[한경 매물마당] 성수동 더블역세권 신축 빌딩 등 8건
![[한경 매물마당] 성수동 더블역세권 신축 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35612852.1.jpg)
◆경기 성남시 신흥동 초역세권 사옥용 빌딩, 110억원
◆서울 성수동 더블역세권 신축 빌딩, 104억원
◆서울 송파구 대로변 빌딩, 100억원
◆경북 포항시 삼성전자 로지텍 신축 통과형 물류센터(사진), 100억원
![[한경 매물마당] 성수동 더블역세권 신축 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35487417.1.jpg)
◆서울 역삼동 언주역 초역세권 투자 및 수익형 빌딩, 65억원
◆충남 아산시 온양온천 역세권 상가 빌딩(사진), 20억원
![[한경 매물마당] 성수동 더블역세권 신축 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35632080.1.jpg)
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'모두채움' 클릭하면…양도세 계산 스트레스 '모두 비움'
양도소득세 납세자는 세무서에서 신고 방법을 안내받거나 세무 대리인의 도움을 받는 게 일반적이었다. 양도세는 평생 한두 번 정도 경험하는 일회성 세목인 데다 개정도 잦은 편이어서 전문가의 도움을 받지 않는 한 이해하기 쉽지 않기 때문이다. 하지만 국세청의 ‘양도세 모두채움 서비스’를 활용하면 납세자 누구나 쉽고 간편하게 양도세를 신고할 수 있다. 클릭 몇 번만으로 양도세 신고국세청은 지난해 4월부터 양도세 모두채움 서비스를 제공하고 있다. 국세청의 과세 인프라를 활용해 양도 자산의 취득·양도가액 등 신고 항목을 모두 채워 세액을 계산해주고, 납세자는 클릭 몇 번만으로 간편하게 신고할 수 있도록 하는 서비스다.모두채움 서비스를 이용하려면 세 가지 요건을 갖춰야 한다. 우선 등기부등본에 취득·양도 실거래가액이 모두 기재된 자산이어야 한다. 또 연도 중 최초 양도한 부동산이어야 한다. 1년에 2회 이상 양도한 두 번째 물건은 양도세 합산 신고 대상이 되기 때문에 제외된다.마지막 요건은 1개의 등기부등본으로 등기된 단일 부동산이어야 한다는 점이다. 예컨대 아파트 같은 집합건물이나 1필지의 토지는 1개의 등기부등본으로 이뤄져 있어 단일물건에 해당한다. 하지만 단독주택으로서 토지와 건물 각각 등기부등본이 있는 경우는 등기부등본이 2개이므로 단일건물에 해당하지 않는다. 확대되는 모두채움 서비스모두채움 서비스를 활용하면 신고서 수정도 간편하게 할 수 있다. 신고서 화면에서 추가로 지출한 필요 경비 등을 직접 입력하거나 수정할 수 있다. 신고 내용을 수정하면 해당 내용을 반영해 모두채움 신고서가 다시 작성된다. 다만 이 경우 홈택스를 통해 관련 증빙 서류를 제출해야 한다. 국세청은 납세자의 양도세 신고를 돕기 위해 모두채움 신고 방법을 단계별로 안내한 영상 ‘양도세 모두채움 신고방법’을 제작해 국세청 홈페이지와 유튜브에 게시했다.모두채움 서비스 대상자에게는 신고 안내문이 발송되고 있다. 국세청은 양도한 달로부터 2개월째 되는 달 10일께 모두채움 신고 안내문을 발송하고 있다. 대법원으로부터 부동산 등기자료를 수집한 뒤 월별로 변환을 거쳐 오류 내용을 수정하고, 안내 대상자를 구축하는 데까지 통상 1개월 정도가 걸리기 때문이다.국세청은 이 서비스를 양도되는 건물에 대해 처음 시행했고, 지난해 11월 토지까지 대상을 확대했다. 지난해 4월부터 12월까지 4만3000여 명이 모두채움 서비스를 이용했다. 국세청은 “토지의 경우 보유 기간 2년 미만인 단기 양도자산에 한해 모두채움 서비스를 제공하고 있다”며 “향후 보유 기간 2년 이상인 토지에 대해서도 서비스를 확대할 계획”이라고 설명했다. 양도세 납부 기한은양도세는 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도하면서 발생하는 이익(소득)에 부과된다. 