정부가 지난달 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 확정한 후 서울 아파트 매물이 증가하고 있다. 사진은 지난 20일 아파트 매물 전단이 게시된 서울 신촌의 한 공인중개업소. 김범준 기자
정부가 지난달 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 확정한 후 서울 아파트 매물이 증가하고 있다. 사진은 지난 20일 아파트 매물 전단이 게시된 서울 신촌의 한 공인중개업소. 김범준 기자
김용범 청와대 정책실장이 22일 SNS에 “주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제”라고 쓴 것은 담보대출을 활용한 과도한 레버리지(차입 투자)가 금융시스템 위기의 뇌관이 될 수 있다는 판단에서다. 최근 계속되는 정부의 다주택 보유자에 대한 매물 압박도 주택 가격 안정을 이루려는 목적과 함께 이런 위험성을 줄이겠다는 정책 목표도 깔려 있다. 김 실장은 다주택 임대사업자의 레버리지를 점진적으로 낮추는 과정에서 발생할 수 있는 무주택 가구의 주거 불안 문제 대비도 병행해야 한다고 했다.

◇ “대출 리스크, 사적 영역 아냐”

靑 "다주택 레버리지, 금융위기로 번질 우려…점진적 축소해야"
김 실장은 아파트와 비거주 다주택의 과도한 레버리지 의존이 시스템 위기로 이어질 수 있다고 강조했다. 그는 “주택 문제의 핵심은 가격의 높고 낮음이 아니라 레버리지가 가격 변동을 시스템 리스크로 증폭하는 구조에 있다”고 했다. 그러면서 1990년대 일본 자산버블 붕괴, 2008년 미국 서브프라임 모기지발(發) 글로벌 금융위기를 예로 들었다. 그는 “두 사례는 자산 가격 변동이 신용 시스템을 통해 거시경제 위기로 증폭될 수 있음을 보여준다”고 했다.

최근 정부가 추진하는 세제·대출 규제를 동원한 투자·투기 목적의 다주택 해소 노력도 이 같은 문제가 국내에서 발생하지 않게 하기 위해서라는 취지로 설명했다. 김 실장은 “투자 목적의 레버리지가 금융 불안으로 전이될 수 있다면 그 위험은 사적 영역에만 머물지 않는다”고 했다.

한국은행에 따르면 지난해 국내 금융권의 주택담보대출 잔액은 1170조7000억원이다. 금융당국 관계자는 “김 실장이 단순한 집값 잡기 차원의 문제가 아니라 더욱 근본적인 문제 인식을 드러낸 것으로 보인다”고 분석했다. 이재명 대통령 역시 ‘일본식 부동산버블 붕괴’를 여러 차례 경고했다.

◇ 다주택자 LTV 단계 축소 등 추진될 듯

금융권과 부동산업계는 김 실장이 ‘레버리지 의존 구조’ 해소를 위해 꺼낸 세 가지 정책 수단에 촉각을 곤두세우고 있다. 김 실장의 구상이 실제 정책으로 입안될 가능성이 작지 않기 때문이다. 김 실장은 이 글에서 비거주 다주택 대출의 단계적 담보인정비율(LTV) 축소, 투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치(RWA) 조정, 만기 구조 차등화를 거론했다. 그는 “이런 신호가 일관되게 축적되면 (부동산 투자의) 기대 수익률은 재평가된다”고 했다.

우선 다주택자 대상 단계적 LTV 축소는 이 대통령이 최근 간접적으로 언급한 사안이다. 이 대통령은 지난 20일 X(옛 트위터)에 “기존 다주택자에 대한 대출 연장과 대환 대출도 신규 다주택자에 적용하는 대출 규제와 동일해야 공평하지 않겠느냐”고 했다. 지난해 ‘6·27 부동산 대책’으로 신규 다주택자는 보유 주택의 담보가치를 아예 인정받지 못하는데(LTV 0%), 같은 기준이 적용돼야 한다는 취지의 발언으로 해석됐다. 김 실장이 ‘단계적 LTV 축소’를 거론하며 사실상 이를 공식화했다는 평가가 나왔다.

김 실장은 투자 목적 주택 매입과 관련한 RWA 조정도 언급했는데, 이는 실효성이 크지 않을 것이라는 평가가 있다. 금융당국은 은행권 주담대 전반에 대한 RWA를 20%에서 25%로 추가 상향하는 방안을 검토하고 있다. 하지만 수도권과 규제지역에서는 이미 다주택자의 신규 대출이 금지돼 있고, 토지거래허가제 시행에 따라 실거주 의무도 부과돼서다. 대출 만기 구조를 차등화하는 방안에 관해 금융당국 관계자는 “차주 유형별로 대출 만기를 다르게 하는 방안을 살펴볼 수 있다”고 했다.

김 실장은 레버리지 축소가 임대주택 공급 구조 개편과 함께 이뤄져야 한다고도 했다. 그는 “장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자 육성, 공공·준공공 임대 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급이 대안이 될 수 있다”고 제시했다.

한재영/서형교 기자 jyhan@hankyung.com