잔인한 봄…이제 부동산 차례다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]김영익 서강대 경제대학원 교수
경기급랭…집값 마지막 보루 '와르르'

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거시경제 전문가인 김영익 서강대 경제대학원 교수는 현재 심각한 인플레이션이 하반기에는 꺾이고 중앙은행의 기준금리 인상 횟수도 현재 시장의 전망치보다 적을 것이라고 내다봅니다. 한국 뿐만 아니라 미국의 경기가 둔화될 것으로 예상되기 때문인데요. 집값에 진짜 큰 영향을 미치는 것은 경기라는 김 교수의 거시경제 진단을 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
서기열의 집터뷰, 오늘은 김영익 서강대 경제대학원 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷김영익 교수
안녕하십니까.

▶서기열 기자
저희 집코노미가 부동산을 주제로 하긴 하지만 사실 부동산 시장에서 굉장히 중요한 게 또 거시경제 변수인 것 같습니다. 지난해 하반기부터 현재까지 지금 미국을 비롯한 주요 국가가 큰 폭의 인플레이션을 겪고 있잖아요. 그런 상황에서 한국도 올해 만만치 않게 물가 상승이 예상이 되고 있는데 현재 인플레이션이 어느 정도 수준이고 향후 어느 정도까지 올라갈 걸로 예상하시나요.

▷김영익 교수
미국은 우리나라보다 훨씬 높죠. 지난 소비자 물가가 7.5%였고요. 올 연간도 아마 이번에 FOMC에서 조정하겠습니다마는 작년 12월에 2.6% 전망했는데요. 한 4.5% 이 정도 전망할 것 같고요.

우리나라는 미국보다 좀 낮지만 우리나라도 높은 수준이죠. 예를 들어서 한국은행이 분기별로 경제 전망하는데 작년 11월에는 올해 소비자 물가가 한 2% 정도 오를 것이다. 그랬는데 이번에 1월에 새로 전망하면서 물가 상승률 3.1%로 올려버렸거든요.

▶서기열 기자
그보다도 훨씬 높아진 거네요.

▷김영익 교수
그래서 물가가 지금 예상보다 더 오르고 있다. 그런데 문제는 월별 기준으로 보면 1, 2월이 저는 고점이라고 보고 있습니다. 전년 동기 대비 상승률로 보면은 그래서 연말로 갈수록 상승률은 좀 낮아질 것이다. 그렇게 보고 있습니다.

▶서기열 기자
현재는 지금 작년 예상치보다 지금 계속 높여잡고 있지만 1, 2월이 높을 것이고 점차 내려갈 것이다. 그렇게 보시는 이유가 있으신가요

▷김영익 교수
물가를 결정하는 가장 중요한 요인이 공급 측면이고 수요 측면인데요. 공급 측면에서 유가가 많이 상승했습니다만 원자재 가격 이거는 뭐 당분간 높은 수준의 물가 상승을 유도할 텐데요.

문제는 제가 수요 측면에서 물가 상승 압력이 많이 둔화될 거라는 겁니다. 왜냐하면 경기가 둔화될 가능성들이 여러 군데서 나타나고 있거든요. 특히 앞으로 경기를 예측하는 선행지수 순환변동치라고 있는데요. 이게 OECD 기준으로 보면 우리나라 작년 7월, OECD 전체도 7월이었고요 미국은 6월 정점으로 올 1월까지 계속 하락하고 있습니다. 이 선행지수가 하락한다는 것은 앞으로 경기가 둔화된다. 그래서 경기가 둔화되면 수요 측면에서 물가 상승 압력이 상당히 좀 떨어지리라고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
경기 둔화가 예상이 되기 때문에 인플레이션이 좀 갈수록 조금 완화될 수밖에 없다 이렇게 보시는군요.

그럼에도 불구하고 인플레이션이 어느 정도는 꽤 높은 편일 텐데 결국 인플레이션은 통화가치 하락으로 이어질 수밖에 없잖아요. 사실 부동산 상승론자의 주요 근거가 인플레이션이었는데 인플레이션과 부동산 집값의 상관관계는 어떻게 될까요?