과세대상 취득일부터 양도일까지 보유 기간 발생한 이익(소득)에 대해 양도 시점에 과세한다. 따라서 부동산 등의 양도로 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도세가 과세되지 않는다.양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제(3년 이상)와 기본공제를 적용해 산정된 과세표준에 세율(6~45%)을 곱해 부과한다. 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부해야 한다. 예를 들어 2024년 7월 15일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 같은 해 9월 30일까지다.예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 하루 0.022%의 납부지연가산세가 부과된다는 점을 유의해야 한다. 납부할 세액이 1000만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있다.박상용 기자 yourpencil@hankyung.com
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'세일앤드리스백' 빌딩에 투자했다 낭패보지 않으려면 [한경부동산밸류업센터]
상담 문의"안녕하세요. 저는 은평구 불광동에 거주하고 있는 이**라고 합니다.2021년에 23억원을 주고 신축 꼬마빌딩을 구입했는데요. 계약조건이 매도인이 저에게 건물을 매각하되 3년간 매월 1,000만원의 임대료를 지급하고 임차인으로 사용하는 거였습니다.그 당시에는 건물 전체를 나름 알려진 브랜드 F&B 업종이 사용하는 것이니 임대료 때문에 속 썩을 일은 없겠다 싶었고 투자금액 대비 수익률도 괜찮다는 생각이었습니다.당시 이 건물을 추천한 부동산 중개사도 이런 조건을 세일앤드리스백(Sales and Lease Back/매각 후 재임차)이라고 하는데 대개 기업체들이 오피스나 공장을 거래할 때 많이 사용하는 방식이라서 꼬마빌딩은 이런 조건을 맞추기 힘든데 운 좋게 나온 거라고 설명했습니다.그래서 저는 기분 좋게 매매계약을 체결했죠.그런데 계약 만기 3년이 다 되어가는 즈음에 임차인으로부터 계약 연장을 하지 않고 퇴거할 테니 보증금을 반환해달는 연락을 받았습니다.경기가 좋지 않아 어렵다고들 하지만 그래도 저는 내심 계약 연장을 요청할 걸로 생각하고 있었던 터라 좀 당황스러웠죠.하지만 임차인의 정당한 요구이니 어쩔 도리가 없겠다는 생각이 들었고, 새로운 임차인을 빨리 찾기 위해 이곳저곳 알아보기 시작했습니다.우선 저에게 이 건물을 추천한 중개사는 본인은 임대차업무는 보고 있지 않아 모르겠다는 입장이었고, 건물 주변 부동산 중개업소 몇 군데에 문의했는데 다들 기존 임대료 수준이 높아서 임차인 맞추기가 어렵다고들 하네요.게다가 중개업소에서 말씀해 주시는 적정 월세가 500만원 정도에 불과하다고 하니 기존 임대료의 절반 밖에 되지 않았습니다.그래서 빨리 팔아버려야 되나 싶어서 매도 상담도 받아봤더니 제가 매입했던 가격에 한참 못 미치는 가격이 아니면 매각 역시 어렵다고들 합니다.빌딩 투자는 연예인들처럼 대박 나는 상황까진 아니어도 당연히 수익이 꽤 좋을 거라고 생각하고 있었는데 저의 경우는 왜 손해를 볼지도 모를 처지가 된 걸까요?이런 상황에서 제가 어떻게 하면 좋을까요?"상황 분석먼저 의뢰인께서 상담 요청해주신 내용에 대한 핵심적인 키워드는 크게 3가지로 정리해 볼 수 있겠습니다.1. 현재 月 1,000만원의 리스백조건 임대료가 적정한가?2. 만일 현 임차인이 퇴거한다면 대체 임차인으로 유치할 수 있는 업종은 무엇인지?3. 현 시점, 의뢰인 소유 건물의 탁상감정(약식감정)가액은 어느 정도 나오는지?순차적으로 살펴보면,첫 번째, 리스백조건의 임대료가 적정한지를 파악하기 위해서는 의뢰인 소유 건물을 기준으로 약 300m 반경 이내 (크기, 층수, 준공연도, 시설물 상태 감안) 등의 임대가를 조사해야 합니다.