뿔난 3기 신도시 땅주인들 "대토보상채권 신탁금지 반대"

최진석 기자

입력2019.12.03 17:09 수정2019.12.04 17:04 지면A27

3기 신도시 원주민들이 대토보상 방식에 반발하고 있다. 정부가 대토보상채권의 신탁을 전면 금지해서다. 대토보상이란 토지를 수용당하는 원주민에게 돈 대신 개발지구 내 땅으로 보상하는 것을 말한다.

3일 국토교통부와 국회 등에 따르면 국회 국토교통위원회는 최근 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 개정안을 상정했다.

안호영 더불어민주당 의원이 대표 발의했지만 의원 입법 과정에서 정부와 협의도 거친 것으로 알려졌다. 개정안(대토보상법 제63조3항)은 대토보상채권을 신탁업자에 신탁하는 것을 금지하는 내용을 담고 있다. 이를 어기면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해진다.

대토보상은 현금보상에 비해 원주민 재정착률을 높이고 주변 집값 급등을 막는 장점이 있어 정부가 적극 장려한다. 대토보상을 받는 토지주는 대토보상채권을 담보로 대출을 받아 대토개발사업을 하는 것이 일반적이다.

대토보상 신청자들이 조합을 구성해 보상으로 받은 땅에 상가나 오피스텔, 아파트를 지어 분양한다. 하지만 법 개정 후엔 대토보상채권의 신탁을 통한 토지주들의 자체 대토개발사업이 사실상 불가능해진다고 토지주들은 주장했다. 사업비용을 조달할 길이 막혀서다. 성남복정공공주택지구 주민대책협의회 등은 최근 국회에 탄원서를 제출하고 “보상 지주들이 사업 시작부터 정산까지 직접 하는, 대토개발금융을 통한 사업은 기존처럼 추진하게 해달라”고 요청했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com

