 발표된 8.2대책에서는 투기과열지구 및 투기지역 지정을 통해 재건축조합원의 지위양도 금지, 다주택자 양도세에 대해 가산세율(2주택 10%p, 3주택이상 20%p) 적용, 분양권 전매 시 양도세율 50% 일괄 적용, 투기지역 및 투기과열지구에서의 LTV, DTI 40% 적용, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화(2년 이상 거주요건 추가) 등 12년만의 가장 강력한 부동산 규제라 할 정도로 고강도의 내용을 담고 있다. 이와 같은 정부의 정책은 투자자들의 심리를 위축하게 만들고 매수 및 매도타이밍에 대한 복잡한 수 계산을 뒤따르게 만들기 때문에 정책에 기한 후속 입법이나 조치에 따라 부동산시장에 상당한 영향을 미치게 된다. 물론 정책이 발표됐다고 해서 당장 그 효과가 나타나지는 않는다. 이전 정부에서 부동산시장을 활성화
지난 12월 4일, 감정가 1억7천만원에 2회 유찰돼 최저경매가 1억1392만원(64.0%)에 경매 부쳐진 서울 노원구 상계동 일신하이츠빌라 낙찰가는 1억6415만원(낙찰가율 92.22%). 화성시 송산면 소재 2,275㎡(688.19평) 대지는 감정가 약 5억원에서 역시 2회 유찰돼 12월 1일 2억4479만원(49.0%)에 경매 부쳐져 16명이 경쟁하여 입찰한 끝에 3억7560만원에 낙찰(낙찰가율 75.19%). 같은 날 감정가 3억1307만원에서 두 차례 유찰돼 1억5341만원(49.0%)에 경매 진행된 인천 옹진군 영흥면에 소재 단독주택은 15명이 경쟁 입찰하여 2억3889만원에 낙찰(낙찰가율 763%). 눈치 빠른 독자라면 위 사례를 들었을 때 이미 필자가 무슨 얘기를 하려고 하는지 알아챘을 것이다. 일례로 들은 위 3개 경매물건의 공통점은 2회 이상 유찰된 물건임에도 불구하고 1회 유찰된 가격, 즉 전회차 최저경매가격을 넘겨 낙찰됐다는 점이다. 상계동 일신하이츠빌라는 1회 유찰된 최저경매가인 1억4240만원보다 2175만원 높게 낙찰됐고, 송산면 대지는 1회 유찰가격 3억4969만원보다 2591만원 높게 낙찰됐으며, 영흥면의 단독주택은 전회차 최저경매가격인 2억1915만원보다 1974만원을 더 높게 써내 낙찰됐다. 이쯤이면 그런 생각이 들 것이다. 그렇게 치열한 경쟁을 통해 어렵사리 낙찰을 받을 바에야 차라리 1회 유찰된 2회차 경매시점에 입찰 들어가 단독으로 편하게 낙찰 받으면 될 것을 하고 말이다. 맞는 말이다. 그러나 이렇듯 2회 이상 유찰된 물건에 전회차를 넘겨 낙찰되거나 1회 유찰된 물건이 최초감정가를 넘겨 낙찰되는 데에는 다 그만한 이유가 있다. 다소 빤한 내용 같지만 그 이유들을 하나씩 들어보자. 우선 입찰자들의 심리와 연관돼 있다.
지난 7월 24일과 25일, 하루를 사이에 두고 서울북부지방법원과 대구지방법원 의성지원에서 입찰법정 참석자들의 귀를 의심할만한 입찰가가 나왔다. 서울북부지방법원에서는 감정가 1억2700만원에서 한번 유찰돼 최저매각가 1억160만원에 경매된 동대문구 용두동 소재 전용 27.24㎡ 다세대가 10억3669만9999원에 낙찰됐다. 또한 의성지원에서는 경북 군위군 부개면 소재 단층 단독주택(대지 397㎡, 물건번호 1번)이 첫 경매(감정가 1억5456만원)에서 무려 99억원에 낙찰됐고, 같은 사건의 부개면 소재 전(1104㎡, 물건번호 2번)이 역시 첫 경매(감정가 1억5456만원)에서 150억원에 낙찰됐다. 용두동 다세대는 낙찰가율이 816.3%였고, 부개면 단독주택 낙찰가율은 물건번호 1번이 무려 10,033.44%, 물건번호 2번은 9,704.97% 이다. 용두동 다세대는 다세대ㆍ연립 밀집지역에 있는 준공된 지 5년이 갓 지난 신축빌라이고, 부개면 소재 2건의 단독주택과 토지는 팔공산 산자락 사찰 주변에 위치한 전형적인 시골 농가주택이자 밭이다. 농가주택 남측에 소재한 기존 도로 건너에 새로운 도로가 개통예정으로 있지만 본건에 영향을 미칠 정도는 아니다. 용두동이나 부개면 모두 딱히 입지가 우수하다거나 어떤 개발호재가 있는 것도 아니라는 점에서 상식적으로 도저히 이해할 수 없는 낙찰가율이다. 언뜻 생각하기에 입찰가를 잘못 써냈을 것으로 볼 수도 있다. 용두동 물건은 입찰가에 ‘9’를, 부개면 물건은 ‘0’을 두 개 더 써냈다고 생각할 수 있다. 물론 틀린 얘기는 아니다. 그렇다고 완전히 들어맞는 얘기도 아니다. 먼저 용두동 물건을 보자. 이 물건은 감정평가액 1억2700만원에서 한차례 유찰돼 최저매각가가 1억160만원으로 저
낙찰자가 부동산의 매각대금을 완납한 후 제일 먼저 하고 싶은 일은 무엇일까? 아마도 낙찰 부동산의 내부를 보는 일이 아닐까 싶다. 내부를 보고 점유자는 있는지, 가구나 가전 등 짐들은 얼마나 있는지, 관리와 내부 인테리어 상태는 어떻고 입주 전에 인테리어나 가구 교체를 어느 정도 해야 하는지 등을 체크하기 위함이다. 그러나 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 완료해 매수인이 소유권을 취득했음에도 낙찰 부동산의 내부를 보기가 여간 어렵지 않다. 인테리어비용 견적을 핑계로 점유자에게 사정해도 명도협의도 끝나지 않은 상태에서, 혹은 명도협의가 끝났다고 해도 명도하기로 협의한 기일 전에 내부를 보여줄 점유자는 그리 많지 않다. 상가건물이야 비교적 쉽게 내부를 볼 있지만 주거용건물이나 오피스텔 등은 명도기일 전 또는 강제집행이 있기 전에 내부를 보여줄 수 있는 점유자는 거의 없다고 보면 된다. 그렇다고 명도를 완료하기 전에 낙찰 부동산의 내부를 볼 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 인도명령 절차에서 등장하는 강제집행계고를 이용하는 방법이 있다. 점유자를 상대로 인도명령 신청 후 송달증명원과 집행문을 부여받아 강제집행을 신청하면 집행관은 강제집행 전에 강제집행 대상 부동산의 집행규모를 파악하고 강제집행을 예고하는 차원에서 계고를 나가게 된다. 점유자가 없으면 강제로 문을 개방해서 일정기간을 정해두고 그 때까지 부동산을 매수인에게 인도하지 않으면 강제집행을 하겠다는 내용의 계고장을 건물내부에 붙이게 되므로 집행관이 계고를 나갈 때 동행해서 건물내부를 볼 수 있는 기회가 있다. 다음으로 점유이전금지
