또 '김부장'의 눈물?…'수익률 반토막' 창동역 상가에 무슨일이
서울 동북권 핵심 개발 거점으로 꼽히는 도봉구 창동민자역사가 상가(조감도) 분양계약자와 시행사 간 갈등을 빚고 있다. 계약자들이 시행사의 재무 건전성, 확정수익률 보장 등을 문제 삼으며 집단 반발하고 있어서다. 상가 소유권이 아닌 ‘30년 장기 전세 임대’ 권리를 분양한 방식 역시 갈등을 키우고 있다는 지적이다.

19일 업계에 따르면 창동민자역사 상부 복합몰 ‘아레나X스퀘어’ 계약자들로 구성된 비상대책위원회(비대위)는 시행사 ‘창동역사(창동역사디오트)’가 계약 당시 제시한 조건의 변경을 추진한 데 대해 법률 자문 등 집단행동을 이어가고 있다. 지난달로 예정됐던 준공식 행사가 취소된 것도 계약자 반발이 영향을 미친 것으로 알려졌다.

창동민자역사는 지하철 1호선 창동역 상부에 지하 2층~지상 10층, 연면적 8만6571㎡ 규모의 복합몰을 짓는 사업이다. 2004년 착공 후 시행사의 경영난으로 2010년 공사가 중단됐다. 2021년 기업회생절차를 거쳐 2022년 롯데건설이 공사를 인계받아 기존 건물을 보강했다.

창동역사디오트는 2021년 상가에 대한 30년 사용권을 분양했다. 소유권 이전이 아닌 30년간 사용하는 조건으로 지불한 임대 보증금이다. 10㎡ 기준 4억6500만원으로 30년의 계약 기간이 끝나면 시행사로부터 보증금을 돌려받는 구조다.

비대위는 “시행사가 분양 홍보 과정에서 제시한 수익 구조와 실제 운영 방안의 차이가 있다”고 주장하며 잔금 납부를 거부하고 있다. 계약 당시 시행사가 위탁운영을 하고 임차 유치를 통해 연 5% 수준의 수익률을 보장한다고 안내했지만, 최근 수익률을 2.5%로 낮추는 동의서에 서명을 요구했다는 것이다.

시행사의 재무 건전성도 문제 삼고 있다. 창동역사디오트는 창동민자역사 사업을 위해 설립된 특수목적법인(SPC)이다. 동대문 상권에서 출발한 국내 의류 도매업체 ‘디오트’ 경영진이 사업을 주도하고 있다. 창동역사의 지난해 자본총계는 마이너스 1800억원으로 완전 자본잠식 상태다.

갈등 장기화로 시공사 리스크가 커지고 있다. 해당 공사의 도급액은 1800억원이다. 롯데건설 관계자는 “분양계약자가 잔금을 납부해야 공사비를 지급받을 수 있을 것”이라고 말했다. 일부 계약자는 사업 정상화를 위해 우선 잔금을 치러야 한다는 의견도 있는 것으로 전해졌다. 김종율 보보스부동산연구소 대표는 “3층 상가의 분양가를 고려했을 때 3.3㎡당 임대료가 강남 핵심 상권 수준인 50만원 이상을 받아야 수익이 나는 구조”며 “관리비, 이자, 공실 문제 같은 리스크가 많은 만큼 시행사의 재무 상태와 계약 조건을 면밀히 검토한 후 상가 투자를 결정해야 한다”고 말했다.

창동역 인근은 동북권의 핵심 축으로 개발이 이뤄지고 있다. 인근 시유지에 국내 최대 K팝 공연장 서울아레나가 들어설 예정이며, 창동 차량기지 이전 부지에는 서울 디지털바이오시티(S-DBC) 조성 사업도 추진 중이다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com