▷김영익 교수
제가 소비자 물가 상승률하고 집값 상승률 상관관계가 꽤 있거든요. 그래서 물가가 오르면 집값도 오를 수밖에 없죠. 그런데 물가가 오르는 것보다 저는 집값이 너무 많이 올랐다. 이런 식으로 생각하고 있거든요.
예를 들어서 미국과 집값이 2012년 3월이 저점이었어요. 케이스실러, 20대 도시인데요. 그 이후로 작년 12월까지 110% 올랐더라고요 그런데 물가는 한 29% 올랐어요.

▶서기열 기자
격차가 굉장히 크네요?

▷김영익 교수
예, 그래서 물가보다 집값이 너무 많이 올랐고요. 우리나라는 아파트 가격 기준으로 보면 전국 기준으로 보면 2009년 3월이 저점이었거든요. 그리고 올 2월까지 계속 오르고 있죠. 그런데 전국 전도시 평균 가격이 KB국민은행 기준. 이거는 여러 기준에 따라서 다른데요. 74% 올랐어요. 그런데 이 기간 동안에 우리나라 소비자 물가는 25% 올랐습니다. 그러니까 물가보다도 집값이 훨씬 더 많이 올랐다. 물가가 오르면 집값은 오르는데 물가 오르는 것보다 집값이 너무 많이 올랐다. 격차가 많이 벌어졌다. 이렇게 보고 있습니다.

그래서 문제는 이제 하반기 물가 상승률이 좀 둔화될 것이다. 이렇게 말씀드렸습니다마는 이것도 저는 집값 상승의 둔화 요인이라고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇게 보시는군요. 오히려 그러니까 인플레이션이 둔화되면 인플레이션 상승률이 좀 둔화가 되면 집값 상승률도 좀 둔화될 수밖에 없다.

▷김영익 교수
그 사이에 물가도 올랐는데 집값은 너무 많이 올랐거든요. 이 거리가 좁혀지는 과정이 전개될 것이다.

▶서기열 기자
간극이 좁혀질 것이다.

▷김영익 교수
간격이 너무 벌어졌습니다.

▶서기열 기자
이 물가 상승이 계속 이어진다면 현물인 부동산은 또 이게 인플레이션의 리스크 인플레이션의 리스크 헤지 수단이다. 이런 얘기를 하시는 분들 있는데 여기에 대해서는 어떻게 좀 보세요.

▷김영익 교수
장기적으로 물가가 오르면 우리 실물 자산 가지고 있어야 되죠. 그런데 문제는 장기적으로 계속 물가가 오르는가? 지금은 플레이 인플레 이야기하고 있지만 저는 내년 상반기쯤 가면은 또 디플레이션, 디플레이션 이야기가 되리라고 보고 있거든요. 지금 전 세계적으로 부채가 너무 많고 자산가에 저는 거품이 발생했다고 생각하고 있어요. 이게 붕괴되는 과정이라고 보고 있거든요. 그래서 특히 미국 경제 중심으로 내년 상반기쯤에는 마이너스 성장하리라고 보고 있어요.

▶서기열 기자
마이너스 성장까지요?

▷김영익 교수
경제가 마이너스 성장하면은 뭐 물가도 떨어질 수밖에 없죠. 그래서 지금은 인플레이션 실물자산 선호가 되지만 또 내년 상반기 가면 시각들이 저는 많이 바뀌어지리라고 보고있어요.

▶서기열 기자
조금 다른 각도로 봐야 될 것이다. 이런 말씀이시네요. 인플레이션을 잡기 위해서 지금 미국 Fed가 금리 인상을 지금 계속 계획을 하고 어느 정도는 공언하고 있는 상황이잖아요. 현재 올해 미국의 기준금리 인상 어느 정도 수준까지 예상을 하세요?

▷김영익 교수
저는 많이 못 올리리라고 보고 있어요.