단독이든 경쟁을 통해서든 경매물건에 입찰해 최고가매수인이 된다는 것만큼 기분 좋은 일은 없지만 낙찰부동산에 대한 실질적인 지배권을 확보하지 않고서는 한시도 마음을 놓을 수 없는 것 또한 경매다. 특히 경쟁입찰을 예상하고 입찰하였으나 결과적으로 단독으로 낙찰받거나 치열한 경쟁을 통해 낙찰받았지만 2등 입찰자의 입찰가와 현격한 차이가 발생한 경우, 또는 입찰 전에 시간 부족 등을 이유로 현장조사나 권리분석을 제대로 하지 못하고 입찰에 임한 경우에는 더욱 그렇다. 잘못 입찰한 것 같기도 하고 뭔가 함정이 숨어있는 것 같기도 하는 등 뒷맛이 영 개운치가 않다. 이럴 때에는 그 개운치 않은 뒷맛을 해결하기 위해 낙찰 후에도 그냥 가만히 있을 수는 없다. 임대차 및 권리분석을 통해 미흡한 사항을 다시 점검하고 이제는 다소 시간을 들여 더 꼼꼼하게 현장조사를 통해 시세조사, 물건의 하자 여부, 점유현황, 기타 소유권 이전에 제한이 되는 사항들을 체크함으로써 혹여나 있을 경매함정에 대비하여야 한다. 특히 입찰 후에나 볼 수 있는 집행기록 열람은 필수다. 입찰 전에 열람할 수 있는 사건목록 외에 집행기록에는 채무자의 주민등록사항을 비롯하여 이해관계인의 권리신고 및 배당요구 내역, 임대차계약서, 유치권신고 내역, 각종 문서발송 및 송달 내역 등이 편철돼 있어 경우에 따라서는 경매함정에서 벗어날 수 있는 중요한 자료로 활용되기도 한다. 어찌됐든 경매함정에 빠졌음을 낙찰 후에서야 뒤늦게 알았다면 그리고 그 함정이 매각대금을 납부할 수 없을 정도로 중차대한 함정이라면 수수방관하고 대금납부기한만을 무작정 기다릴 것이 아니라 경매함정에서 벗어나려
낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다. 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을 물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는 바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다. 이렇듯 대금미납 사유도 많고 대금미납율도 높은 탓에 대금납부는 곧 경매성공이라는 공식이 공공연하게 성립되고 있다. 물론 대금납부 이후에도 문제는 터질 수 있고, 보증금을 포기하는 것보다 그래도 대금납부를 하는 것이 낫다는 판단에서 어쩔 수 없이 대금을 납부하는 경우도 있지만 이는 지극히 예외적인 사례라는 점에서 대금납부는 경매물건의 성공적인 낙찰이라고 해도 무방할 듯싶다. 매각대금은 매각이 된 후 2주가 지나 매각결정이 확정되면 약 1개월 내로 지정되는 대금납부기한 내에 납부하면 되지만 대금납부가 생각만큼 그리 녹록치만은 않다는 것을 알 것이다. 대금마련을 위한 담보대출이 예상보다 덜 나올 수도 있고 아예 금융기관에서 대출을 꺼려하는 경우도 있기 때문이다. 매각대금을 납부하는 것도 능력과 테크닉이 필요한 이유다. 시장상황에 따른 부
매각기일에의 매수신청, 즉 입찰은 그간의 과정에 대한 대가를 얻는 결실의 장이다. 그러나 그 결실이 입찰하는 사람 모두에게 돌아가면 좋겠지만 불행히도 경매는 최고가입찰자 단 한 사람에게만 매각을 허가한다. 그만큼 입찰자 입장에서는 경매법원이 부여해주는 입찰시간에 초집중할 수밖에 없다. 입찰시간이 종료된 후 개찰하는데 소요되는 시간은 당일 경매가 진행되는 물건수 및 입찰자수에 따라 달라지지만 입찰시간은 일정하게 정해져 있다. 법원마다 다소 다르긴 하나 경매가 진행되는 전국 53개 법원(2017년 6월말 기준) 대부분이 입찰법정을 오전 10시에 개정한다. 의정부지방법원을 비롯한 6개법원만이 오전 10시 30분에 개정한다. 입찰법정은 개정 후 약 10여분간 입찰절차 및 입찰 시 주의사항을 설명하고 그로부터 약 1시간 정도 입찰시간을 부여한다. 10시에 개정하는 법원은 대개 11시 10분까지 1시간 정도 입찰시간을 부여하지만 청주지방법원을 비롯한 일부법원은 입찰시간이 11시 30분까지이며, 대구지방법원 상주지원, 광주지방법원, 광주지방법원 목포지원은 12시까지 무려 2시간이나 입찰기간이 주어진다. 10시 30분에 개정하는 입찰법정은 의정부지방법원과 청주지방법원 영동지원을 제외하고 입찰마감시간은 11시 40분까지이다. 의정부지방법원은 11시 50분에, 영동지원은 11시 20분에 입찰이 마감된다. 이처럼 매각기일에 주어지는 입찰시간은 일부 법원을 제외하고 대략 1시간 정도. 이 시간 동안 입찰자들은 입찰표(입찰봉투, 보증금봉투와 1세트)를 교부받아 입찰법정 안에 마련된 기재대나 구내식당, 인근 커피숍 등에서 입찰표를 작성하게 된다. 간혹 방청석에서 입찰표를 작성하는 사람
투자에 관심이 있는 경매물건에 대한 물건보고서 작성은 입찰에 임하기 전 최종적이고도 종합적으로 물건의 상태를 점검하는 것으로 자세히든 약식이든 경매투자절차에 있어서 반드시 거쳐야할 단계이다.물건보고서 작성이 입찰 전 최종 단계라 했던 만큼 물건보고서 작성에 이르기까지는 이미 투자대상으로 선정한 경매물건에 대한 임대차현황을 비롯하여 권리관계, 배당관계 등 탁상에서 할 수 있는 물건분석 뿐만 아니라 관련 공부서류 발급, 현장조사(임장활동)을 통한 시세 및 물건하자여부에 대한 조사까지 모두 마무리했음을 전제로 한다. 그 모든 분석이나 조사된 내용을 한곳에 일목요연하게 담아내는 것이 바로 물건보고서이다.분석 및 조사내용을 기억하고 입찰에 응하면 되지 굳이 보고서를 작성할 필요가 있을까 하고 생각할 수도 있겠지만 물건보고서 작성은 다음과 같은 이유에서 꼭 필요하다.첫째, 물건보고서는 이미 제공된 경매정보에 대한 검증 역할을 한다. 대법원 또는 민간업체에서 제공하고 있는 경매정보는 대법원에서 경매감정을 위탁한 감정평가법인이 작성한 감정평가서를 토대로 한다.그러나 그 감정평가서가 때론 가치평가면에서, 때론 면적이나 위치, 경계측면에서 사실과 다른 내용을 담고 있는 경우가 종종 있다. 현장답사를 통해 조사된 거래시세나 임대시세, 건물 및 토지 관리상태 등을 재확인하고, 위치 정보나 지적 정보, 입지환경 등을 다시 검증할 수 있는 시스템이 바로 물건보고서이다.둘째, 물건보고서는 경매함정을 사전에 차단하는 역할을 한다. 임대차 내역을 정리하면서 다시 한번 임차인의 대항력 및 배당유무를 확인하고, 등기부등본에 기재되는 권리를