관련 뉴스

1

[투기 조장하는 대토보상③] 부동산 개발해 수억원 '확정수익' 약속…처벌은 아예 없다

3기 신도시 개발과 광역교통망 구축으로 수도권에 수십조원의 토지보상금이 풀릴 전망이다. 이러한 돈들이 부동산으로 다시 흘러들어가게 되면 유동성이 넘치고 집값을 올리는 부작용이 발생할 수 있다. 정부가 이를 막겠다고 마련한 정책이 '대토보상'이다. 하지만 대토보상은 규제가 거의 없다보니 토지주들의 고수익 사업으로 자리 잡았고, 편법의 장(場)이 됐다. 정부가 뒤늦게 법을 정비하겠다고 나섰지만, 현장은 일부 업체들의 부추김 속에 투기판처럼 변질됐다. '한경닷컴'은 합법과 불법 사이의 담장을 아슬아슬하게 걷고 있는 대토보상의 현실을 3회에 거쳐 짚어보고자 한다. <편집자주>"그렇게 좋은 거면 당신이나 투자하지. 나한테 뭐하러 알려줘?" 흔히 사기꾼의 말을 되받아치는 단골멘트 중 하나다. 확실하게 돈 버는 투자처의 정보를 쉽게 알 수 없다는 얘기와도 통한다. 더군다나 '수익률 OO% 보장', '확실하고 안전한 투자처'라는 문구는 신뢰도가 없다. 실제 거의 없을 뿐더러 이 말만 믿고 투자했다가 날리는 경우도 허다해서다.주식이나 채권 부동산 등 어느 시장을 막론하고 투자자들이 막대한 손실을 입었다는 소식은 꾸준히 들려오고 있다. '채권은 안전하다'는 맹신에 믿고 투자했지만, 독일 해외금리연계 파생결합펀드(DLF)의 투자자들은 원금회수가 불가능할 정도로 손실이 확정됐다. 짧은 만기에 연 5% 수익을 꼬박꼬박 줬던 사모펀드. 너도나도 가입해 믿고 맡겼지만, 원금을 날린 라임자산운용 펀드 사태도 있다.대토보상은 개발업체들이 대출을 적극적으로 떠안겠다고 나서는, 이른바 대토보상채권의 신탁을 맡아주면 '확정 수익'이 당연시 되고 있다. 토지주들은 '누가 얼마나 더 주느냐'를 보고 업체를 선택하고 있다. 오랫동안 개발이 불가능했던 개발제한구역의 경우 토지주들이 고령인 경우가 많다. 농업으로 생활했던 토지주들에게 대토보상은 어렵게만 느껴지기 일쑤다. 그러다보니 '우리가 얼마 더 드리겠으니 위임장 쓰시면 됩니다'라는 유혹을 뿌리치기 어렵다.◆손실 없었던 대토보상, 토지주들 고수익으로 유혹더군다나 국내에서 지금까지 이뤄진 대토보상에서 손실을 본 경우가 거의 없었다. 사업이 잘못된 선례가 없다보니 토지주들도 '안전하겠지'하는 마음에 수익을 더 보장해주는 업체에게 위임을 하고 있는 실정이다. 손실이 없었다는 건 그만큼 대토보상이 적게 이뤄졌다는 얘기다. 전국 공공택지의 대토보상 비율은 2008~2014년에는 1~3% 정도였다. 때문에 대토보상을 통해 분양이 이뤄지고 건물이 준공된 경우는 손에 꼽을 정도로 몇 사례가 되지 않는다.문제는 수도권 땅값이 상승하고 현금 보상가는 시세에 못 미치면서 대토보상이 늘고 있다는 점이다. 후발업체들도 대토보상에 뛰어들면서 '확정수익 부풀리기'에 나서고 있다. 일부 업체들은 주택건설사업자 등록, 부동산개발업등록, 임대관리 등 기본적인 면허도 없는 상태다. 급기야 2015년에는 대토보상 비율이 15%로 급등하고, 대토보상 신청도 급증하면서 정부와 LH(한국토지주택공사)는 우려의 목소리를 내고 있다.LH 관계자는 "대토보상으로 손실을 본 경우는 다행히도 없었다"면서도 "대출을 떠안은 개발업체에 문제가 생긴다면 사업이 어려워질 수 있다"고 지적했다. 토지주들이 대토보상의 사업내용을 이해하고 자체적인 위원회를 만드는 등 적극적으로 나서야 한다는 게 LH의 입장이다. 토지주들이 직접 나서면 더 높은 수익을 얻을 수도 있다. 개발업체들은 수수료를 주고 업무위탁을 맡기는 등 보조적인 역할을 하는 게 좋다는 조언이다.그러면서 권유하고 있는 형태가 대토보상리츠(REITs·부동산투자회사)다. 