▶서기열 기자
오늘 전망 기준으로 연간 5~6번 정도를 올릴 거다 이런 얘기가 나오던데.

▷김영익 교수
그 정도 전망이 나오는데 상반기에는 조금 많이 올리리라고 보고 있어요. 그런데 하반기로 갈수록 미국 경제 성장률이 많이 둔화될 거라고 보고 있습니다. 당장 1분기 경제성장률이 작년 4분기 경제 성장이 연율로 7%였거든요. 그런데 ‘GDP 나우’라고 애틀란타 연방준비은행이 바로 그 다음 분기 GDP 성장률을 예상하는데요. 어제 기준으로 보니까 0.04%예요. 1분기 성장률이 거의 정체된다는 거죠.

물론 작년 4분기에 높은 성장을 해가지고 1분기는 좀 성장률이 낮을 수밖에 없습니다마는 그래도 거의 4분기 수준하고 거의 비슷하다는 거거든요. 그러면 올해 미국 경제 성장률이 지금 전부 낮추고 있지만 더 낮출 수가 있다. 여기서 대표적으로 IMF가 작년과 10월 경제전망에서 올해 미국 경제 성장률 5.2% 전망했는데요. 올 1월에 수정하면서 4.0%로 대폭 낮췄습니다. 아마 3월 FOMC에서도 미 연준이 경제성장률 전망치를 많이 낮추고요, 블룸버그 제가 전망치 컨센서스도 보지만은 최근 올수록 계속 성장률이 낮아지고 있어요.

▶서기열 기자
전망치가요?

▷김영익 교수
예. 그래서 연준이 아마 고민을 할 겁니다. 물가는 높은 수준을 유지하고 있는데 이 경제 성장률은 둔화되니까 스태그플레이션이 아니지만 비슷한 조짐이 나타나고 있거든요.

그래서 물가하고 경기를 고민할 텐데 뭐 상반기에 물가 놓고 그래서 금리를 과감히 인상할 수가 있습니다마는 하반기 후반 특히 4분기로 갈수록 물가 상승률이 저는 3% 안팎으로 떨어지리라고 보고 있거든요. 그리고 경기는 많이 둔화되니까 하반기 후반으로 갈수록 연준이 고민 많이 하죠. 금리 많이 못 올릴 거라고 보고 있습니다. 이런 것들이 저는 시장 금리에서 미리서 나타나리라고 보고 있는데요.

사실 저는 연준, 중앙은행보다 시장이 더 똑똑하다고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
먼저 아무리 Fed가 기준금리를 어떻게 움직인다고 얘기를 하더라도 결국에는 시장에서 금리가 확실하게 그걸 다 본다 이렇게 말씀하시는 거죠?

▷김영익 교수
예를 들어서 우리나라 한은의 기준금리 결정하는데요. 그 기준금리에 선행하는 게 국고채 3년, 대표적인 시장 금리라고 말씀드릴 수 있는데요. 그 금리가 오르고 난 다음에 한국은행이 기준금리 인상했고요. 또 떨어지면 그 뒤로 기준금리를 인하했었거든요. 인과관계를 분석해 보면은 시장금리가 기준금리의 원인이 되고 있어요. 그래서 저는 미국도 앞으로 국고채 10년 수익률을, 국채 10년 수익률을 잘 봐야 된다 이런 말씀을 드리고 싶은데요. 지금 뭐랄까 우크라이나 사태 때문에 안전자산 선호 때문에 금리가 좀 떨어지고 있습니다마는 앞으로 10년 국채수익률 별로 못 오르리라고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
미국 경기 둔화 이런 부분을 생각해서요?

▷김영익 교수
특히 경기 둔화를 예상할 때 경기를 전망 이렇게 할 때 가장 중요한 지표가 하나가 장단기 금리차거든요. 미국에서는 10년하고 2년 국채수익률 차이죠. 그게 작년에 1.3%까지 차이가 났었어요. 그런데 최근에 보니까 0.4% 이하로 떨어지거든요.

▶서기열 기자
수렴하고 비슷하게 가고 있네요.