지난 주 월요일(5월 8일)부터 이번 주 월요일(5월 15일)까지 일주일 동안 입찰 차 의정부지방법원, 부천지원, 서울북부지방법원 등 입찰법정 3곳을 들렀다.물건 유형, 물건의 많고 적음, 물건의 우량 정도에 따라 법원의 분위기가 입찰참여자수가 확연히 달랐지만, 분명한 것은 경매가 갈수록 대중화되면서 초보자들의 참여 빈도가 눈에 띄게 늘었다는 점이다.경매 대중화는 반길 일이지만 문제는 입찰법정 어느 곳에서든 어떤 형태의 입찰사고가 반드시 터진다는 것이다. 전문가도 실수하거나 찾지 못하는 사고의 위험이야 부득이한 일이라 할 수 있지만 초보자가 저지르는 실수는 조금만 조심하거나 살펴보면 충분히 사고를 예방할 수 있다는 점에서 안타까움을 금할 수 없다.많게는 한 달에 2~3건 나타나는 초보자형 대형사고가 바로 입찰가액에 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 입찰표를 제출하는 행위이다. 지난 5월 11일 부천지원에서 그러한 대형사고가 또 터졌다. 김포시 대곶면 석정리 소재 임야가 감정가 11억3750만원에서 한차례 유찰돼 7억9625만원에 입찰에 부쳐졌는데 2명이 입찰하여 감정가의 814.07%인 92억6000만원에 낙찰이 됐다.입찰법정에 있는 모든 사람들이 놀라 웅성거렸고, 정작 연세가 한 70이 족히 넘었을 최고가매수인은 더 놀라는 기색이 역력했다. 입찰가액을 잘못 써냈다고 항변을 해보았지만 이미 엎지러진 물. 매각불허가를 신청할 수 있는 다른 적절한 사유를 찾지 못하는 한 대금납부는 할 수 없는 일이고, 대금납부를 못하면 약 8000만원에 달하는 입찰보증금은 몰수될 게 뻔하다.그야말로 초대형 사고다. 이런 사고만 아니었으면 최고가 매수인이 되었을 차순위매수인(입찰가 11억223만원)은
배당은 법원이 당해 경매물건의 매각대금을 채권자에게 일정한 순서와 원칙에 따라 배분해주는 절차이나 채권자라고 해서 모두 배당을 받을 수 있는 것은 아니다. 채권자가 배당을 받기 위해서는 법원이 정한 기간(배당요구종기) 내에 배당요구를 해야 한다.간혹 권리신고를 배당요구와 같이 이해하는 사람들이 있지만 권리신고와 배당요구는 엄연히 다르다. 권리신고는 이해관계인이 자기 권리를 증명하기 위하여 하는 것으로 권리신고를 하게 되면 이해관계인의 지위를 갖게 된다. 그러나 권리신고를 하였다고 해서 당연히 배당되는 것이 아니라 별도로 배당요구를 해야 한다.물론 일정한 채권자는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당되는 채권자가 있다. 경매신청 채권자를 비롯한 이중경매 신청인, 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 압류권자, 임차권자, 전세권자, 저당권자 등의 채권자가 그렇다.반면에 경매신청 채권자(이중경매 신청인 포함)를 제외한 위 채권자 중 경매개시결정등기 이후에 등기된 채권자(가압류, 압류, 임차권자, 저당권 등) 및 임차인은 권리신고 외에 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다.다만 최선순위로 설정된 전세권자는 경매개시결정등기 전에 등기되었다고 하더라도 배당요구를 해야 배당을 받고 소멸된다. 특히 선순위 전세권자가 등기설정 외에 임차인의 지위에서 대항요건을 구비한 경우에는 전세권자 또는 임차인의 지위에서 유리한 쪽을 선택해 배당요구를 할 수 있으나 어느 한쪽 지위에서의 배당요구가 다른 지위에 영향을 미치지 않는다는 사실을 명심해야 한다.즉 임차인의 지위에서는 배당요구를 했으나 선순위 전세권자의 지위에서는 배
토지 또는 건물만 경매로 매각되는 물건의 경매정보를 보면 ‘법정지상권 성립여지 있음’이라는 문구가 기재되어 있다. 법정지상권이 성립되는지 여부에 대한 실체적 판단을 법원이 하지는 않기 때문에 형식상 주의를 요하는 차원에서 그렇게 기재하고 있는 것이다. 이에 대한 부담은 결국 매수자 몫이다. 그러나 법정지상권은 관련법에 규정된 사항뿐만 아니라 판례에 의해서도 폭넓게 인정되고 있기 때문에 매각된 후 법정지상권에 관한 소송절차를 통해 그 결과를 얻기 전에는 전문가 식견으로도 법정지상권에 대한 판단이 그리 쉬운 일은 아니다. 하물며 일반인이나 경매초보자가 법정지상권을 이해한다는 것이 그리 쉬울까! 그렇다고 전혀 접근방법이 없는 것은 아니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 것은 지상에 건물이 있음에도 불구하고 토지와 건물이 일체로 경매로 매각되는 것이 아니라 토지 또는 건물 한쪽만 매각됨을 뜻한다. 따라서 입찰자 입장에서는 법정지상권이 성립할 여지가 있는 경매물건이 토지만 매각되는지 아니면 건물만 매각되는지를 보고 입찰에 응할지 말지를 결정하면 된다. 그러기 위해서는 토지를 취득하는 경우와 건물을 취득하는 두 경우의 수를 두고 각각의 경우에 법정지상권이 성립할 때와 성립하지 않을 때 각각 어떤 효과가 발생하는지를 비교해보면 된다. 먼저 토지만을 취득한 경우를 보자. 건물을 위한 법정지상권이 성립하는 경우 토지 매수인은 임의로 건물을 철거할 수 없다. 건물 소유자는 그 건물의 견고성 여부에 따라 30년(석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 건물) 또는 15년(기타 건물) 동안 지상 건물을 소유하기 위해 토지를 사용할 권리
취득하고자 하는 토지에 묘지가 있다면 아마도 무서운 생각이 들거나 한걸음 더 나아가 아무짝에도 쓸모가 없는 땅이라는 생각에 쉽게 포기할 수밖에 없을 것이다. 특히 묘지는 토지 중에서도 이른바 명당자리라 해도 손색이 없을 만큼 좋은 자리에 들어서기 때문에 취득하려는 토지 규모가 협소할수록 묘지가 토지 및 토지이용가치에 미치는 영향은 가히 절대적이다. 사실 토지에 묘지가 있는 경우 묘지 설치자가 자진하여 묘지를 이전하지 않는 한 함부로 묘지를 이전하거나 개장할 수 없다. 묘지를 이전 또는 개장하기 위해서는 묘지 설치자 내지 승계인(자손)의 허락을 받아야 하는데 어떤 대가(금전적 보상 또는 대체 명당자리 등)도 없이 묘지를 이전해줄 사람은 아무도 없을 것이다. 토지가 제3자에게 이전됐다고 해서 반드시 묘지를 다른 곳으로 이전해야 하는 것은 아니다. 이른바 건물을 위한 법정지상권 개념과 유사한 묘지를 위한 분묘기지권이 성립할 수 있기 때문에 묘지 설치자 또는 승계인 입장에서도 그리 급할 것이 없다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지부분인 토지를 사용할 수 있는 권리로서 관습으로 인정된 지상권과 유사한 물권을 일컫는다. 다만 지상권은 지료청구권을 수반함과 달리 분묘기지권은 원칙적으로 사용대가가 무상이라는 점이 다를 뿐이다. 분묘기지권이 성립하기 위해서는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고, 평장되어 있거나 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우에는 분묘기지권이 인정되지 않는다. 분묘기지권의 존속기간은