대토보상리츠는 토지주들이 자신의 대토보상권을 주고 지분을 받는 형태다. 일반적인 리츠가 주식을 현금으로 사는 것과는 다르다. 대토보상리츠는 자산관리회사(AMC)를 설립해 개발 사업을 진행하고, 이에 따른 개발 이익을 투자자인 토지주에게 돌려주게 된다. LH는 여기에서 AMC 역할을 하겠다고 나서고 있다.◆토지주들 중심으로 대토보상받는 사례 늘어실제 남양주 진접2지구(약 129만2388㎡)에서는 대토보상리츠 협의회가 만들어지고 토지주를 모집하고 있다. 최광대 진접2지구 대토보상 위원장은 "대토보상을 앞두고 소위 개발업체들을 10군데 가량 만나보고 설명을 들어봤다"며 "뚜렷한 근거없이 수익을 보장해 준다는 얘기만 늘어놓고만 있었다"고 말했다. 그는 "땅값도 변하고 대토보상을 어떤 부지로 받을지도 확실하지 않은데, 업체들 모두 얼마의 돈을 벌 수 있다는 얘기하는 자체가 말이 안된다"고 꼬집었다.최 위원장은 LH를 자산관리회사로 선정하고 업무대행을 도와줄 업체도 어느정도 합의를 마친 상태다. LH에 따르면 남양주 진접2지구를 비롯해 성남 복정, 이천 중리 등지에서의 대토보상협의체들이 LH에 AMC를 맡아달라는 의향서를 접수했다.하지만 이는 일부일 뿐이다. 대부분의 대토보상은 '원금 보장'과 '확정 수익'이라는 개발업체들의 미끼를 통해 진행되고 있다. LH를 비롯해 대토보상에 이제 뛰어든 신생업체들은 처벌이 없다보니 이러한 편법이 난무하고 있다고 비판하고 있다. 더불어 유사수신행위가 아니냐는 의문도 제기되고 있다. 업계 관계자는 "원금보장과 확정수익 보장하는 조건으로 대토보상 개발사업 참여자(투자자)를 모집하는 게 유사수신행위가 아닌가"라고 반문했다. 유사수신행위는 은행법, 저축은행법 등에 의한 인가나 허가를 받지 않거나 등록 · 신고 등을 하지 않은 상태에서 불특정 다수인으로부터 자금을 조달하는 행위를 말한다. 장래에 출자금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 출자금을 수입하는 행위도 이에 해당된다.처벌법률은 추진되고 있다. 국회와 국토교통부에 따르면 최근 국회 국토교통위원회는 최근 더불어민주당 안호영 의원이 대표발의한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 개정안을 상정했다. 3기 신도시 토지 보상으로 수십조가 풀리 전에 개정안은 통과될 것으로 보인다.개정안에 따르면 대토보상권에 기반을 두고 '현금으로 전환해 보상받을 권리'도 전매제한 대상임을 명시한다. 대토보상권에 기반한 현금으로 보상받을 권리를 양도하거나 신탁하는 것은 사실상 대토보상권의 권리 변동을 수반하는 행위이기에 이 또한 전매제한 대상임을 명시한다. 대토보상권과 그에 기반한 현금으로 보상받을 권리의 전매제한 위반에 대해 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하도록 처벌 규정을 신설한다.◆3기 신도시 토지보상 앞두고, 처벌 규정 포함된 개정안 추진일각에서는 이러한 처벌규정이 약하다고 비판하고 있다. 대토보상을 통해 벌어들일 수 있는 돈이 수십억 내지는 수백억에 달하는데 1억원 이하의 벌금을 겁낼 사람이 누가 있겠냐라는 것이다. 반대의 목소리도 있다. 아파트의 경우 현행법상 불법전매에 가담한 불법 매도-매수자, 공인중개사 등은 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하고 해당 분양권의 당첨은 취소될 수 있다. 이에 비하면 대토보상의 벌금범위는 높은 수준이라는 것이다.일부 토지주들은 반발하고 있다. 정부가 대토보상채권의 신탁전면금지를 법개정을 하는 건 사실상 대토보상 규모를 축소시키는 방향이라는 지적이다. 