일시사용 임대차, 깔세 매장, 컨테이너 가게도 상가임대차법 보호를 받을까?

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현장에서 자주 터지는 분쟁, 법은 어디까지 보호할까

(AI 생성 이미지)

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

요즘 상가 임대차 시장에서 유독 자주 등장하는 키워드가 있습니다. 바로 ‘깔세’와 ‘컨테이너 매장’입니다.

초기 창업 비용을 줄이려는 소상공인과 자영업자들이 정식 건물이 아닌 컨테이너나 조립식 임시 구조물에 매장을 차리는 사례가 늘고 있습니다. 저렴한 임대료, 유연한 계약 조건, 낮은 초기 비용이 매력적이기 때문입니다.

그런데 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 법률적 쟁점이 있습니다.

이런 형태의 매장에서 사업자등록을 마치고 실제 영업을 시작했다면, 과연 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

임차인 입장에서는 보증금을 지킬 수 있는지, 계약갱신을 요구할 수 있는지, 권리금을 회수할 수 있는지가 걸린 문제입니다.

이 물음에 대해 대법원은 2025년 11월 13일 선고한 2024다293016 판결에서 중요한 기준을 제시했습니다. 이번 시간에는 이 판결의 핵심을 현장 실무 관점에서 풀어보겠습니다.


상가건물 임대차보호법은 무엇을 보호하나

상가건물 임대차보호법은 경제적으로 상대적 약자인 상가 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 핵심 보호 내용은 크게 네 가지입니다.

첫째, 대항력입니다.
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마치면, 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 건물 소유자가 바뀌더라도 일정 요건을 갖춘 임차인은 기존 계약 관계를 주장할 수 있습니다.

둘째, 계약갱신요구권입니다.
임차인은 최초 계약일부터 일정 기간 동안 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이 이를 거절하기 어렵습니다.

셋째, 권리금 회수기회 보호입니다.
임대차 종료 무렵 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하려 할 때, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해해서는 안 됩니다.

넷째, 보증금 우선변제권입니다.
일정 요건을 갖춘 임차인은 경매나 공매 상황에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

문제는 이 모든 보호의 출발점입니다.
상가건물 임대차보호법의 보호를 받으려면 먼저 임대차 목적물이 ‘상가건물’에 해당해야 합니다. 단순히 장사를 하고 있다는 사실만으로는 부족합니다.

핵심 쟁점: 컨테이너 매장은 ‘건물’인가

상가건물 임대차보호법은 보호 대상을 ‘건물’로 전제합니다. 그래서 이번 판결의 핵심도 결국 컨테이너 구조물을 건물로 볼 수 있느냐였습니다.

일반적으로 법률상 독립된 부동산인 건물로 인정되려면 토지에 정착되어 있고, 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖춘 구조물이어야 합니다. 토지에서 쉽게 분리할 수 있거나 이동이 가능한 형태라면 건물로 인정받기 어렵습니다.

컨테이너 구조물이나 조립식 가건물은 바로 이 지점에서 문제가 됩니다.

철재 컨테이너를 단순히 지면 위에 올려놓은 형태라면 이동이 가능하고, 토지에 고정·정착된 구조물로 보기 어렵습니다. 이 경우 민법상 독립된 건물로 인정받지 못할 수 있고, 상가건물 임대차보호법 적용도 어려워질 수 있습니다.

반면 콘크리트 기초 위에 고정 설치되어 있고, 전기·수도·가스 등 시설이 연결되어 있으며, 실질적으로 독립된 영업 공간으로 장기간 사용되고 있다면 사안에 따라 달리 볼 여지도 있습니다.

결국 컨테이너라고 해서 무조건 보호받지 못한다거나, 사업자등록을 했으니 무조건 보호받는다고 단정할 수는 없습니다.

중요한 것은 그 구조물이 법적으로 ‘건물’이라고 볼 수 있는 요건을 갖추었는지입니다.


대법원 2024다293016 판결, 무엇을 말했나

이번 사건은 임대차계약 종료를 이유로 임대인이 컨테이너의 인도를 청구한 사안이었습니다.

임차인은 해당 컨테이너에서 사업자등록을 하고 영업을 해왔으며, 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권 등을 주장했습니다.

원심은 컨테이너가 실제 영업 공간으로 사용되었다는 점 등을 고려해 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 보았습니다.

그러나 대법원은 다르게 판단했습니다.

대법원은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차란 사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 의미한다고 보았습니다. 또 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 한다고 판단했습니다.

따라서 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 원칙적으로 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 되기 어렵다고 본 것입니다.

이 판결의 의미는 분명합니다.

사업자등록을 했다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법상 보호가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 장사를 하고 있는 공간이 법적으로 ‘건물’에 해당하는지부터 따져봐야 합니다.

깔세 매장, 컨테이너 매장, 조립식 가건물에서 영업하는 임차인들이 특히 주의해야 할 부분입니다.


실무자가 반드시 봐야 할 세 가지 기준

이번 판결을 계기로 현장에서 중개사, 임대인, 임차인이 반드시 확인해야 할 기준을 정리해 보겠습니다.

첫째, 토지 정착성입니다.
컨테이너나 조립식 구조물이 콘크리트 기초 위에 고정 설치되어 있는지, 아니면 단순히 지면에 놓여 있는지 확인해야 합니다. 이동이 쉬운 상태라면 건물로 인정받기 어렵습니다.
계약 전 구조물의 설치 방식, 고정 여부, 건축물대장 등재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 계약서상 사용 목적과 기간입니다.
계약서에 ‘일시 사용’, ‘임시 영업’, ‘단기 사용’, ‘깔세’ 등의 표현이 명확히 들어가 있다면 상가건물 임대차보호법 적용을 주장하는 데 불리하게 작용할 수 있습니다.
특히 사용 기간이 매우 짧고 임시 사용 목적이 분명하다면, 법원은 이를 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 판단할 때 중요한 사정으로 볼 수 있습니다.