경매투자 과정에서 입찰자들을 가장 힘들게 하는 것 중의 하나가 바로 유치권 문제이다. 유치권은 타인의 물건(부동산 포함) 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리(민법 제320조)를 말한다. 위 조항을 근거로 유치권이 성립하기 위한 요건을 보면 첫째, 채권이 유치권의 목적이 되는 물건이나 유가증권에 관하여 생겨야 하고(채권과 유치물과의 견련성), 둘째, 그 채권이 변제기에 도래하여야 하며, 셋째, 유치권자가 그 물건이나 유가증권을 점유하여야 한다. 이 세 가지에 대법원 판례 및 실무에 근거하여 추가되는 요건 하나가 바로 유치권을 배제하기로 하는 특약이 없어야 한다. 이를 부동산 유치권과 관련하여 구체적으로 설명해 보자. 유치권이 성립하기 위해서는 우선 채권과 유치하고 있는 부동산과의 견련성이 있어야 한다. 즉 채권이 유치권의 목적이 되는 부동산에 관하여 생겨야 한다. 예컨대 신축 중인 건물에 대한 공사대금채권, 주택 또는 상가건물 내부의 인테리어대금채권 등이 이에 해당한다. 반면 건물을 신축하기 위해 지상구조물 철거, 임시주차장 설치, 폐기물처리 등의 공사채권은 신축 부동산과의 견련성이 없어 유치권이 성립되지 않는다. 둘째, 채권이 변제기에 도래해야 한다. 채권이 변제기에 도래하지 않으면 변제기 전의 채무이행을 강제하는 결과가 되어 유치권이 성립하지 않는다. 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권이 성립한다고 본다. 셋째, 유치권자가 목적물(부동산)을 점유하여야 한다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요
경매정보업체 부동산태인(www.taein.co.kr) 통계 분석 결과 지난해 전국 경매법원에서 총 16만3,475건의 경매가 진행된 것으로 분석됐다. 이는 그간 사상 최저물량을 기록했던 2015년 19만8,262건 보다 17.5%나 더 감소한 수치이다. 물건종별 구분 없이 모든 종목에 걸쳐 경매진행건수가 감소했다. 아파트가 2만3,885건으로 2015년 3만591건을 기록한 이래 사상 처음으로 3만건 아래로 감소한 것을 비롯하여 연립ㆍ다세대, 단독주택 등 주거용 부동산이 5만2,295건으로 2015년 대비 22.0% 감소했다. 오피스텔을 비롯한 근린상가, 공장, 숙박시설 등 업무용 부동산 역시 3만2,925건으로 같은 기간 26.1%나 급감했다. 다만 업무용 부동산 중 공급과잉 논란을 빚었던 오피스텔과 경기불황으로 가동률이 낮아진 공장은 각각 6,309건 및 6,848건으로 2015년 대비 각각 0.8%, 3.3% 소폭 감소한 것에 그쳤다. 토지 경매진행건수는 6만2,592건으로 2015년 대비 11.2% 감소하면서 사상 최저물량을 기록했다. 수도권 경매진행건수는 6만7,685건으로 2015년 대비 25.8% 급감했다. 아파트를 비롯한 주거용 부동산이 2만7,471건으로 2015년에 비해 31.9% 감소했으며, 오피스텔을 비롯한 업무용 부동산도 1만5,125건으로 같은 기간 38.2%나 감소했다. 반면 지방은 지난해 9만5,790건의 경매가 진행돼 2015년 대비 10.1% 감소에 그쳤다. 주거용 부동산과 업무용 부동산이 2만4824건, 1만7800건으로 같은 기간 각각 6.8%, 27.6% 감소했다. 지난해 강남권 재건축발 주택시장 훈풍이 지방보다는 서울을 비롯한 수도권에 더 크게 영향을 미쳤음을 나타내주는 결과로 볼 수 있다. 주택시장 호황으로 주택가격 상승에 부담을 느낀 투자자 및 실수요자들이 경매시장에 몰리면서 낙찰가율은 고공행진
10년이면 강산도 변한다고 했듯 경매 관련법이나 제도 역시 영구불변한다는 것은 없다. 법이나 제도는 그 특성상 원칙과 규정이 쉽게 바뀌지 않지만 시대적 흐름이나 필요에 의해 바뀌거나 수정되는 것은 어쩔 수 없는 일이다. 경매제도 및 관련 권리분석이 대거 바뀔 수 있었던 계기가 된 시점은 민사집행법이 제정된 2002년 1월 26일이다. 같은 해 7월 1일에 시행된 민사집행법은 그간 민사소송법제하에서 적용돼왔던 경매제도를 대폭 손질했다. 특히 입찰자 보호를 위한 제도 개혁을 이룸으로써 경매대중화의 기틀을 마련했다고 평가되고 있다.굳이 민사집행법이 아니더라도 경매관련 법이나 대법원 판례를 통해서 권리분석 원칙을 부분적으로 변화해왔거나 변화를 시도한 것들이 상당수 있다. 이들 내용들을 종합적으로 정리해보자. 첫째, 선순위 전세권에 대한 권리분석은 민사집행법이 시행되기 전에는 존속기간의 정함이 없거나 대금완납으로 소유권이 이전되기 전에 존속기간이 만료되는 전세권 또는 경매개시결정등기 후 6월 이내에 만료되는 전세권은 소멸되는 것이 원칙이었다. 이러한 원칙은 민사집행법이 시행되면서 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 전세권은 존속기간이 언제 만료되는 지에 관계없이 배당요구하여야 전세권이 소멸되는 것으로 바뀌었다. 즉 선순위 전세권자의 배당요구 유무에 따라 전세권의 소멸 또는 인수 여부가 결정된다. 선순위 전세권자가 경매신청한 경우에는 배당요구를 한 것으로 간주돼 전세권이 소멸된다. 둘째, 전소유자의 가압류에 대한 권리분석도 달라졌다. 가압류는 말소기준권리로서 말소되는 것이 원칙이나 전소유자에게 가압류등기가 경료된 후 소유권