관련법이 개정되면 대토보상채권의 신탁을 통한 대토개발사업이 사실상 불가능해진다고 보고 있다. 성남복정과 성남금토(제3판교), 하남교산지구(3기 신도시) 일부 지주들은 이 같은 개정안에 수정을 요청하기도 했다. 일부 토지주들은 탄원서를 제출하는 등 강력하게 반발하고 있다.개정안에 따르면, 부동산투자회사에 대한 현물출자와 신탁업자에 대한 신탁을 금지한다. 대토보상채권의 신탁전면 금지가 포함됐다. 토지주들은 이에 대해 "신탁전면금지는 신탁제도의 무용론과 지주의 사적 재산권의 침해를 가져올 수 있다"며 "이는 토지보상의 현금보상을 부추기게 되고, 유동자금이 주변토지 및 부동산 가격상승 등에 영향을 줄 것이다"라고 말했다. 이어 "신탁을 통한 대토보상채권의 대출이 필요한 것이지 전매하고자 하는 것이 아니다"라며 "대토보상채권의 신탁은 지주들의 기존대출금 상환 및 양도세 납부를 위한 재원마련을 위한 것이다"라고 주장했다.업무대행 정도로 대토보상을 맡고 있는 업계에서도 반대의 목소리를 내고 있다. 한국대토개발 관계자는 "정부는 대토보상채권 불법전매 방지를 이유로 문제되는 단편적인 부분만 보고 대토보상채권의 신탁까지 전면 금지시키려 하고 있는 것"이라며 "빈대 잡으려고 초가삼간을 다 태우는 것이나 마찬가지다"라고 말했다. LH에서 추진중인 방향으로 대토보상채권 신탁을 통한 금융이 막힌다면 지주공동사업방식의 대토는 진행하기 어렵다는 것. 토지보상 중 대토신청 규모는 전체 10%수준 이하로 급격히 줄어들 것이란 전망도 덧붙였다.그는 "불법전매를 막기위해 기존에 잘 진행되어온 지주가 직접 대토사업을 하는 신탁까지 전면 금지하는 건 너무 무리한 압박이다"라며 "가뜩이나 공공주택지구로 지정돼 토지보상금이 적고, 생활터전과 고향이 사라진다는 상실감에 빠져 있는 토지주를 두번 죽이는 것이다"라고 호소했다.또다른 업계 관계자는 대토보상이 변질된 까닭은 일부 개발업체의 횡포 때문이라며 자격요건을 강화할 필요가 있다고 주장한다. 그는 "토지주들은 부동산 개발 방법 및 절차 등에 대한 전문적인 지식과 경험이 없기 때문에 토지주들을 대신해 대토용지를 개발할 수 있는 업무대행사 즉 개발업체의 도움이 필요하다"면서도 "현재 대토보상 개발사업에 참여하고 있는 개발업체 대부분이 부동산개발업 무등록자이거나 매출액도 거의 없는 신규 설립된 법인이거나 자본금이 1억원도 안 되는 법인이라는 게 문제다"라고 지적했다.대토보상을 체계적으로 법제화할 필요가 있다는 게 업계와 토지주들의 공통된 목소리다. 일반적인 아파트의 조합설립와 분양 절차와 유사한 형태가 제시되고 있다. 재건축이나 재개발 조합에서 총회 의결로 시공사 선정하는 것처럼, 주민대책위원회 주도로 대토보상 참여자를 대토용지별로 모집하자는 것이다. 개발업체는 부동산개발업 및 종합건설면허 등을 보유하고 자본력이 있는 회사에게 대토보상사업 제안서를 접수한 후, 경쟁 프리젠테이션을 진행하는 방식이다.국토교통부는 공동주택을 분양대행을 할 수 있는 자격요건에 종합건설업면허를 보유하도록 한 조치를 시행했다. 이와 같이 공공택지지구 내에 대토보상 및 대토보상 개발사업에 업무대행으로 참여하고자 하는 개발업체들도 자격조건을 필요하다는 입장이다.성남의 한 토지주는 "재개발처럼 집이 오래되서 내가 새 집을 짓자고 시작한 것도 아니고, 나라에서 택지지구 발표하면서 시작된 사업이 아니냐"면서 "정권이 바뀌고 토지계획이 수도 없이 변경되면서 주민대책위원회도 분파가 갈리는 등 몇 년간 고통을 받았고, 이제는 못믿을 업체들까지 시도때도 없이 문자를 보내서 괴로울 뿐이다"라고 토로했다. (끝)김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
2

