서울 시내 한 공인중개업소에 게시된 매물 정보. /사진=뉴스1
서울 시내 한 공인중개업소에 게시된 매물 정보. /사진=뉴스1
내년 1월 1일부터 수도권·규제지역에 아파트를 보유하면서 정작 해당 주택에는 한 번도 살지 않은 1주택자는 전세대출을 새로 받거나 기존 대출의 만기를 연장하기 어려워진다. 아파트 갭투자 후 다른 지역에서 전세대출을 받는 ‘투기적 목적의 비거주 1주택자’를 막겠다는 취지다. 다만 집을 산 직후 갑자기 지방 발령이 나거나 기존 세입자의 계약이 끝나지 않는 등 불가피하게 실거주하지 못한 경우에는 예외가 인정된다. 어디까지가 투기 수요이고 어디부터가 실수요인지 달라지는 전세대출 기준을 일문일답으로 정리했다.

▶강남 아파트를 갭투자하고 마포에서 전세로 살고 있다. 전세대출을 계속 받을 수 있나.
"본인과 배우자 모두 강남 아파트에 한 번도 거주하지 않았다면 원칙적으로 어렵다. 내년부터 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 부부 모두 해당 주택에 실거주한 적이 없는 1주택자는 전세대출 보증의 신규 취급과 만기 연장이 제한된다."

▶강남 아파트에 살다가 부산으로 직장을 옮겼다면.
"전세대출을 받을 수 있다. 본인이나 배우자 중 한 명이라도 보유 주택에 하루라도 실제 거주한 이력이 있다면 이번 규제 대상에서 제외된다. 살던 집을 임대한 뒤 직장 이전이나 부모 봉양 등을 이유로 다른 지역에서 전세로 사는 경우는 규제 대상이 아니다."

▶분당 아파트를 샀는데 입주하기도 전에 갑자기 지방 발령이 났다.
"예외를 인정받을 수 있다. 주택 매매계약을 체결할 당시에는 실거주할 예정이었지만 갑작스러운 근무지 변경 등 예상하지 못한 사정으로 거주하지 못하게 된 경우다. 금융회사 여신심사위원회가 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 판단하면 전세대출 신규 취급이나 만기 연장을 허용할 수 있다."
사진=연합뉴스
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▶세입자가 살고 있는 아파트를 샀는데 기존 계약이 아직 끝나지 않았다면.
"기존 세입자의 임대차계약이 끝날 때까지 전세대출 만기 연장이 가능하다. 세입자가 있는 주택을 임대차계약 승계 조건으로 취득해 당장 들어가 살 수 없는 경우까지 투기 목적으로 보지는 않겠다는 것이다."

▶서울에 아파트 한 채가 있으면 모두 적용되나.
"아니다. 매도계약이 이미 체결된 주택이나 어린이집, 일정 요건을 갖춘 준공 후 미분양 주택, 민간건설임대주택, 상속이나 채권보전을 위해 불가피하게 취득한 주택 등은 예외로 인정한다. 일정 요건을 충족한 인구감소지역 주택도 제외된다. 기존 전세대출 보증에서 주택 수 산정 대상에서 제외되는 20㎡ 이하 주택 등도 규제를 적용하지 않는다."

▶결국 '투기성 비거주 1주택자'를 가르는 핵심 기준은 뭔가.
"이번 전세대출 규제에서는 수도권·규제지역 아파트를 갖고 있으면서 본인과 배우자 모두 그 집에 한 번도 살지 않았는지가 핵심이다. 다만 금융당국은 모든 비거주자를 투기 수요로 간주하는 것은 아니라고 설명한다. 실거주 이력이 있거나 실거주하지 못한 불가피한 사정이 인정되면 규제 대상에서 제외한다. 금융위 관계자는 "예외 없이 실거주를 강제하려는 취지가 아니다"고 밝혔다.

조미현 기자 mwise@hankyung.com