▷김영익 교수
그게 마이너스가 되면은 경기 침체가 됐는데요. 지금 굉장히 빠른 속도로 이게 장단기 금리차가 축소되고 있다는 거죠. 저는 뭐 상반기 말쯤에는 미국이 한 두세 차례 금리를 인상하면 이게 거의 비슷해지리라고 생각하고 있거든요. 2년짜리하고 10년짜리하고. 그리고 마이너스도 갈 수 있다고 생각해요.

▶서기열 기자
마이너스까지요?

▷김영익 교수
그래서 우리가 연준이 금리 몇 퍼센트 올리느냐 그것보다는 우리가 늘 시장금리, 국채 수익률 매일매일 관찰할 수가 있거든요. 그리고 장단기 금리 차, 세인트루이스 연방은행에 들어가면 10년짜리하고 2년 짜리하고 매일 그려줘요. 그걸 보시면서 미국 경제 전망하시면 된다는 거죠. 그런데 그게 빨리 축소되고 있다는 거죠.

▶서기열 기자
그렇군요. 시장이 지금 생각했던 것보다 좀 어떻게 보면 좀 빠르게 지금 경기가 식어가고 있다 이렇게 봐야 되겠네요. 그래서 이제 쉽게 그렇게 우리가 지금 현재 예상한 것처럼 5번, 6번 그렇게 올리기 쉽지 않을 걸로 보시는군요.

▷김영익 교수
예, 그렇습니다. 저는 우리나라도 앞으로 많이 올려봤자 한 번 정도 올리고요, 하반기로 갈수록 못 올리라고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
다음 질문이 한국은행이 얼마나 몇 번이나 올릴 것인가 였는데요. 지금 상반기 한 번 그리고 하반기에는 올릴지 안 올릴지 잘 모르겠다.

▷김영익 교수
예, 저는 하반기에는 거의 못 올리라고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇게 보시는 이유는 어떤 건가요?

▷김영익 교수
우리나라도 경기 둔화되고요 우리나라도 역시 10년 국채 수익률 보시면 된다고 생각합니다. 우리 10년 국채수익률도 지금 2.7%, 2.8%로 그 정도에서 움직이고 있는데요. 제가 보기에는 거의 정점 무렵인 것 같습니다. 하반기로 갈수록 장기 금리부터 떨어지고 우리나라도 장단기 금리차가 지금 축소되고 있는데 그게 조금 더 빨리 축소되리라고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇게 볼 수밖에 없는 상황이군요. 그래서 쉽게 금리를 더 많이 올리기가 쉽지 않다. 사실 그리고 또 선제적으로 좀 한 두 차례 정도 먼저 미국보다 올려놓은 것도 좀 있잖아요.

▷김영익 교수
우리나라는 선제적으로 올렸죠. 그러니까 우리나라와 미국 정책 당국과 다른 게 우리 정책 당국이 그동안 금융 불균형이라는 단어를 참 많이 썼지 않습니까? 이 금융 불균형이 뭐냐 하면 부채 특히 가계부채가 너무 많이 올랐다. 자산가격 특히 집값이 너무 많이 올랐다. 이 금융불균형이 발생한 것은 기본적으로 정책 당국의 책임도 있다. 돈 많이 풀어가지고 금리도 내렸기 때문에. 그래서 일부 책임을 져야 된다 그래서 한국은행이 미리서 금리를 올렸고 그 다음에 금융위, 금융감독원 계속 가계 대출 규제했지 않습니까? 우리는 미리 대응했어요.

▶서기열 기자
굉장히 세게 했죠.

▷김영익 교수
그런데 미국은 파월 연준 의장이 작년 9월 이전까지는 “야, 물가 상승이 일시적이야”

▶서기열 기자
괜찮아, 괜찮아.

▷김영익 교수
괜찮아. 그래서 거품을 더 일으켰거든요.

▶서기열 기자
거품을 더 키웠죠.

