상속받은 부동산, 부모님의 보유·거주기간도 인정될까?

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

오늘은 상속 부동산 매각을 앞둔 분들이 자주 묻는 질문을 바탕으로, 많은 분들이 헷갈려 하시는 장기보유특별공제 문제를 정리해 보겠습니다.

특히 이 주제는 2026년 1월 대법원이 중요한 판결을 선고한 사안인 만큼, 상속주택을 보유하고 계시거나 향후 매각을 검토하시는 분들은 반드시 짚고 넘어가셔야 합니다.

다만 먼저 분명히 말씀드릴 부분이 있습니다.

이 글은 상속 부동산 매각 과정에서 자주 발생하는 세금 관련 쟁점을 부동산 실무 관점에서 쉽게 설명하기 위한 정보성 칼럼입니다. 구체적인 세액 계산, 양도소득세 신고, 경정청구, 조세 불복 등 개별 세무 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무사 등 세무 전문가와 별도로 상담하시기 바랍니다.

실무에서 자주 혼동하는 지점이 있습니다. 바로 “보유기간을 언제부터 계산할 것인가”와 “거주기간을 누구 기준으로 볼 것인가”입니다.

이 부분을 잘못 이해하면 예상했던 공제율과 실제 적용 공제율이 크게 달라질 수 있습니다. 지금부터 하나씩 정리해 보겠습니다.

상속 부동산 매각 전 자주 묻는 질문

“아버지께서 20년간 거주하시던 주택과 상가건물을 상속받았습니다. 저는 해당 부동산을 상속받은 지 3년 만에 매각할 예정입니다. 장기보유특별공제를 계산할 때, 아버지가 보유하고 거주하셨던 기간도 제 보유·거주 기간에 포함될 수 있는지 궁금합니다. 매각 전에 어떤 부분을 확인해야 할까요?”

상속 부동산을 보유한 분들이 실제로 많이 궁금해하시는 질문입니다.

결론부터 말씀드리면, 보유기간과 거주기간은 서로 다른 기준으로 봐야 합니다. 더 정확히는 “세율 산정용 보유기간”과 “장기보유특별공제 산정용 보유기간”도 기산점이 다릅니다.

이 세 가지를 구분하지 못하면 상속 부동산 매각 계획은 처음부터 어긋날 수 있습니다.

장기보유특별공제란 무엇인가?

장기보유특별공제, 흔히 장특공이라고 부르는 제도는 부동산을 일정 기간 이상 보유했을 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다.

일반 부동산, 즉 토지·건물·상가 등의 경우 3년 이상 보유하면 공제가 시작되고, 보유기간이 길어질수록 공제율이 올라갑니다. 최대 15년 이상 보유 시 30%까지 공제받을 수 있습니다.

1세대 1주택의 경우에는 혜택이 더 큽니다. 보유기간에 따른 공제와 거주기간에 따른 공제를 각각 계산해 합산하는 구조입니다. 보유기간에 따라 최대 40%, 거주기간에 따라 최대 40%, 합산 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

문제는 상속주택입니다.

부모님이 오래 보유하고 오래 거주했던 집이라고 해서, 그 기간이 상속인의 장기보유특별공제 계산에 그대로 이어진다고 생각하면 안 됩니다.

세법의 함정: 세율용 보유기간과 장특공용 보유기간은 다릅니다

많은 분들이 가장 많이 오해하는 부분이 바로 이것입니다.

“상속받은 부동산은 피상속인의 취득일부터 보유기간을 계산한다.”

이 말은 반은 맞고, 반은 틀립니다.

양도소득세 세율을 적용할 때의 보유기간은 피상속인의 취득일부터 계산합니다. 예를 들어 아버지가 2000년에 취득한 주택을 2022년에 상속받아 2025년에 매각한다면, 세율 산정 과정에서는 아버지의 취득일부터 보유기간을 보게 됩니다.

이 부분은 상속인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

하지만 장기보유특별공제의 보유기간은 다릅니다.

장기보유특별공제 산정에서의 보유기간은 상속개시일, 즉 피상속인의 사망일부터 새롭게 계산하는 것이 원칙입니다. 아버지가 20년을 보유한 주택이라도 내가 상속받은 지 3년 만에 매각한다면, 장특공을 위한 보유기간은 3년으로 보아야 합니다.

같은 부동산인데도 세율을 계산할 때와 장특공을 계산할 때 기준일이 달라지는 것입니다.

상속 부동산 양도세에서 실수가 많이 발생하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

2026년 대법원 판결: 거주기간도 상속인 본인 기준입니다

보유기간과 별개로, 거주기간 문제도 2026년 1월 15일 대법원 판결로 중요한 기준이 정리되었습니다.

사건의 핵심은 이렇습니다.

상속인은 부모로부터 주택을 상속받은 뒤 해당 주택을 양도하면서, 피상속인이 상속개시 전 거주했던 기간도 자신의 거주기간에 합산해야 한다고 주장했습니다. 그러나 과세관청은 이를 인정하지 않았고, 대법원 역시 과세관청의 판단이 정당하다고 보았습니다.

대법원의 판단 요지는 명확합니다.

장기보유특별공제에서 말하는 거주기간은 양도자인 상속인이 그 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 보유기간 중 실제로 거주한 기간을 의미합니다. 주택을 취득한 원인이 상속이라고 하더라도 달라지지 않습니다.

즉, 피상속인이 수십 년 동안 그 집에 거주했더라도 그 기간이 곧바로 상속인의 거주기간으로 인정되는 것은 아닙니다.