3기 신도시도 출근지옥?…첫발부터 꼬인 교통대책

수도권 3기 신도시 광역 교통망을 아파트 입주 시점에 맞춰 개통하겠다는 정부 계획에 차질이 빚어질 전망이다. 교통망 구축을 위한 첫 단추인 3기 신도시 광역교통 개선대책 수립이 애초 연내에서 내년 상반기로 늦춰질 전망인 데다 예비타당성 조사 통과, 예산 확보, 지방자치단체 간 갈등 등 넘어야 할 산이 많아서다.20일 국토교통부 등에 따르면 왕숙 교산 계양 등 3기 신도시의 광역교통 개선대책 수립은 두 달 넘게 멈춰 있다. 9월 초 사업시행자인 LH(한국토지주택공사)가 국토부에 제출한 교통대책 초안이 ‘사전평가’에서 낙제점을 받았다. 사전평가에 참여한 전문가들은 LH가 계산한 교통 수요 예측량의 신뢰성이 낮다고 지적했다. 사전평가는 교통대책 초안에 담긴 교통 수요를 검토하는 과정이다.수요 예측부터 꼬이면서 정부가 3기 신도시를 발표하면서 약속한 ‘선 교통-후 개발’ 원칙은 물거품이 될 것이란 지적이 나온다.기획재정부 예비타당성 조사를 통과한다는 보장도 없다고 전문가들은 지적했다. 최대 난제 중 하나인 지자체 간 이견 조율도 변수가 될 전망이다. 지자체는 비용 부담 노선 등을 두고 갈등을 벌이기 일쑤다. 이런 갈등을 조율하기 위해 대도시권광역교통위원회가 출범했지만 갈등을 강제 조정할 권한이 없다고 전문가들은 우려했다. 손의영 서울시립대 교통공학과 교수는 “입주 초기 주민들이 출퇴근 등에 큰 불편을 겪을 가능성이 높아졌다”고 지적했다. 연내 마련한다더니…내년으로 미뤄진 3기 신도시 교통대책'선교통·후개발' 공염불 되나…지자체 갈등·예타 조사도 걸림돌국토교통부는 지난해 12월 3기 신도시 입지를 발표하면서 ‘선(先)교통·후(後)개발’을 공언했다. 아파트 입주 시기에 맞춰 서울로 출퇴근할 수 있는 핵심 교통망을 개통하겠다는 것이다. 1, 2기 신도시는 아파트가 입주한 지 한참 지나 광역 교통망이 들어서면서 입주민들이 큰 불편을 겪었다.이 같은 정부 공언은 1년 만에 꼬이는 분위기다. 교통망 건설 첫 단계인 수요(교통량) 예측 방법도 정하지 못해서다. 교통망 확정 이후에도 기획재정부 예비타당성 조사를 통과하지 못하면 추진 자체가 불투명해진다. 지방자치단체 간 갈등을 조정할 ‘컨트롤타워’가 없다는 점도 교통망 구축의 걸림돌이 될 조짐이다. 전문가들은 “예비타당성 조사 이후에도 기본계획 수립, 실시협약 협상, 실시설계, 착공 등을 거치면 적어도 완공까지 10년 이상 걸린다”며 “예산 등 현실을 고려하지 않고 처음부터 무리한 목표를 제시했다”고 지적했다.“어긋난 수요 계산”정부는 지난해 12월 3기 신도시 개발 계획과 광역교통망 개선 계획을 함께 발표했다. 교통망 계획까지 발표한 것은 신도시 개발 역사상 처음이다. 1, 2기 신도시 교통망 계획은 지구지정 후 평균 9.4개월 걸렸다. 그러나 3기 신도시 교통망 구상에 참여한 전문가들은 ‘추진 속도’에 매달리다 교통망 구축이 오히려 늦어질 조짐이 나타나고 있다고 지적했다. 신도시별로 교통대책을 제각각 구상하다 보니 수요예측 방법 자체가 어긋났기 때문이다. 경기 남양주 왕숙에 들어설 새 교통망을 고려할 때 하남 교산의 예상 교통량을 미흡하게 계산했다는 설명이다. 이전 1, 2기 신도시 개발 땐 도시 간 주고받을 교통량을 고려해 종합적인 교통망 계획을 수립했다.이 같은 지적은 3기 신도시 교통망 구축을 위한 관계기관 태스크포스(TF) 회의에서도 언급됐다. 이 TF는 국토부가 지난 4월 3기 신도시 교통망을 이른 시일 안에 마련하겠다며 꾸린 팀이다. 사업시행자인 LH(한국토지주택공사), 지자체, 한국교통연구원 등 관계자 10여 명이 참여했다. TF 회의에 참석한 한 관계자는 “아파트 입주 시점에 맞춰 교통망도 개통한다는 이전과 다른 방식을 추진했다가 큰 오류를 범했다”며 “지난달 말 6차 TF 회의에서 LH에 교통량 계산 방법(공식)을 보고하라고 했지만 현재까지 소식이 없다”고 말했다.사업 초기 단계인 수요예측 방법부터 꼬이면서 연내 3기 신도시 교통망 대책을 확정하겠다는 정부 계획은 물 건너갔다. 사전평가가 끝나야 국토부 심의·검토 등을 거쳐 교통대책이 최종 확정되기 때문이다. 사전평가에는 일반적으로 30일이 소요된다. 초안 마련부터 대책 확정까지는 5~6개월이 걸린다. 한국교통연구원 관계자는 “새로 마련한 수요예측 방법도 부족하다고 판단되면 더 지연될 것”이라고 말했다.지자체 갈등도 ‘걸림돌’수요 예측 이후에도 선교통·후개발을 어렵게 하는 걸림돌이 많다고 전문가들은 입을 모았다. 우선 예산을 둘러싼 지자체 간 갈등이 문제가 될 전망이다. 광역교통망 구축에 드는 비용은 국가 지자체 사업시행자 등이 나눠서 부담한다. 하지만 광역교통법에는 비용 분담 비율이 정해져 있지 않다. 그때그때 협의로 정한다. 정부와 지자체 간, 지자체와 지자체 간 갈등이 잦을 수밖에 없는 구조다.인천 검단과 경기 김포 일대를 지나는 ‘원당~태리 광역도로’는 김포시와 인천시 간 사업비 분담 비율을 두고 수년간 갈등을 빚다가 2017년 무산됐다. 지자체 간 갈등을 조정하기 위해 지난 3월 설립한 국토부 대도시광역교통위원회도 강제조정 권한이 없어 한계를 드러내고 있다. 손의영 서울시립대 교통공학과 교수는 “광역교통 문제 핵심은 교통망 건설 예산을 둘러싼 지자체 간 갈등을 해결하는 것”이라며 “갈등을 제어할 컨트롤타워가 없으면 3기 신도시 교통망 구축도 1, 2기 신도시처럼 늦춰질 수밖에 없다”고 지적했다.예비타당성 조사도 걸림돌이다. 한 전문가는 “계획 노선 중 경제성을 갖추지 못한 노선이 일부 포함된 것으로 추정된다”고 말했다. 일부 핵심 사업에 예비타당성 조사 면제를 한다고 해도 정부 사회간접자본(SOC) 예산은 계속 줄어드는 추세다. 2015년 24조8000억원이던 SOC 예산은 올해 19조8000억원으로 줄었다. 유정훈 아주대 교통시스템학과 교수는 “재원 마련이나 권한을 두고 기재부 등 관련 부처 간 협의되지 않은 부분이 많다”고 했다.교통망 추진 절차가 이전과 바뀐 점이 없어 핵심 교통망의 ‘입주 전 개통’이 애초부터 불가능했다는 지적도 나온다. 광역 교통망 건설에는 15년가량이 소요된다. 기재부 예비타당성 조사, 기본계획 수립, 실시설계 등 절차를 밟고 착공하는 데만 10년 넘게 걸린다. 공사 기간은 최소 5년이다. 하지만 3기 신도시는 2025년께부터 입주에 들어갈 전망이다.국토부 관계자는 “3기 신도시 교통대책은 사업시행자인 LH가 비용을 100% 부담해 지자체 간 갈등이 없을 것”이라고 주장했다. 이어 “5월에 발표한 고양 창릉, 부천 대장은 연구 용역 중”이라며 “신도시 세 곳의 교통대책은 내년 1월까지 확정짓겠다”고 덧붙였다.양길성/최진석 기자 vertigo@hankyung.com
3