경매용어 중에 말소기준권리라는 것이 있다. 아마도 경매시작부터 끝까지 등장하는 경매용어 중에 가장 많이 되풀이 되는 말일 것이다. 말소기준권리는 매각 후 소유권이전등기 시 부동산등기부등본에 설정돼있는 권리의 소멸여부와 임차인의 보증금 인수여부를 결정하는 권리로 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 등 6가지 권리가 이에 해당한다. 이 6가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 부동산등기부등본에 설정된 권리의 선ㆍ후순위를 판단하게 된다. 전세권도 말소기준권리이냐 아니냐에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 본다.경매절차에서 말소기준권리는 권리분석의 전부라 할 정도로 매우 중요한 포지션을 차지하고 있다. 부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라 임차인의 대항력 유무를 판가름하고, 매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준이 되기도 한다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보자. 우선 말소기준권리는 부동산등기부등본에 설정된 권리의 말소 또는 인수의 기준이 된다. 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 6가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 이들 권리가 아닌 다른 권리가 먼저 설정돼 있다면 그 권리는 매각 후 소유권이전등기 시 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 예컨대, 말소기준권리보다 앞서 설정된 지상권, 지역권, 배당요구하지 않은 전세권, 가처분 등의 권리는 매수인에게 인수된다. 반면에 말소
경매의 장점 중 하나는 일반 매매물건과 달리 경매물건에 대한 모든 정보가 공개돼 정보 접근성이 매우 용이하다는 데에 있다. 대법원경매정보나 민간경매정보를 통해 물건내역은 물론 임대차관계, 권리관계 등 현장을 방문하지 않고도 해당 경매물건에 대한 정보를 그리 어렵지 않게 습득할 수가 있다. 그러나 그러한 장점은 또한 단점이 되기도 한다. 경매물건에 대한 모든 정보가 공개된 탓에 경매에 관심 있는 사람이면 누구나 그 정보를 볼 수가 있고, 어느 지역에 사느냐에 관계없이 누구나 입찰대열에 참여할 수 있어 그만큼 입찰경쟁이 치열해질 수밖에 없기 때문이다. 경매라는 제도는 제시된 최저매각가 이상으로 써낸 가격 중 가장 높은 가격을 쓴 자에게 최고가매수인의 지위를 부여하므로 그 태생부터가 경쟁을 내포하고 있지만 정보의 공개성은 그 경쟁을 더욱 부추기는 역할을 해왔다. 여기에다 내가 입찰하고자 하는 물건에 대한 정보를 다른 사람도 다 알고 있을 것이라는 인식, 입찰에 이르기까지 공들인 시간과 노력에 대한 보상심리가 더해져 필요 이상의 고가낙찰이 나오고, 차순위와 큰 차이를 보이는 입찰가격이 나오고, 최저매각가보다 훨씬 높은 가격의 단독낙찰이 나오고, 급한 마음에 입찰가에 ‘0’을 하나 더 붙인 어처구니없는 입찰가격이 나오는 이유이다. 이처럼 입찰자들의 심리는 마치 달리는 전차와 같다. 입찰 실수이든 아니면 내가 의도해서 써낸 가격이든 입찰자로서 최고가매수인이 되어 보고 싶은 마음에서 입찰가를 내질러보고 싶고, 당초 정해놓은 입찰가격이 있어도 입찰 당일 입찰법정 분위기에 휩쓸려 생각해놓은 가격 이상으로 높여 입찰가를 써내는 것 역시
전셋값이 천정부지로 치솟고 전세물건 찾기가 하늘의 별따기가 되어버린 요즘 임차인이 자신의 보증금을 임대차 만료 시에 무사히 돌려받을 수 있느냐 하는 것이 초미의 관심사가 되었다. 임차인 또는 임대차관계를 이해하고 임차인이 보증금을 안전하게 확보하는데 있어 빠져서는 안 될 핵심 3요소가 있다면 바로 대항요건, 확정일자, 소액임차인이다. 대항요건은 대항력, 확정일자는 우선변제권, 소액임차인은 최우선변제권과 각각 관련이 깊은 요소이다. 위 3요소 중에서도 핵심을 꼽는다면 아마도 대항요건일 것이다. 대항요건을 구비한다는 것은 임대차관계(계약)의 존재, 주택 또는 상가건물의 임대차와 함께 임차인임을 증명하는 필수조건이자 임차보증금을 안전하게 지키기 위한 첫 시발점이다. 대항요건을 구비함이 없이 임차인임을 주장할 수도 없고, 임차보증금의 반환을 요구할 수도 없으니 대항요건의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 대항요건은 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 거래상대방 외의 제3자에게 주장하기 위해 필요한 요건으로 주택임대차에 있어서는 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택소유권의 변동이 생기더라도 그 양도인 또는 매수인(낙찰자)에게 임대차 존속기간의 보장과 임차보증금의 보호를 받을 수 있는 권리, 즉 대항력을 행사하기 위한 요건이다. 주택임대차에 있어 대항요건은 주택의 점유(인도)와 주민등록(전입신고)을 모두 갖춤으로써 성립한다. 주택의 점유와 주민등록을 모두 갖춰야 하므로 만약 주택의 점유 후 시일을 두어 주민등록이 이루어진 경우에는 그 주민등록을 한 시점에 대항요건을 갖춘 것이 되고, 반대
확정일자를 받은 임차인은 경ㆍ공매 시 우선변제권을 행사해 임차보증금을 회수할 수 있다. 그러나 우선변제권은 확정일자보다 후순위 권리에 우선하여 매각대금에서 변제를 받는 것이지 확정일자보다 앞선 권리보다도 우선하는 것은 아니다. 따라서 임차인이 확정일자를 받았어도 다른 권리보다 우선변제 순위에서 밀리면 그 임차인은 임차보증금 전액 또는 일부를 변제받을 수 없게 된다. 확정일자제도가 임차인의 임차보증금 회수 기회를 보장하고는 있지만 그리 적극적이지 못한 셈이다. 이와 달리 소액임차인에게 부여되는 최우선변제권은 그야말로 무소불위의 권력과 같다. 소액임차인이 일정한 요건을 갖추기만 하면 소액임차인보다 선순위 또는 후순위 권리를 불문하고 그 권리보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제해주기 때문이다. 소액임차인보다 앞서 권리를 확보한 채권자가 있음에도 불구하고 그 채권자보다 우선하여 변제를 해주는 결과 그 채권자의 기득권마저 해하는 제도가 바로 최우선변제권이다. 이로 인해 소액임차인의 최우선변제권 행사는 일반 임차인이 확정일자에 기해 우선변제를 받는 것보다 더 까다롭고 엄격한 요건을 갖출 것을 요하고 있다. 즉 소액임차인이라 해서 무조건 보증금 중 일정액을 변제해주는 것은 아니다. 임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 우선 소액임차인이어야 한다. 소액임차인이 아닌 임차인은 확정일자에 기한 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐 최우선변제권은 행사할 수 없다. 소액임차인의 기준이 되는 임차보증금 범위 및 우선변제되는 일정액은 시대적 요청에 따라 점차 상향되어 왔다. 주택은 1984년 1월 1일 소액임차인 보호제도 시