실무에서는 이를 ‘임대사례비교법’을 적용한 분석기법이라고 하는데, 부동산 시장에서 임대료를 산정하기 위해 사용되는 기초적이 분석기법 중 하나입니다.이 방법은 유사한 형태의 부동산 단위에 대한 임대료를 비교하여, 특정 부동산의 객관적인 임대료를 결정하는데 사용됩니다.두 번째, 해당지역의 인구밀집도, 상권현황, 교통 인프라, 인구 구성, 소득수준 등을 고려한 시장분석을 해야 합니다. 이는, 철저하게 소비자(수요자)의 관점에서 Input 대비 Output이 발생할 수 있는지를 체크해봐야 하는데, 경쟁업체분석, 소비자 트랜드 및 선호도 분석, 지역발전 계획 및 정책분석, 부동산의 구조, 주차시설 등의 물리적분석 등을 통해 가망 임차인을 예상합니다세 번째, 만일 임대가 여의치 않고 관리하는데 어려움을 느껴 매각을 고려할 경우에는 의뢰인께서 매각하고자 하는 건물의 탁상 감정가액이 어느 정도 되는지를 확인해야 합니다.은행에서는 대출을 실행하기 전, 목적물의 가치평가를 통해 시세가 어느정도 되는지를 파악합니다. 아파트와 같은 주거형 부동산의 경우는 주로 KB국민은행에서 발표하는 KB시세를 기준점으로 삼지만, 거래량이 일정하지 않고 개별성이 강한 상가건물, 토지 등과 같은 부동산은 2~3군데 감정평가법인에 의뢰를 해 산출한 탁상감정평가 금액을 기준으로 적정한 추정가치를 산정하게 됩니다.이때, 은행에서 정한 공신력 있는 감정평가법인의 평가사들이 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법 등을 다각도로 비교/분석하여 추정가치를 내기 때문에 보다 객관적이고 합리적인 매매금액이 산출될 것으로 예상합니다.대다수 한국인에게 있어 보유 재산 중 가장 큰 비중을 차지하는 자산이 바로 부동산입니다.부동산 투자는 취득단계부터 처분단계에 이르기까지 전 과정에 미치는 다양한 요인들이 유기적으로 연결돼 있을 뿐만 아니라 영향을 미칠 수밖에 없습니다.따라서 반드시 부동산 투자는 전략적이고 체계적인 접근이 필요하겠습니다.조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 본부장(공인중개사)'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
!['세일앤드리스백' 빌딩에 투자했다 낭패보지 않으려면 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35624300.3.jpg)
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족발집 사장님은 어쩌다 건물주에게 쇠망치를 휘둘렀나? [한경부동산밸류업센터]
독자 여러분과 함께 어떤 상황에 대한 가정을 해보겠습니다.한평생 열심히 모든 돈으로 노후한 건물을 구입했고, 그 건물을 리모델링하기 위해 임차인에게 일시적 퇴거를 요청하게 됐습니다. 그런데 약 7년간 해당 건물에서 식당을 운영하며 생계를 유지해온 임차인은 임대인의 요구에 강하게 반발하고 있습니다. 그간 가게를 힘들게 꾸려오는 가운데서도 월세를 연체하지 않았고, 아무리 동네 상권이 좋아졌고 말끔히 리모델링 한다지만 공사 후 임대료를 3~4배씩 대폭 인상하겠다는 건 부당하다는 것이었죠.그렇게 다툼이 이어지다 임대인은 임차인을 상대로 명도 소송을 제기했고, 약 1년이 넘는 긴 시간이 흐른 후 결국 임대인은 소송에서 이겼습니다. 12차례에 거친 강제집행을 힘겹게 버텨내던 임차인은 결국 분을 참지 못하고 자신의 차량을 몰아 임대인에게 돌진하게 됩니다. 이를 피해 도망가는 임대인을 임차인은 끝까지 뒤쫓아 갔고 결국 쇠망치까지 휘두르는 참극이 벌어집니다.너무도 끔찍한 이 상황은 상상 속 장면이 아닌 현실에서 실제 벌어진 ‘궁중족발’ 사건입니다.오늘은 이 사건을 올바르게 해석하기 위해 과연 어떤 점들을 알아야 할지 정리해보겠습니다.