경기 용인시 양지면에 있는 아레나스 양지 전경. 사진=삼우씨엠
경기 용인시 양지면에 있는 아레나스 양지 전경. 사진=삼우씨엠
올해 수도권 물류센터 시장의 최대어로 꼽히는 ‘아레나스 양지’의 매각 작업이 본궤도에 올랐다. 공급 과잉 우려가 잦아들고 신규 개발이 급감하면서 투자자들이 입지와 우량 임차인, 시설 경쟁력을 두루 갖춘 대형 상온 물류센터로 몰리는 현상도 한층 뚜렷해지고 있다.

15일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스자산운용은 아레나스 양지 물류센터의 약식 투자 안내서를 배포하고 본격적인 원매자 물색에 들어갔다. 매각자문은 JLL코리아와 세빌스코리아 컨소시엄이 맡았다. 다음달 본입찰을 진행할 예정으로, 국내외 부동산 운용사와 기관투자가들이 인수 여부를 검토하는 것으로 알려졌다.

경기 용인시 처인구 양지면에 있는 아레나스 양지는 연면적 34만5348㎡, 지하 2층~지상 10층 규모의 상온 물류센터다. 연면적이 약 34만㎡에 달해 수도권에서도 손꼽히는 초대형 물류 자산이다. 영동고속도로 양지 나들목(IC)과 가까워 서울과 수도권 주요 소비지까지 30분 안팎에 접근할 수 있다.

임대 안정성도 강점으로 꼽힌다. CJ대한통운이 전체 시설을 마스터리스 방식으로 임차하고 있으며 계약 기간은 2035년까지다. 우량 임차인 한 곳이 건물 전체를 장기간 사용하는 만큼 공실과 임차인 교체 부담이 작다. 여러 임차인을 따로 관리할 필요가 없어 기관투자가들이 선호하는 임대차 구조로 평가된다.

아레나스 양지는 이지스자산운용이 2016년 국민연금 출자금으로 조성한 ‘코어 플랫폼 1호’를 통해 투자한 자산이다. 코어 플랫폼 1호가 담은 을지로 시그니쳐타워와 포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동은 지난해 매각을 마쳤다. 현재는 아레나스 양지와 서울 삼성동 브이플렉스 빌딩의 매각 절차가 진행되고 있다.

최근 거래된 수도권 초대형 물류센터의 가격은 3.3㎡당 700만원대 초반에서 800만원 안팎에 형성됐다. 연면적 23만8946㎡ 규모의 로지스밸리 안산은 5123억원에 팔려 3.3㎡당 약 709만원을 기록했고, 연면적 18만6095㎡인 아레나스 영종은 4350억원에 거래돼 3.3㎡당 가격이 약 773만원이었다. 연면적 약 43만㎡의 청라로지스틱스센터는 1조원 안팎에 매각돼 3.3㎡당 약 790만원을 기록했다. 이들 거래 단가를 연면적 34만5348㎡인 아레나스 양지에 단순 적용하면 예상 가격은 약 7400억~8300억원으로 산출된다.

다만 아레나스 양지는 프리미엄이 적용될 여지가 크다는 평가가 나온다. 양지IC 인근 입지와 100% 상온 시설, CJ대한통운의 장기 마스터리스 계약을 갖춘 데다 비슷한 규모의 물류센터를 새로 공급하기도 어려워졌기 때문이다. 시장에서는 이 같은 경쟁력을 반영하면 매각가격이 9000억원 안팎까지 오를 수 있다는 관측이 나온다.

물류센터 투자 시장의 분위기도 매도자에게 우호적으로 바뀌었다. 최근 수년간 대규모 공급이 이어져 공실이 급증했지만 신규 인허가와 착공이 줄어 수도권을 중심으로 공급 부담이 점차 완화되는 모습이다. 공사비와 금융비용 상승으로 개발사업이 잇달아 지연된 데다 경기도가 대형 물류시설의 인허가 기준을 강화하면서 실제 신규 공급은 당초 계획보다 더 줄어들 가능성이 크다.

물류기업들이 거점을 통합하고 자동화 설비 투자를 확대하는 과정에서 초대형 상온 시설의 가치도 높아졌다. 넓은 바닥 면적과 높은 층고, 효율적인 차량 동선을 갖춘 물류센터는 자동화 설비를 설치하고 대규모 물동량을 처리하기에 유리하다. 청라로지스틱스센터와 로지스밸리 안산 등 대형 상온 자산에 국내외 기관투자가들이 몰린 것도 같은 맥락이다.

반면 입지가 떨어지거나 공실이 많은 저온·중소형 물류센터는 여전히 매각에 어려움을 겪고 있다. 공급 과잉이 완화되더라도 모든 자산의 가치가 함께 회복되기보다는 서울 접근성과 임차인, 시설 경쟁력에 따라 투자 수요가 갈리는 양극화가 심화할 가능성이 높다는 분석이 나온다.

상업용 부동산 업계 관계자는 “물류센터 시장 전체가 동시에 회복됐다기보다 공급이 제한된 수도권 대형 상온 자산으로 자금이 집중되는 상황”이라며 “아레나스 양지의 매각 결과는 기관투자가들이 우량 물류센터의 희소성에 어느 정도의 프리미엄을 인정하는지 보여주는 기준점이 될 것”이라고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com