▷김영익 교수
제가 보기에는 미국 주식시장, 부동산 시장 역사적으로 가장 큰 거품이 발생했습니다. 그래서 거품이 이제 너무 커지고 뒤늦게 해서 해서 금리 인상한다고 그러는데요. 앞으로 저는 미국 자산 가격이 좀 심각하게 떨어질 가능성이 높다고 보고 있어요.

▶서기열 기자
방금 대출 규제 관련해서 말씀하셨는데요. 대선 이후에 좀 이런 대출 규제가 완화될 수 있을까요.

▷김영익 교수
지금 일부 후보 쪽에서는 규제 많이 안 하겠다. 이런 이야기를 하고 있는데요. 사실 자산 가격이라는 게 연착륙보다는 경착륙 가능성이 높거든요. 높을 때는 항상 펀더멘탈보다 과대 평가하고 또 떨어질 때는 과소평가해요. 저는 과소평가 국면으로 들어섰다고 보고 있거든요.

이미 주가는 과소평가 국면으로 들어서고 있습니다. 제가 우리 코스피를 예측할 때 일평균 수출금액하고 같이 주가를 예측하는데요. 그런데 제가 작년 하반기부터 "주가가 좀 떨어질 수 있습니다”라고 했어요. 그때는 일평균 수출 금액보다 코스피가 한 40% 과대 평가됐어요. 그런데 주가가 한 20% 떨어지고 그 다음에 일평균 수출 오르다 보니까 지난 2월 기준으로 보면은 지금 -4%로 오히려 주가는 과소평가 국면에 들어섰거든요. 그게 뭐 상황이 나쁘면 한 30% 과소평가 국면으로 들어설 수 있어요.

▶서기열 기자
30%까지나요?

▷김영익 교수
2008년에 마이너스 35% 갔었죠. 그러니까 그처럼 경착륙할 가능성이 있다고 하는 거죠.

그런데 제가 평가해 보니까 집값은 이제서 좀 꺾이기 시작하는 조짐이 나타나고 있거든요. 여러 가지 평가할 수 있습니다마는 저는 집값을 평가할 때 아까 물가에 비해서 얼마나 올랐느냐, 아까 우리나라 아파트 가격이 전도시 평균 한 74% 올랐는데 물가는 2009년 3월 이후로 25%밖에 못 올랐다.

그 다음에 PIR이라고 있지 않습니까? 집값이 소득에 비해서 얼마나 올랐는지.

▶서기열 기자
소득 대비 집값.

▷김영익 교수
그게 서울이 2009년에 9배였는데요. 작년 말에 20배더라고요

▶서기열 기자
거품이 확실히 크긴 크네요.

▷김영익 교수
단기적으로 영향을 미칠 주가가 떨어졌죠. 그 다음에 금리 올랐죠. 그 다음에 대출 규제하고 있죠. 이게 단기적으로 저는 집값 하락 요인이라고 보고 있어요. 그런데 아주 장기적으로 보면 집값을 결정하는 가장 중요한 요소가 경기입니다.

▶서기열 기자
경기요.

▷김영익 교수
특히 현재의 경기 상태를 나타내는 게 대표적으로 동행지수 순환변동치거든요. 이게 1월까지는 어제 발표가 됐습니다마는 올랐어요.

그런데 선행지수 순환변동치가 우리나라 통계청에서 발표하는 거 기준으로 보면 작년 6월 고점으로 올 1월까지 떨어졌거든요. 선행지수 순환변동치가 떨어진다는 것은 앞으로 동행지수 순환변동치가 떨어질 거라는 거죠.
그래서 이것마저 떨어지면 저는 집값은 방향을 전환하는 시점이다. 저는 그렇게 보고 있습니다.

▶서기열 기자
지금 다른 분들도 그렇게 말씀하시는 분들이 있더라고요. 다른 부동산 쪽의 지표를 가지고 말씀하시는데 지금 이제 경기 선행지수라든지 이런 부분들을 같이 분석해 보니까 이미 지금 돌아서고 있는 상황이다 이렇게 지금 보시고 계시군요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영 정준영 PD 편집 박성길 차장 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