같은 동네인데 '11억 vs 8억'…호재 믿고 기다렸다가 낭패 [철길옆집]

별내역 인근 집값 상반된 흐름
4호선 별내별가람·8호선 별내 중심으로 생활권 양분
별내역 신축 신고가…별가람역 구축 2021년 고점 못 넘어

별내역 인근 전경. 사진=한경DB

철로는 단순한 교통 인프라를 넘어 부동산 지형도를 재편하는 핵심 축이다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통이 가시화하면서 집값에 영향을 미치는 요인도 달라지고 있다. 한경닷컴은 노선별 개통 효과와 역세권·비역세권 간 가격 격차, 거래 흐름 변화를 데이터와 현장 취재로 짚는다. 철로를 따라 달라지는 집의 가치와 시장 재편의 실체를 검증할 예정이다. [편집자주]

경기 남양주시 별내신도시는 서울 노원구와 맞닿아 있는 수도권 동북부 신도시다. 불암산과 수락산 사이에 자리 잡아 녹지가 풍부하다. 신도시를 가로지르는 용암천 주변에는 산책로와 카페거리가 조성돼 있다. 별내 카페거리는 조성 초기부터 분당 정자동 카페거리와 같은 상권을 조성하겠다는 구상이 있었다. 2009년부터 본격적인 아파트 분양이 시작돼 2012년을 전후로 입주가 이어졌다. 초기 분양 단지 가운데는 전용면적 100㎡가 넘는 중대형 위주로 구성된 단지도 있었다.

별내가 처음 꿈꿨던 모습은 지금보다 화려했다. 별내역 앞 약 7만5000㎡ 부지에는 사업비 약 1조원을 투입해 업무와 상업, 주거시설을 한데 모은 '메가볼시티'를 조성할 계획이었다. 서울 강남 코엑스, 판교 알파돔시티에 버금가는 수도권 동북부 랜드마크를 세우겠다는 구상이었다. 하지만 부동산 경기 침체와 사업자 문제 등이 겹치며 사업은 장기간 표류했고 당초 계획은 무산됐다. 이후 해당 부지에는 생활형숙박시설과 오피스텔 등 주거시설이 들어섰다. 별내신도시가 주거시설에 비해 중심 상업·업무기능이 약하다는 평가를 받게 된 배경 가운데 하나다.

지난 10일 서울 지하철 8호선 연장선인 별내선이 개통되면서 경기 남양주와 구리 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 별내역 인근 아파트 단지 모습. 사진=한경DB

현재 별내신도시는 하나의 신도시 안에서도 생활권이 크게 두 갈래로 나뉘어 있다. 북서쪽에는 4호선 별내별가람역이 있고 남동쪽에는 경춘선과 8호선이 지나는 별내역이 있다. 두 역 사이 거리가 상당해 이용하는 철도와 상권, 주거단지도 다르다. 별내별가람역 주변에는 별내아이파크2차와 별내별가람역한라비발디, 별내우미린스타포레 등 신도시 조성 초기에 입주한 아파트가 밀집했다. 반대편 별내역 주변에는 별내자이더스타 등 상대적으로 새 주거시설이 자리 잡고 있다.

경춘선 하나뿐이던 별내…4호선·8호선 이어 GTX-B까지

별내역은 2024년 8호선 별내선이 개통하면서 잠실 접근성이 크게 좋아졌다. 앞으로 GTX-B까지 정차할 예정이다. 별내별가람역은 4호선을 중심으로 서울 강북권과 연결된다. 같은 별내신도시지만 어느 역을 끼고 있느냐에 따라 교통망과 주택 연식이 달라지고 집값도 다른 움직임을 보이는 구조가 형성된 것이다.

별내신도시에 있는 A 공인 중개 관계자는 “별내신도시라는 큰 이름 아래 묶여 있지만 지하철역에 따라 생활권이 나뉘어 있다”며 “8호선이 있는 별내역 인근이 상대적으로 선호되는 지역이 됐다”고 말했다.

별내신도시의 교통망은 단계적으로 확충됐다. 가장 먼저 자리 잡은 철도는 경춘선이다. 경춘선 복선전철은 2010년 개통했고 별내신도시 입주에 맞춰 별내역이 2012년 12월 문을 열었다. 당시 별내역을 이용하면 상봉과 청량리 방면으로 이동할 수 있었지만 서울 주요 업무지역까지 바로 연결되지는 않았다. 배차간격도 출퇴근 수요를 온전히 흡수하기에는 한계로 꼽혔다.

첫 번째 변화는 2022년에 찾아왔다. 서울 지하철 4호선을 남양주까지 연장한 진접선이 같은 해 3월 19일 개통하면서 별내별가람역이 문을 열었다. 당고개에서 별내별가람과 오남을 거쳐 진접까지 14.9㎞를 연결하는 노선이다. 별내신도시는 처음으로 서울 지하철 노선을 직접 품게 됐다. 별내별가람역을 이용하면 노원과 창동을 거쳐 서울 도심 방면으로 이동할 수 있게 됐다.