‘궁종족발’ 사건처럼 자신의 재산권을 행사하려는 임대인과 생존권을 내세워 권리를 보호받으려는 임차인 간에 자주 충돌하는 부분이 바로 ‘상가건물임대차보호법’ 입니다.앞서 얘기한 궁중족발 사건을 계기로 임차인의 영업권, 즉 생존권을 보호하기 위한 권리금 회수청구기회보호 등이 개정돼 현재까지 이어지고 있습니다.이때 개정된 내용은 아래와 같습니다.1. 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장2. 권리금 회수 보호기간을 3개월에서 6개월로 확대3. 권리금 보호대상에 전통시장 포함4. 상가임대차분쟁조정위원회 신설 먼저 독자 여러분께서 임대인이냐, 임차인이냐 하는 입장에 따라 취하게 되는 입장과 태도가 확연히 달라질 수도 있습니다만 이번 시간에는 임차인 입장에서 필요한 사항을 알아보겠습니다. (임대인 입장에서도 임차인의 권리 사항을 정확히 이해한다면 큰 도움이 되실 겁니다.)그럼 지금부터 임차인 지위에서 반드시 알아야 할 사항들부터 정리하겠습니다.민법에서 특별법으로 규정한, ‘상가건물임대차보호법>권리금 회수청구의 보호’ 등은 2015년 5월 13일에 신설됐고, ‘궁중족발 사건’으로 인해 2018년 10월 16일에 개정됐습니다. 권리금은 크게 (1) 시설권리 (2) 바닥권리 (3) 영업권리로 구분해볼 수 있는데, 임차인은 이 권리들에 대한 자신의 생존권을 보장받을 수 있습니다.따라서 여러분께서 운영하던 점포를 다른 사람에게 권리금을 받고 넘기려고 하는데, 임대인이 이를 적극적으로 방해하거나 거절하는 경우, 여러분은 임대인에게 손해배상청구를 제기할 수 있습니다.여기서, 임대인의 방해사유를 구체적으로 살펴본다면1. 임대인이 임차인에게 권리금을 직접 수령하는 행위2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람에게 영업권을 넘기지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 말도 안되는 높은 임대료를 요구하는 행위 이 세가지가 대표적인 임대인의 권리금회수 방해라고 볼 수 있습니다.다만, 여러분이 임차인의 지위에서 당당하게 자신의 생존권을 보호받으려면 받드시 지켜야 할 사항이 있습니다. 바로 다음의 사항들만 철저하게 이행하고 수시로 점검한다면 여러분의 소중한 권리와 생존권을 보장받을 수 있습니다.임차인의 생존권 Check List1. 반드시 임대차계약서를 작성하고 사업자등록증을 발급받어야 합니다.2. 임대료를 절대 3회 이상 체납하지 않아야 합니다.3. 임대차계약 체결당시 계약서에 표시된 사용목적과 동일성을 유지해야 합니다.4. 임대인에게 동의를 구하지 않은 상태에서 제3자에게 전대계약을 하지 않아야 합니다.5. 선량한 관리자의 주의의무를 다하며, 임차공간을 사용 및 수익해야 합니다.6. 임대인의 동의없이 불법으로 임차공간을 ‘용도변경’하거나 ‘개조’하지 않아야 합니다.여러분께서 자신의 권리를 당당하게 주장하기 위해서는, 임차인에게 규정된 의무를 이행해야 합니다.임대인들은 각 분야의 최고 전문가들을 곁에 두고 본인의 재산권을 사수하기 위한 노력을 끊임없이 하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 그러나 여러분의 현재 모습은 어떤가요? 바쁘다는 핑계로 대충대충 넘어가고 있는 건 아닌가요? 아니면 이렇게 자신의 권리에 대한 공부를 하기엔 시간이 부족하신가요?인생은 100m 달리기가 아닌 장거리 마라톤과 같다고들 얘기합니다.저희가 만난 건물주 중에는 과거 임차인이었던 경우가 많습니다. 현재도 임차인이자 임대인이신 경우도 있고요. 이 글을 읽는 임차인들께서도 ‘조물주 위에 건물주’가 되는 날을 기약하며, 내 권리를 보호받는 데 있어 필요한 다방면의 전문지식을 틈틈이 습득해 보시기 바랍니다.정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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