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상가 임대차 계약에서 빈번하게 발생하는 분쟁이 월세 미납 문제다. 임차인이 장사가 잘되지 않는다거나 개인 사정이 생겼다는 이유로 월세를 제때 내지 않는 경우다. 당연히 받아야 할 돈을 받지 못한 임대인 입장에서는 임대차 계약을 해지할지 소송을 할지 등 고민에 빠진다. 보증금이 있다고는 하지만 매달 들어와야 할 월세가 밀리기 시작하면 임대인의 경제적 계획에도 차질이 생길 수밖에 없다.

임대인에 따라서는 ‘계약에 따라 받아야 할 돈이므로 언젠가 청구하거나 보증금에서 공제하면 되겠지’라고 생각할 수 있다. 그런데 그리 쉽게 생각할 문제는 아니다. 돈을 받지 못한 사실이 분명하더라도 법적으로는 임대인이 영원히 그 돈을 청구할 수 있는 것이 아니기 때문이다. ‘소멸시효’ 제도 때문이다. 민법은 일반 채권의 소멸시효를 10년으로 규정하지만 임대차 계약에서 발생하는 월세 등 정기적 지급 채권에는 단기 시효를 적용한다. 대법원은 일관되게 “상가건물의 월세 채권은 3년간 청구하지 않으면 소멸시효가 완성된다”고 판시했다.

이를 구체적인 사례로 설명해 본다. 만약 임차인이 2025년 9월분 월세를 내지 않았다면 임대인이 그 돈을 청구할 수 있는 시한은 2028년 9월까지다. 그때까지 아무런 법적 조치를 취하지 않았다면 임차인이 법원에서 “이 월세 채권은 이미 시효가 지났다”고 항변할 수 있고, 그 항변이 받아들여지면 임대인의 청구는 법원에서 받아들여지지 않는다. 임대인이 분명히 돈을 받지 못한 사실이 있더라도 법적으로 월세 지급을 강제할 수 없게 된다.

이처럼 월세 소멸시효가 완성됐다고 해서 완전히 월세를 받을 방법이 없어지는 것은 아니다. 상가임대차 계약에는 보통 보증금이 있기 때문에 임대차가 종료될 때 이 보증금에서 밀린 월세 등을 정산할 수 있다. 대법원은 “비록 개별 월세 채권이 소멸시효로 소멸하더라도 임대차가 끝날 때 보증금에서 우선 공제할 수 있다”고 판시한 바 있다. 임대인은 임대차 종료 시 밀린 월세만큼 빼고 보증금을 돌려줄 수 있다.

보증금이 소진됐거나 소송으로 갈 경우에는 상황이 달라진다. 임대인이 ‘나중에 보증금에서 빼면 되겠지’라고 생각하고 아무런 조처를 하지 않으면 밀린 월세가 보증금을 초과하거나 소송 비용 등이 더 필요한 경우가 생길 수 있다. 이 때문에 미납 월세가 발생하면 이른 시일 내에 지급 명령을 통해 시효를 중단시키는 것이 안전하다.

또 하나 주의할 점이 있다. 임차인이 시효가 완성된 월세를 뒤늦게 자발적으로 갚는 경우에도 최근 대법원 판례에 따라 임차인의 의도를 명확히 확인할 필요가 생겼다. 최근 대법원은 “소멸시효가 완성된 금전 채무를 변제했다고 해서 단순히 그 돈을 지급한 사실만으로 시효 포기로 인정할 수 없다”고 판시했다. 즉 채무자가 단순히 돈을 냈다는 사실만으로는 부족하고 시효가 이미 지났음을 인식하면서도 “그래도 갚겠다”는 명시적인 의사 표시가 있어야만 시효를 포기한 것으로 본다는 것이다.

이 판례를 상가 임대차에 적용해 보면 임차인이 시효가 지난 월세 일부를 나중에 갚았다고 하더라도 임차인이 스스로 갚겠다고 한 것인지 아닌지에 따라 법적 효과가 달라질 수 있다. 임차인이 자발적으로 “비록 시효가 지났지만 책임지고 갚겠다”는 태도를 보였다면 시효 포기 의사가 인정될 수 있을 것으로 보인다.

[곽종규 칼럼] 상가 임차인이 월세 미납땐…'지급 명령'으로 채권 소멸 시효 중단시켜야 안전
종합해 보면 상가 임대차에서 월세 미납 문제에는 복잡한 법리가 적용된다. 소멸시효의 적용, 보증금 공제, 시효 포기, 임의 변제의 효과 등이 얽혀 있기 때문에 임대인과 임차인 모두 이를 충분히 이해할 필요가 있다.

곽종규 국민은행 변호사