교통망은 2024년에 다시 한번 크게 달라졌다. 그해 8월 10일 서울 지하철 8호선 연장선인 별내선이 개통했다. 별내역에서 다산과 구리, 암사를 거쳐 잠실까지 이어지는 노선이다. 별내역에서 잠실역까지 이동시간이 약 27분으로 줄었다. 기존 버스 이용 때 55분가량 걸리던 것과 비교하면 절반 수준이다. 별내선은 2015년 착공 이후 약 10년 만에 개통했다.

호재는 여기서 그치지 않았다. GTX-B다. GTX-B는 인천 송도에서 서울 여의도·용산·서울역을 거쳐 별내와 마석까지 연결하는 노선이다. 별내신도시에서는 별내역에 정차한다. 정부는 GTX-B를 2025년 8월 착공했으며, 2031년 개통을 목표로 공정을 관리하고 있다. 계획대로 사업이 완료되면 별내역은 경춘선과 8호선에 GTX-B까지 더해진다.

철도만 놓고 보면 별내신도시의 교통 여건은 신도시 조성 초기와 비교하기 어려울 정도로 개선됐다. 경춘선 하나에서 시작해 4호선과 8호선이 차례로 들어왔고 GTX-B까지 공사에 들어갔다. 문제는 이런 교통 호재가 별내신도시 집값에 똑같이 반영되고 있지 않다는 점이다.

별내역 신축은 11억8000만원 신고가…구축은 여전히 전고점 아래

집값에서는 생활권별 온도 차가 나타난다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 남양주시 별내동 '별내자이더스타' 전용면적 84㎡는 지난달 15일 11억8000만원에 거래됐다. 신고가다. 이 단지는 2023년 입주한 주상복합으로 8호선 별내역과 가깝다. 향후 GTX-B까지 이용할 수 있는 별내역 생활권의 대표적인 신축 단지다.

반면 별내별가람역 인근 구축 단지는 아직 2021년 고점을 회복하지 못하고 있다. '별내아이파크2차' 전용 84㎡는 지난달 8억8000만원에 거래됐다. 이 면적은 2021년 9월 9억9000만원으로 신고가를 기록했다. 최근 가격이 회복되고 있지만 전고점과 비교하면 1억1000만원 낮다.

비슷한 흐름은 다른 단지에서도 나타난다. 별내별가람역한라비발디 등도 2021년 상승장에서 고점을 찍은 뒤 현재까지 당시 가격을 회복하지 못했다. 4호선 진접선이 실제 개통했고 별내신도시 전체적으로 8호선과 GTX-B라는 교통 호재가 이어지고 있지만 단지별 가격 반응은 엇갈리는 셈이다.

별내동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "8호선 연장이 된 이후 별내역을 중심으로 관심이 생겼다가 지금은 잠잠하다"며 "최근 구리가 규제지역으로 지정되면서 남양주 다산신도시, 별내신도시가 다시 관심을 받고 있다. 다만 별내신도시까진 아직 수요가 퍼지고 있지 않아 사실상 저평가 상태"라고 설명했다.

전문가들은 교통 호재만으로 현재 별내 주택시장의 흐름을 설명하기 어렵다고 봤다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석위원은 4호선과 8호선 개통으로 이미 서울 접근성이 상당 부분 개선됐고 GTX-B가 추가로 제공하는 효용도 과거보다 제한적일 수 있다고 분석했다. GTX와 8호선 등 주요 교통 호재가 2020~2021년 가격 상승기에 상당 부분 선반영됐을 가능성도 크다고 봤다.

정 수석위원은 "국내 광역철도 사례를 보면 매매가는 개통 시점이 아니라 계획 확정·착공 발표 시점에 먼저 오르고, 개통 시점의 추가 상승은 제한적인 경우가 많다"고 설명했다. 향후 별내 집값에는 교통망보다 주택의 상품성과 주변 신도시와의 경쟁이 더 중요하게 작용할 수 있다고 덧붙였다.

최근 주택 수요자들이 미래 교통 호재보다 현재의 입지와 상품성에 더 무게를 두는 경향이 강해지면서 서울과 가까운 지역이나 비슷한 가격대의 구리·다산 등으로 수요가 분산된 점이 별내신도시 집값의 발목을 잡고 있다는 분석도 있다.

익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "인서울이 하나의 큰 테마로 구심점 역할을 하고 거기와 물리적 위치가 가까울수록 선호도가 높아지는 현상도 나타나고 있다"고 말했다.

이어 “별내가 다시 강한 가격 회복세를 보이려면 교통 외에 수요를 끌어들일 추가 동력이 필요하다"며 "별내신도시 주변으로 새로운 신도시가 들어서면 새 신도시까지 가기 어려운 수요자는 별내신도시를 선택할 가능성이 생긴다”고 설명했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com