경매가 어렵다고 하는 사람들이 있다. 이는 아마도 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 이후 법적, 제도적으로 개선되고 대중화 된 경매의 모습보다는 그 이전의 복잡하고 어렵고 부정적인 시각에서 바라본 경매의 모습이 더 각인됐기 때문일 것이다. 그러나 경매가 어렵다고 하는 그 이면에는 경매물건을 점유하고 있는 사람들, 특히 임차인이라는 존재에 대한 막연한 두려움이나 부담이 작용하고 있을 개연성이 크다. 임차인을 비롯한 소유자 등 점유자를 어떻게 내쫓느냐는 감성적이고 온정적인 시각에서부터 낙찰 후에도 임차인이 점유하고 있는 부동산을 비워주지 않고 버티면 어떻게 하느냐는 막연한 두려움과 같은 것이다. 지상에 건물이 있는 경우 그 건물 점유자의 절반 이상은 임차인이다. 가장임차인까지 고려하면 거의 모든 건물에 임차인이 있고, 임차인 없이 소유자나 채무자가 점유하고 있는 건물은 특별하다고 할 정도로 드물어서 오히려 감사해야 할 정도이다. 이런 이유로 일반인 시각에서 임차인에 대한 두려움이나 부담을 갖는다는 것은 어쩌면 지극히 당연하다. 경매업에 종사하는 사람들 사이에서도 ‘임차인의 벽을 넘지 않고서는 경매를 할 생각을 말라’는 속설이 있을 정도로 임차인은 버겁고 힘겨운 대상이다. 그렇다면 임차인은 경매절차에서 어떤 의미를 갖는 존재일까? 임차인은 경매절차 시작부터 끝까지 각 단계마다 단골메뉴처럼 등장한다. 경매라는 제도의 피해자이면서도 경매신청이라는 채권자의 지위에 설 수도 있고, 매각대금으로부터 배당을 받기 위한 배당요구 채권자이기도 하다. 또한 임차인은 대항력과 확정일자의 주체이자 우선변제권과 소액 최우선변제권
감정평가서나 매각물건명세서 및 현황조사서는 경매법원이 제공하는 대표적인 경매정보자료이다. 이 세 가지를 묶어 경매사건목록이라고도 부른다. 경매사건목록은 매각기일 1주전부터 경매법원에 비치되어 열람할 수 있고, 온라인 대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서는 매각기일 2주전부터 공개된다. 경매사건목록 중 매각물건명세서에는 점유자 및 임대차에 관한 사항, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보이는 지상권, 매각에서 제외되는 미등기건물 등에 관한 사항 및 유치권 신고가 있는 경우의 유치권 내역(유치권자, 유치권 신고금액, 유치권의 내용 등)이 기재되어 있다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다는 것은 그 권리를 매수인이 인수해야 한다는 의미이고, 매각에서 제외되는 미등기건물에 관한 사항이 있으면 매각 후 법정지상권 성립 여지가 있다거나 매각대금 외에 추가로 미등기건물을 매입하거나 건물철거소송을 해야 하는 문제가 생길 수 있다는 있다는 뜻이다. 또한 유치권 신고가 있는 경우에는 유치권자가 주장하는 유치권 금액을 별도로 부담해야 하는 사태가 발생할 수가 있다. 매각절차에서 낙찰을 받았다하더라도 매각물건명세서에 기재되어야 할 사항이 기재가 되어 있지 않거나 사실과 다르게 기재가 된 경우 당해 물건을 매수한 매수인은 이를 이유로 매각불허가를 신청할 수도 있다. 그만큼 매각물건명세서에 기록되는 사항은 중요한 의미를 갖는다. 매각물건명세서에는 위 사항들 외에도 배당요구종기가 기재돼 있다. 배당요구종기는 집행법원이 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는
외환위기와 금융위기라는 두 차례의 큰 위기를 거치면서 부실채권(Non Performing Loan, NPL)에 대한 관심이 지대해졌다. 경매업계에서도 그간 경매물건 위주의 전통적 경매강의에서 벗어나 NPL이 경매강의의 한 꼭지를 차지하거나 아예 NPL만의 전문 강의반을 개설하는 곳도 많이 생겼다. 부실채권은 숱한 일상적인 거래를 통해 발생하는 채권채무관계에서 원금이나 이자가 1개월 이상 연체된 채권 내지 대출채권을 말한다. 부동산에 국한하여 설명한다면 부실채권은 금융기관의 대출금 가운데 회수가 불확실한 채권(부실 대출금+부실 지급보증)을 말한다. 금융기관의 대출금은 정상ㆍ요주의ㆍ고정ㆍ회수의문ㆍ추정손실 등 다섯 단계로 자산 건전성을 분류한다. ‘정상’은 이자 납입과 원금 상환이 정상적으로 이루어지고 있는 경우이며, ‘요주의’는 연체기간이 1개월 이상 3개월 미만으로 현재는 원리금 회수에 문제가 없으나 앞으로는 신용상태가 악화될 가능성이 있어 세심한 주의나 사후 관리가 필요한 대출금을 말한다.‘고정’은 연체기간이 3개월 이상으로 대출처의 신용상태가 이미 악화돼 채권회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 대출금과 다음의 회수의문 또는 추정손실 대출금 중 회수할 수 있는 예상금액을, ‘회수의문’은 연체기간이 3개월 이상 1년 미만이면서 대출처의 채무상환 능력이 현저하게 악화돼 채권회수에 심각한 위험이 발생한 대출금 중 회수예상금액을 초과하는 대출금을 가리킨다.끝으로 ‘추정손실’은 연체기간 1년 이상으로 대출처의 상환능력이 심각하게 나빠져 손실처리가 불가피한 대출금 중 회수예상금액을 초과하는 부분을 말한다. 이중 부실채권은 ‘정상
경매물건에 투자할 때 함정에 빠지지 말아야 한다는 말을 종종 들을 것이다. 그러나 경매물건은 경매라는 특성상 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 경매전문가도 자칫 방심하다 함정에 빠지는 경우가 있는데 일반인이나 경매초보자는 오죽할까!그렇다고 경매함정이 난공불락의 요새는 아니다. 아주 복잡하게 얽히고설킨 물건이야 전문가의 심층 분석이 필요하지만 대부분의 함정은 대법원경매정보나 민간경매정보를 통해 드러나 있는 내용들을 빠짐없이 잘 살펴보는 것만으로도 어느 정도 걸러낼 수 있다. 경매물건 세부정보를 보면 경매기본정보를 비롯하여 물건기본정보, 감정평가 내역, 임대차 및 권리관계, 매각물건명세서 등 다양한 내용이 담겨져 있다. 이들 내용에서 찾아낼 수 있는 경매함정으로 어떤 것들이 있는지 알아보자. 입찰보증금이 20% 또는 30%?모든 경매법원은 입찰보증금으로 최저매각가의 10%를 제공하고 있다. 그러나 경매정보를 보면 입찰보증금이 최저매각가의 20% 또는 30%로 정해진 물건들이 다수 눈에 띈다. 이런 물건은 재매각 사건들이다. 즉 매각기일에 매각이 됐으나 낙찰자가 매각대금을 납부하지 못해 일정 기간을 지나 다시 경매에 부쳐지는 물건이다. 입찰에 신중을 기하고 또다시 낙찰 후 매각대금을 납부하지 않을 만약의 경우를 예방하는 차원에서 입찰보증금을 20% 또는 30%로 올렸다고 보면 된다. 정리하자면 입찰보증금이 20% 이상인 경매물건은 재매각 사건에 해당하고 재매각 사건은 낙찰자가 여하한 이유로 매각대금을 납부하지 못해 당초 입찰보증금 10%를 몰수당한 사건이다. 낙찰자가 수백만원부터 수억원에 해당하는 입찰보증금 10%를 몰수당할 것을 각오
