서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습 / 사진=뉴스1
서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습 / 사진=뉴스1
9월 들어 서울에서 거래된 아파트 평균 매매 가격이 10억원 선 아래로 떨어진 것으로 나타났다. 지난달 평균 매매가보다 2억원 이상 하락했다. 실거주 의무 강화와 대출 규제 등으로 거래가 얼어붙은 가운데, 서울 외곽 지역의 10억원 이하 아파트 매물 위주로 거래가 이뤄졌기 때문으로 풀이된다.

16일 서울부동산정보광장에 따르면, 이달 서울 아파트 매매 평균 거래 금액은 전날 기준 9억359만원을 기록했다. 지난달 평균 금액(11억1069만원)과 비교하면 2억원 이상 하락한 금액이다. 서울 아파트 매매 평균 가격은 2025년 2월 14억8308만원으로 최고가를 기록한 뒤, 매달 등락을 거듭하면서도 우하향하는 추세를 보이고 있다.

서울 아파트값이 86주 연속 상승하는 가운데, 평균 매매가격이 하락 추세를 보인다는 것은 저가 매물의 거래 건수가 중고가 이상 매물 거래 건수를 압도했다는 뜻이다.
서울 아파트 매매 평균 거래 금액 /서울부동산정보광장
서울 아파트 매매 평균 거래 금액 /서울부동산정보광장
자치구별 거래현황을 살펴보면 실제로 이런 현상은 더욱 뚜렷하게 확인된다. 한국부동산원의 자치구별 아파트매매 거래현황에 따르면, 지난 7월 서울시 아파트 거래량은 6564건으로 집계됐다. 전년 같은 기간(8485건)에 비해 1921건 줄었다.

서울 전체 거래량이 줄어든 가운데, 노원구와 구로구, 도봉구, 금천구, 관악구, 강북구 등은 거래량이 오히려 증가했다. 노원구가 전년 587건에서 701건으로 가장 많이 증가했고, 구로구(324건 → 378건)와 도봉구(244건 → 289건)도 거래량이 늘었다. 반면 송파구(849건 → 344건)는 거래 건수가 500건 이상 줄어 감소 폭이 가장 컸다. 강남구(604건 → 231건)와 성동구(423건 → 126건)에서도 거래가 급격히 감소했다.

송파구와 강남구 등 상급지의 거래량이 전년 대비 반토막 이하로 쪼그라든 것과 대조적으로, 노원구, 구로구, 도봉구 등 서울 외곽 지역은 오히려 거래량이 늘어나며 가격 상승을 주도하고 있다. 최근에는 대출 압박 속에서 상대적으로 저렴한 단지를 중심으로 매수세가 쏠리는 이른바 '키 맞추기' 장세가 서울 전역으로 확산하고 있다는 분석이 나온다.

현장에서도 중저가 매물로 수요가 쏠리는 분위기가 감지되고 있다. 서울시 중랑구에서 중개 업소를 운영하는 A 대표는 "요즘 10억원 이하 매물은 매수 대기자가 줄을 서서 집을 보고 있다"며 "가격 조정은 입에도 못 올리고, 호가를 올리지만 않아도 다행이다. 매수자가 붙어도 (계약금 입금을 위한) 계좌도 잘 안 나온다"고 분위기를 전했다.

이에 따라 매매가가 10억원에 미치지 않는 단지들에서는 신고가 거래도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 서울시 노원구 월계동에 있는 '대동'(1997년 입주·258세대) 전용면적 84㎡는 지난달 14일 8억9000만원에 새로운 주인을 맞았다. 지난 7월 25일 7억7000만원에 거래된 것과 비교하면 보름여 만에 1억2000만원이 껑충 뛰었다.

아직까지 2021년도 부동산 광풍 당시 최고가를 회복하지 못한 단지들도 속속 이전 신고가 수준으로 거래되는 분위기다. 구로구 개봉동에 있는 '개봉 푸르지오'(2014년 입주·978세대) 전용 84㎡는 지난 7월 10억4500만원에 매매계약을 맺었다. 이는 2021년 9월 거래된 최고가인 10억5000만원에서 딱 500만원 모자라는 금액이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "노원, 중랑, 강북구뿐만 아니라 관악구 등 대부분의 지역이 여전히 두 자릿수의 가격 상승률을 기록하는 등 무주택 1인 가구, 신혼부부 등의 실수요 유입이 꾸준한 것으로 추정된다"며 "10억원 이하의 서울 외곽 및 경기 비규제 지역이 서울 가격 상승을 견인하는 '순환매 현상'은 당분간 지속될 것"이라고 분석했다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com