전세에 유리하게 설계된 국내 임대차 시장 구조를 개선하기 위해 ‘전세 보증금 예치제도’ 등을 도입할 필요가 있다는 주장이 나왔다. 전세 위주의 구조가 임대차 시장의 가격 변동성을 높여 전세 사기 등 각종 부작용으로 이어진다는 지적이 나오고 있어서다. 전세 시장 불안으로 지난해 서울 월세 비중은 51.0%까지 치솟았다.
국토연구원이 5일 발표한 ‘주택 임대차시장 현황과 개선 방향’ 국토정책 브리프에 따르면 국내 임대차 시장은 2020년 이후 전세를 중심으로 변동성이 확대됐다. 매매가격과 금리, 전세 갱신계약 등에 따라 전셋값 변동성이 커진 것으로 나타났다.
한국부동산원에 따르면 전셋값은 고점인 2022년 1월부터 저점인 지난해 7월까지 11.5% 떨어졌다. 비슷한 시기 월세의 고점 대비 하락률 1.7%(2022년 10월 대비 지난해 7월 변동률)를 큰 폭으로 웃돈다. 이후 가격 상승폭도 전세가 월세를 두 배가량 앞섰다. 지난해 7월 이후 올 1월까지 전셋값은 1.3%, 월세는 0.6% 올랐다.
전세시장의 변동성이 높아지면서 전세 사기, 보증금 미반환 등 임대차 시장의 리스크도 커졌다. 등락이 가장 컸던 주택은 공시가격 3억원 이하 주택이었고, 전세보증금 대위변제는 보증금 2억원에 집중되는 등 저가를 중심으로 리스크가 발생하는 것으로 분석됐다. 월세 선호도도 높아진 것으로 나타났다.
부동산 정보업체 경제만랩에 따르면 지난해 서울 임대차 거래 55만9087건 가운데 월세 거래는 28만5017건이었다. 월세 비중은 51.0%로, 사상 최대 수준이다. 2020년 38.3% 수준이던 월세 비중은 2022년 50.3%로 절반을 넘어선 이후 계속 증가하는 추세다. 같은 기간 61.7%였던 서울 전세 비중은 49.0%로 감소했다.
국토연은 임대차 시장 안정성을 높이기 위해 △주거 취약층 중심의 임대차 제도 개편 △건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축 △전세에 유리하게 설계된 제도 개선 등을 제안했다. 또 일정 보증금 예치제도를 통한 무자본 갭투자(전세 끼고 매매) 방지, 전자계약 활성화, 예방 중심의 지원체계 구축 등 인프라도 개선해야 한다고 주장했다. 국토연 관계자는 “임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장 변동성과 보증금 미반환 위험에 노출된 5억원 이하 임대차 주택에 집중해야 한다”며 “장기적으로 임대주택을 공급하고 꾸준히 관리할 수 있도록 보유세 등에서 인센티브를 주는 형태의 주택임대서비스 산업을 육성할 필요가 있다”고 강조했다.