경매물건을 검색하다보면 예정된 매각기일에 경매가 진행되지 않고 기일이 변경되거나 경매가 아예 취하, 취소(이하 ‘변경 또는 취하’라고 함)되는 물건들이 다수 눈에 띈다. 변경은 경매진행절차상 하자가 발생된 경우 또는 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변경 등 지정된 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 매각기일을 다른 날로 바꾸는 것이다. 또한 취하는 채무자의 채무 전부 또는 일부 변제 등으로 경매신청 채권자가 경매법원에 경매의사를 철회하는 것이며, 취소는 경매가 진행 중에 부동산의 멸실 등으로 담보물이 소멸되거나 기타 매수인(낙찰자)에게 권리를 이전할 수 없는 경우에 법원이 직권으로 하는 행위이다. 변경은 매각기일이 변경되는 것으로 추후 경매시장에 다시 등장할 가능성이 있으나, 취하 또는 취소는 특별한 사정이 없는 한 다시 동일 물건이 경매시장에 등장하지 않는다는 차이가 있다. 다만 당초 매각기일 당일에 경매가 진행되지 않는다는 점은 같다. 매각기일이 임박한 경우에는 경매가 취하 또는 취소되기 전에 변경절차를 거치는 경우도 있다. 변경 또는 취하는 매각기일 당일 입찰이 있기 전까지 가능하므로 입찰자가 법원 경매계에 전화로 확인하거나 대법원사이트를 수시로 확인하는 등 변경 또는 취하 여부에 대해 촉각을 곤두서지 않고서는 쉽게 알 수 없는 것이지만 그렇다고 변경 또는 취하 가능성을 매각기일 전에 알 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 대법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr) 내에서 경매물건을 검색한 후 물건기본정보 하단에 있는 사건상세조회 → 문건/송달내역 순으로 들어가서 문건처리내역이나 송달내역을 통해
수도권과 지방 동조화(coupling)현상으로 회귀하다과거에는 전통적으로 부동산 또는 경매시장의 흐름을 수도권이 이끌어왔다. 즉 수도권 부동산시장이 호황이면 지방시장도 호황이었고, 수도권 부동산시장이 침체되면 이어 지방 부동산시장도 침체기를 겪었다. 그야말로 수도권과 지방이 같이 움직이는 동조화(coupling)현상이 일반적이고 지배적이었다. 그러나 2008년 하반기 금융위기는 이러한 일반화된 동조화 트렌드를 완전히 뒤엎었다. 금융위기 이후 수도권 주택시장은 급랭하기 시작한 반면 그간 침체기에서 벗어나지 못한 지방 부동산시장은 혁신도시 건설, 각종 세제 및 정책적 지원에 힘입어 미분양이 해소되고 거래가 증가하는 등 수도권과는 정반대의 양상을 보였다. 경매시장에서도 그런 트렌드는 그대로 반영됐다. 금융위기 이후 2013년까지 수도권 경매물건은 지속적으로 증가하였고, 평균 낙찰가율은 2007년을 정점으로 이후 2012년까지 5년 연속 하락하였다. 반면 지방 경매물건은 2009년을 정점으로 줄곧 감소하더니 2015년 현재까지 6년 연속 감소하였으며, 평균 낙찰가율은 금융위기 이후 2014년까지 줄곧 상승해왔다. 수도권 바람이 불어야 지방 부동산시장이 살아난다는 원칙이 뒤바뀐 셈이다. 수도권과 지방의 이러한 비동조화(decoupling)현상은 2014년 수도권 경매물건이 지방과 동반 감소하면서 희석되기 시작하다 2015년에는 수도권 평균 낙찰가율이 4년만에 지방을 앞지르면서 더욱 뚜렷해졌다. 즉 2015년 경매시장은 수도권과 지방이 모처럼 동반 회복세를 보이는 한해였다. 수도권 경매시장, 다시 전국을 리드하다경매통계가 공식적으로 집계된 2000년 이래 10여년 동안 수도권 경매시장은 경매 3
지난해 경매시장은 경매물건이 급감한 가운데 낙찰률, 입찰경쟁률, 낙찰가율 등 경매 3대 지표가 모두 상승했다. 부동산시장 회복세에 힘입어 경매시장도 과열양상을 띌 정도로 활황을 보였다. 우선 전국 평균 낙찰률은 31.8%를 기록했다. 2011년 30.2%를 기록한 이래 2년 연속 30%를 밑돌았던 낙찰률은 2014년 30.3%로 30%대를 회복한 후 지난해에는 2014년 대비 1.5%p 상승하면서 2년 연속 30%를 웃돌았다. 10건 중 3건 이상이 경매법원에서 팔려나간 셈이다. 종목별로 볼 때 전반적으로 주거용 부동산 낙찰률이 높게 나타났다. 아파트가 경매사상 처음으로 40%대를 돌파(41.0%)하면서 가장 높은 낙찰률을 기록하였으며, 연립ㆍ다세대(34.9%), 단독주택(31.8%) 등의 순으로 높은 낙찰률을 보였다. 토지(31.3%), 업무시설(30.6%)도 30%를 웃돌았으며, 공장이 26.1%, 근린상가가 22.9%로 다음 순위를 보였다. 2014년 대비 가장 큰 폭(4.7%p)의 상승률을 기록한 숙박시설은 21.8%로 가장 낮은 낙찰률을 기록했다. 입찰경쟁률은 사상 최고라 할 만큼 치열해졌다. 지난해 전국 평균 입찰경쟁률은 4.3대1로 2014년 4.0대1에 비해 7.8%가 올랐다. 아파트가 7.5대1(11.5% 상승)로 가장 높은 경쟁률을 보이며 처음으로 7대1을 돌파했으며, 연립ㆍ다세대가 4.7대1(12.4% 상승)로 다음을 차지하는 등 주거용 부동산이 강세를 이뤘다. 특히 수도권 아파트는 2014년 7.9대1에 이어 9.0대1로 사상 최고치를 경신할 정도로 과열양상을 보였다. 지방 아파트가 2014년 5.3대1에서 5.8대1을 기록한 것에 비해 상당한 격차를 보였다. 업무시설(오피스텔)은 지난해 4.5대1로 2014년 3.7대1에 비해 입찰경쟁률이 21.7%나 상승했다. 저금리와 지난 수년간 지속된 주택시장 침체 등으로 임대수익용
