작년 역대급 불황 맞은 '이 시장'…"새해 저점 매수 기회"

지난 한 해 ‘혹한기’를 겪은 수익형 부동산 시장에 변화의 조짐이 나타나고 있다. 가격이 크게 떨어진 데다 새해 금리인하 기대감이 커지고 있어서다. 일각에서 “지금이 저점매수 기회”라는 말이 나오는 이유다. 정부가 부동산 시장에 활성화를 위해 비아파트 규제 완화를 검토하는 것도 변수로 작용할 수 있다.

오피스텔 가격 19년 만에 하락

수익형 부동산은 ‘매월 발생하는 직접적인 임대수익이 있는 부동산’으로 통용된다. 시세차익(자본소득)과 임대수익(운영소득) 중 임대수익에 초점을 맞춘 부동산 상품이다. 간단히 말해 월세가 발생하는 부동산 자산이다. 아파트라도 전세를 임차인을 유치하는 경우 전세형 부동산이지만, 월세로 임차인을 유치하면 수익형 부동산으로 분류할 수도 있다.

용도별로 수익형 부동산은 주거용(오피스텔, 도시형생활주택, 다가구, 다세대, 상가주택), 상업용(근린상가, 단지 내 상가 등), 업무용(지식산업센터, 사무실, 물류창고), 숙박용(분양형 호텔, 생활숙박시설), 토지용(주차장, 임대용 토지, 주말농장)으로 구분된다. 이중 오피스텔과 상가, 지식산업센터 투자가 가장 일반적이다.

지난 한 해 이 시장은 역대급 불황을 맞았다. 국세청 2024년 기준시가 정기고시(평가 기준은 2023년9월 한국부동산원 통계)에 따르면 전국의 오피스텔은 2023년 대비 평균 4.77%, 상업용 건물은 0.96% 하락했다.

오피스텔 기준시가가 하락한 것은 2005년 고시가 시작된 후 19년 만에 처음이다. 지역별로 충남(-13.03%)의 하락 폭이 가장 컸다. 전북(-8.30%), 대구(-7.90%) 등의 순이었다. 오피스텔 기준시가는 2022년과 2023년 각각 8.05%와 6.06% 상승했다.

상업용 건물은 역시 2015년 이후 9년 만에 하락 전환했다. 세종이 3.27% 내려 하락 폭이 가장 컸다. 울산(-3.19%), 대구(-2.25%) 등이 뒤를 이었다. 서울은 0.47%, 경기는 1.05% 내렸다.

금리 내린다는데 … “저점 매수 기회 노려라”

전문가들은 인구 고령화 시대인 만큼 수익형 부동산에 대한 관심은 향후 필수가 될 가능성이 높은 것으로 본다. 노동 없이 현금을 벌 수 있는 대표적인 자본수익형 상품이어서다.

일부 전문가들은 올 상반기를 저점 매수 기회로 보고 있다. 최근 매매가가 크게 빠진 데다 올해 금리인하 기대감이 있어 투자 검토를 해볼 만하다는 것이다. 수익형 부동산의 적정수익률은 시중 금리의 약 2배다. 시장에선 오는 4월 총선이 끝난 내년 하반기께 한국은행이 본격적으로 기준금리 인하를 검토할 것으로 예상하고 있다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지들. 김병언 기자

심형석 우대빵연구소 소장은 “한번 오른 월세는 부동산가격 중 하방 경직성이 크다”며 “월세 임대차 시장이 일반화되면서 그동안 억제됐던 월세가 우리와 경제 수준이 비슷한 국가들처럼 높아질 것”이라고 말했다.

부동산플래닛에 따르면 지난해 10월 전국에서 주요 비아파트 거래가 전달 대비 늘었다. 단독·다가구(13.3%), 연립·다세대(5.5%)를 포함해 오피스텔(3.8%)과 상업·업무용빌딩(2.5%), 상가·사무실(0.8%) 등이다. 아파트 거래가 한 달 새 7.9% 감소한 것과 대조된다.

자금력이 충분한 투자자라면 역세권, 직주근접 가능한 입지 등의 오피스텔 분양권 매입을 고려할 만하다. 비전문가 입장에서 투자 접근성이 좋고 입지가 좋은 상품은 경기 영향도 제한적이다.

지난해 4월 경기 하남의 한 지식산업센터 대로변 상가 모습. 김범준 기자

부동산 R114 관계자는 “오피스텔 시장 여건이 좋지 못한 만큼 가격 협상이 쉽고, 유리한 조건으로 투자 가능할 것으로 판단된다”며 “실투자금을 줄이려면 입주 시기 만료 후 분양대금을 완납하지 못해 지연이자를 내는 분양계약자가 분양가 이하로 내놓는 ‘마이너스 프리미엄’ 매물 위주로 접근할 필요가 있다”고 설명했다.

한편 국토교통부는 올해 초 빌라, 오피스텔 등 비아파트 규제 완화안도 내놓을 방침이다. 일부 크기는 주택 수에서 제외해 세금적인 불이익이 없도록 하는 방안이 유력하다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com