셋째, 독립된 영업 공간으로 볼 수 있는지입니다.
전기, 수도, 통신, 냉난방 등 영업에 필요한 시설이 갖춰져 있는지, 외부와 구분된 독립 공간인지, 장기간 계속 사용할 목적으로 설치되었는지도 함께 봐야 합니다.
다만 시설이 갖춰져 있다는 사정만으로 건물성이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 결국 토지 정착성과 구조적 독립성이 핵심입니다.


소상공인과 자영업자가 주의해야 할 점

최근 임대료 부담 때문에 정식 건물이 아닌 컨테이너, 조립식 판넬 구조물, 임시 건축물에 매장을 차리는 창업자가 늘고 있습니다.

초기 비용을 줄이기 위한 현실적인 선택일 수 있습니다.

하지만 법적 보호의 사각지대에 놓일 수 있다는 점은 반드시 알고 들어가야 합니다.

보증금을 걸고 계약하는 경우라면, 해당 구조물이 상가건물 임대차보호법상 건물로 인정받을 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 보호 대상이 아니라면 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 대항력 주장 등에 제한이 생길 수 있습니다.

특히 깔세 매장은 더 조심해야 합니다.

단기간 영업을 전제로 돈을 먼저 지급하고 들어가는 구조가 많기 때문에, 분쟁이 발생했을 때 임차인이 주장할 수 있는 권리가 제한될 수 있습니다. “사업자등록을 했으니 괜찮겠지”라고 생각해서는 안 됩니다.

사업자등록은 중요한 요건이지만, 그것만으로 모든 보호가 완성되는 것은 아닙니다.


계약 전 반드시 확인해야 할 실무 포인트

컨테이너 매장이나 조립식 가건물에 입점하려는 분들은 계약 전 최소한 다음 사항을 확인해야 합니다.

첫째, 건물 등기부등본과 건축물대장을 확인해야 합니다.
해당 구조물이 건물로 등기되어 있는지, 건축물대장에 등재되어 있는지부터 살펴보아야 합니다. 미등기 건물이라고 해서 무조건 보호받지 못하는 것은 아니지만, 등기나 공부상 표시가 명확할수록 분쟁 발생 시 법적 지위가 분명해집니다.

둘째, 설치 방식과 고정 여부를 확인해야 합니다.
콘크리트 기초가 있는지, 토지와 물리적으로 고정되어 있는지, 쉽게 이동할 수 있는 구조인지 확인해야 합니다. 사진과 현장 확인 자료를 남겨두는 것도 좋습니다.

셋째, 계약서에 퇴거 조건과 보상 기준을 명확히 적어야 합니다.
상가건물 임대차보호법 적용 여부가 불확실하다면, 계약서에 갱신 가능 여부, 중도 해지 조건, 보증금 반환 시기, 시설비 처리, 권리금 또는 영업손실 보상 여부를 구체적으로 적어두어야 합니다.
단순히 “상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다”고 쓰는 것만으로는 충분하지 않습니다. 법 적용 여부는 결국 객관적인 요건에 따라 판단되기 때문입니다.

넷째, 보증금 규모를 신중하게 정해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 보호가 불확실한 구조라면 보증금을 과도하게 높게 설정하는 것은 위험합니다. 보증금은 낮추고 월세 비중을 조정하는 방식으로 리스크를 관리하는 것이 현실적입니다.

다섯째, 권리금 투자는 특히 조심해야 합니다.
컨테이너 매장이나 깔세 매장에 권리금을 크게 지급하는 것은 신중해야 합니다. 나중에 신규 임차인을 구해 권리금을 회수하려 해도 법적 보호가 충분하지 않을 수 있기 때문입니다.

싸게 들어가는 것보다 중요한 것은 안전하게 나오는 것입니다

컨테이너 매장, 조립식 가건물, 깔세 형태의 임시 상가는 현실에서 빠르게 늘고 있습니다.

임차인 입장에서는 낮은 초기 비용이 장점입니다. 임대인 입장에서도 공실을 줄이고 단기 수익을 만들 수 있는 방식입니다.

하지만 법적 보호는 여전히 불확실한 영역이 많습니다.

대법원 2024다293016 판결은 그 경계를 다시 한 번 확인해 준 판례입니다. 장사를 하고 있다는 사실, 사업자등록을 했다는 사실만으로 상가건물 임대차보호법의 보호가 당연히 인정되는 것은 아니라는 점을 분명히 한 것입니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

그러나 법의 보호를 받으려면 그 요건을 갖추어야 합니다.

임차인은 계약 전에 구조물이 건물인지, 계약 형태가 일시 사용인지, 보증금과 권리금이 회수 가능한 구조인지 확인해야 합니다. 임대인 역시 나중에 분쟁을 피하려면 임시 사용인지, 장기 임대인지, 퇴거 조건과 보상 기준이 무엇인지 계약서에 명확히 적어두어야 합니다.

싸게 들어가는 것만큼 중요한 것은 안전하게 나오는 것입니다.

컨테이너 매장이나 깔세 매장을 계약하기 전, 반드시 구조물의 법적 성격과 계약 조건부터 확인하시기 바랍니다.


배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)

※ 본 칼럼은 컨테이너 매장, 조립식 가건물, 깔세 등 임시 사용 형태의 상가 임대차에서 일반적으로 발생할 수 있는 법률·부동산 실무 쟁점을 이해하기 쉽게 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 구체적인 상가건물 임대차보호법 적용 여부, 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 회수기회 보호, 보증금 반환, 퇴거 조건 등은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사, 법무사, 공인중개사 등 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.