“부모님이 오래 사셨던 집이니까 나도 장특공 거주기간을 인정받을 수 있겠지”라는 생각은 매우 위험합니다.

동일세대였더라도 장특공 거주기간 통산은 신중해야 합니다

여기서 특히 조심해야 할 부분이 있습니다.

실무에서는 “부모님과 같은 세대였으면 부모님의 거주기간도 인정되는 것 아니냐”는 질문이 자주 나옵니다. 다른 세법 규정이나 비과세 판단 과정에서는 동일세대 여부가 중요한 의미를 갖는 경우가 있기 때문에 생기는 혼동입니다.

그러나 장기보유특별공제의 거주기간 산정에서는 단순히 동일세대였다는 사정만으로 피상속인의 거주기간을 상속인의 거주기간에 그대로 더할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

이번 대법원 판결의 핵심도 바로 이 지점입니다.

장특공에서 중요한 것은 양도자인 상속인이 상속으로 주택을 취득한 뒤, 양도할 때까지 실제로 얼마나 거주했는지입니다.

따라서 상속주택을 매각하기 전에는 “부모님이 얼마나 오래 사셨는가”보다 “내가 상속받은 뒤 얼마나 보유하고, 실제로 얼마나 거주했는가”를 먼저 계산해야 합니다.

이 부분을 놓치면 예상했던 공제율과 실제 적용 공제율 사이에 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

주택과 상가, 장특공 적용 방식도 다릅니다

상속받은 부동산이 주택인지 상가인지에 따라서도 계산 방식은 달라집니다.

먼저 상속받은 주택의 경우입니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받으려면 보유기간과 거주기간을 각각 계산해야 합니다. 특히 고가주택의 과세 대상 양도차익에 대해 높은 장특공을 기대한다면, 상속 이후 본인의 실제 거주기간이 매우 중요합니다.

상속개시일부터 양도일까지의 기간이 짧거나, 상속 이후 실제 거주기간이 거의 없다면 기대했던 공제율이 크게 줄어들 수 있습니다.

반면 상속받은 상가건물은 거주기간 개념이 없습니다.

상가는 일반 부동산으로 보아 보유기간에 따른 장기보유특별공제만 적용됩니다. 이 경우에도 장특공을 위한 보유기간은 피상속인의 취득일이 아니라 상속개시일부터 계산합니다.

아버지가 30년 동안 보유했던 상가라도, 상속 후 2년 만에 매각한다면 장특공 혜택을 받기 어려울 수 있습니다. 최소 3년 이상 보유해야 공제가 시작되므로, 상속 상가를 매각할 때는 매각 시점 선택이 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

매각 전 반드시 확인해야 할 점검 포인트

첫째, 세율 산정용 보유기간과 장특공 산정용 보유기간을 반드시 구분해야 합니다.
상속받은 자산은 세율을 판단할 때 피상속인의 취득일부터 보유기간을 볼 수 있습니다. 그러나 장기보유특별공제에서는 상속개시일부터 새롭게 계산하는 것이 핵심입니다.

둘째, 상속주택의 거주기간은 상속인 본인의 실제 거주기간을 기준으로 봐야 합니다.
부모님이 오래 거주했다는 사실만으로 장특공 거주기간이 자동으로 인정된다고 생각해서는 안 됩니다. 2026년 대법원 판결 이후 이 부분은 더욱 분명해졌습니다.

셋째, 상속 이후 바로 매각할지, 일정 기간 더 보유하거나 거주한 뒤 매각할지 미리 검토해야 합니다.
상속받은 주택이나 상가를 급하게 처분하면 장특공 측면에서 불리해질 수 있습니다. 양도차익 규모가 큰 부동산일수록 매각 시점 차이가 세금 차이로 크게 이어질 수 있습니다.

넷째, 상가도 장특공 보유기간은 상속개시일부터라는 점을 기억해야 합니다.
상가에는 거주기간 공제가 없지만, 보유기간에 따른 장특공은 적용될 수 있습니다. 다만 상속 후 보유기간이 3년 미만이라면 공제 자체가 어려울 수 있으므로 매각 시점을 신중하게 잡아야 합니다.

다섯째, 상속 부동산이 여러 채라면 주택 수 판정과 비과세 적용 여부를 반드시 함께 검토해야 합니다.
상속주택, 일반주택, 임대주택, 상가건물이 섞여 있으면 양도세 계산은 훨씬 복잡해집니다. 어떤 부동산을 먼저 팔 것인지에 따라 비과세 여부와 장특공 적용 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 상속 부동산을 매각하기 전에는 세무사 등 세무 전문가와 사전 상담을 거치시기 바랍니다.

상속 부동산 양도세에서 반드시 기억해야 할 기준은 세 가지입니다.

세율은 피상속인의 취득일부터, 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터, 거주기간은 상속인 본인이 실제로 거주한 기간을 기준으로 본다는 점입니다.

이 세 가지 기준점을 정확히 이해하고 매각 시점을 검토하는 것이 상속 부동산 리스크 관리의 출발점입니다.

부모님이 오래 보유하고 오래 거주하셨다는 사실만 믿고 매각을 결정해서는 안 됩니다. 상속 이후 나의 보유기간과 거주기간이 어떻게 계산되는지부터 확인해야 합니다. 그 작은 차이가 수천만 원, 많게는 억 단위 세금 차이로 이어질 수 있습니다.

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)

공인중개사 | 디벨로퍼 | 법원경매 매수신청대리인
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

* 본 칼럼은 작성자의 의견입니다.