담보대출이 됐든 금전소비대차가 됐든 돈을 빌려간 사람이 만기가 되는 즉시 자발적으로 빌린 돈을 갚으면 얼마나 좋을까! 대부분의 사람이 돈을 갚겠지만 불행히도 경매시장에 등장하는 물건에 한정해보면 그러지 못한 물건이 대부분을 차지한다. 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 회수하기 위해 갖가지 방법을 동원해보지만 고의든 선의든 채무자가 채무를 상환하지 않을 경우에 최후 수단으로 선택하는 것이 바로 경매(강제집행)이다. 즉 경매는 채권자의 경매신청(압류) - 매각(환가) - 배당이라는 절차를 통해 채권자의 채권회수가 이루어진다. 그러나 경매라는 극단적인 방법을 동원한다고 해서 단시일 내에 바로 채권이 회수되지는 않는다. 경매의 기본적인 절차상 소요되는 기간뿐만 아니라 경매진행단계마다 경매절차를 지연시킬 수 있는 각종 변수들이 있어 그 기간이 무한정 늘어날 수 있기 때문이다. 그렇다면 채권자가 채무자의 부동산에 대한 경매를 신청하고 매각대금으로부터 채권액을 배당받기까지 기간이 얼마나 소요될까? 우선 경매진행단계별로 소요되는 기간을 알아보고 각 단계별로 경매절차를 지연시키는 요인들에 의해 그 기간이 얼마나 늘어날 수 있는지 살펴보도록 하자. 경매절차는 채권자의 경매신청에서부터 비롯된다. 채권자의 경매신청이 있으면 법원은 2일내에 경매개시결정을 내리고 이에 대한 등기를 촉탁하는 즉시 경매개시결정 사실을 채무자에게 송달하게 된다. 이후 법원은 경매개시결정일로부터 3일내에 부동산에 대한 현황조사 명령을 집행관에게, 부동산에 대한 평가명령을 감정평가사나 감정평가업체에 내리고, 역시 3일 내에 배당요구종기를 결정해 배당요구
지난 한해 전국 법원에서 진행된 부동산 경매물건수는 18만2158건으로 사상 처음으로 20만건 아래를 기록하면서 경매투자물건 찾기가 한층 더 어려워진 것으로 나타났다. 최근 10년래 가장 많은 물량이 쏟아져 나왔던 2005년 46만6088건에 비해 39.08% 수준으로 급감했으며, 그간 최저물량으로 기록됐던 2014년의 22만7992건보다 4만5834건(20.1%)이나 감소한 수치이다. 물건 종별로 볼 때 주거용 부동산 경매물건이 급감했다. 전체 물건 통틀어 2014년 대비 20.1%가 감소했지만 아파트는 4만4818건에서 30만591건으로 31.7%, 연립ㆍ다세대는 3만2459건에서 2만4318건으로 25.1% 감소했으며, 단독주택 역시 1만6524건에서 1만2159건으로 26.4% 감소하는 등 주거용 부동산 모두 전체 평균 감소율을 넘어섰다. 임대수익형 부동산 인기에 힘입어 오피스텔도 21.2% 감소율을 보였고, 해마다 꾸준한 지가상승률을 보였던 토지 역시 21.6% 감소하는 등 경매물건의 전반적인 감소세에 일조했다.반면 장기적인 경기침체로 공장, 숙박시설 등 생계형 영업용 부동산의 경매물건은 오히려 더 늘어났다. 공장 경매물건이 7083건이나 쏟아져 2014년 3496건 대비 102.6% 증가해 최근 10년래 가장 많은 물량(2005년 5098건)이 쏟아져 나왔고, 숙박시설도 2456건으로 2014년 1496건에 비해 64.2% 증가율을 보이며 2006년 2461건 이후 최고 물이 쏟아졌다. 임대수익형 부동산으로 오피스텔과 함께 인기를 끌었던 근린상가는 2014년 3만1232건에서 2015년 2만8673건으로 8.2% 감소하는데 그쳐 평균 감소율을 훨씬 밑돌았다. 경매물건의 감소세는 지방보다는 수도권에서 더 가팔랐다. 전체적으로 수도권에서는 23.4%가 감소한 반면 지방은 17.1% 감소하였다. 주거용 부동산 역시 수도권에서는 아
경매입찰에 있어 가장 중요한 목표는 낙찰이다. 아주 경쟁력 있는 가격에 차순위와 근소한 차이를 내는 것도 중요하지만 그것도 낙찰을 전제로 하는 것인 만큼 낙찰된다는 것이야말로 경매에 있어 가장 우선순위라 아니할 수 없다. 그런데 수차례 입찰을 했음에도 불구하고 낙방을 거듭한다면 입찰자는 어떤 심정이 들까? 열에 아홉은 지레 입찰 자체를 포기하거나 집중력이 흐트러져 낙찰 받고자 하는 급한 마음에 고가입찰에 대한 유혹을 견뎌내기 어려울 지도 모른다. 필자 역시 최근 그런 경험을 겪었다. 천안지원 관할 전원형 단독주택에 입찰하면서 말 그대로 7번 낙방 후 8번째 입찰에서야 낙찰을 받았던 적이 있다. 지금으로부터 불과 3개월 전의 일이다. 매번 낙방하면서 필자인들 어찌 입찰 포기나 고가낙찰에 대한 유혹이 없었을까?매 입찰 때마다 천안지원까지 오가는 비용과 시간은 물론 경매물건 답사 차 오가는 비용과 시간은 또 어떤가? 공들인 시간과 비용을 생각하고 또 언제 다시 유사 경매물건이 등장할 수 있을까에 대한 조급함이 앞섰다면 벌써 일찌감치 결론이 났을 터이다. 기다려라, 경매물건은 또 나온다.2015년 들어 예년에 없이 경매물건수가 최저 수준을 기록하고 있지만 그렇다고 입찰할 만한 물건이 전혀 없는 것은 아니다. 지난 2014년 월평균 경매물건은 전국적으로 2만여건이 등장했다. 종별로 구분해보면 아파트, 연립, 단독주택 등 주거용 부동산이 7,800여건, 근린상가, 오피스텔, 공장 등 상업용 부동산이 3,700여건, 토지는 7,500건, 기타 1,000건 정도가 매월 경매시장에 등장한다. 이중 수도권 경매물건은 주거용 부동산의 경우 전국의 62.2%, 상업용 부동산 48.2%, 토지 33.7% 정도 물
지난 5월 13일 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법이라 함)이 개정, 시행되었다. 개정 상가임대차법은 임차인들의 숙원이었던 권리금 보호에 관한 핵심적인 내용이 들어있어 권리금보호법이라고도 불린다. 기존 상가임대차법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익, 즉 권리금이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었다. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금(소위 바닥권리금)을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제가 발생하고 있었다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하려는 데 이번 상가임대차법 개정의 주된 취지이다. 더불어 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가건물 임대차계약에 관한 표준 계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 목적도 있다. 구체적으로 개정 상가임대차법에는 어떤 내용이 담겨져 있는지 주요 사안을 중심으로 살펴보자. 먼저 대항력이 인정되는 상가범위가 모든 상가로 확대됐다. 개정 전 상가임대차법은 보증금이 일정한 규모 이내의 임대차(상가임대차법시행령에 의
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