[투기 조장하는 대토보상①] "3억 투자하면 6억 수익 보장"…토지주 유혹하는 개발업자들

3기 신도시 개발과 광역교통망 구축으로 수도권에 수십조원의 토지보상금이 풀릴 전망이다. 이러한 돈들이 부동산으로 다시 흘러들어가게 되면 유동성이 넘치고 집값을 올리는 부작용이 발생할 수 있다. 정부가 이를 막겠다고 마련한 정책이 '대토보상'이다. 하지만 대토보상은 규제가 거의 없다보니 토지주들의 고수익 사업으로 자리 잡았고, 편법의 장(場)이 됐다. 정부가 뒤늦게 법을 정비하겠다고 나섰지만, 현장은 일부 업체들의 부추김 속에 투기판처럼 변질됐다. '한경닷컴'은 합법과 불법 사이의 담장을 아슬아슬하게 걷고 있는 대토보상의 현실을 3회에 거쳐 짚어보고자 한다. <편집자주> "현금청산 내용 마음에 안 차시죠? 저희는 토지주 여러분들에게 100%의 수익을 돌려드리겠습니다."(A사) "저희는 이 사업에서 마진을 최소로 남기고 400%의 수익으로 보여드리겠습니다."(B사)정부가 공공택지 개발사업의 토지보상금을 지급할 때 현금 대신 토지로 보상을 해주는 '대토보상'이 변질되고 있다. 대토보상은 원주민의 재정착에 기여하고, 손실보상금이 부동산 시장으로 유입되지 않도록 하기 위해 2007년 도입됐다. 그러나 일부 공공택지지구에서 이러한 대토보상이 편법으로 운영되고 있다.◆정부, 대토보상리츠 홍보했는데…개발업체들 이를 악용정부가 뒤늦게 처벌규정과 대출제한 등의 대책을 내놓겠다고 밝혔지만, 현장은 개발업자들이 '수익을 확정하겠다'고 나서면서 속수무책인 상황이다. '확정수익'이라는 말에 솔깃한 토지주들은 수익을 많이 주는 업체에게 토지의 권리와 업무처리를 넘기고 있다.국토교통부와 LH공사는 대토보상 사업설명회를 개최하면서 토지주들에게 "개발사업에 적극적으로 참여하되 자산관리회사(AMC)를 LH공사로 하는 대토보상리츠를 설립하는 게 안전하다"고 설명하고 있다. 동시에 민간업체들의 참여는 최소로 하면서 수수료만 주는 업무대행 정도로 줄 것을 권유하고 있다.국토교통부는 대토보상권에 대한 거래를 차단하기 위해 대토 신청 한도가 없는 업무용지의 공급을 제한했다. 또 금전채권신탁을 대토보상권리 전매행위로 보고 금융기관의 금전채권신탁에 의한 대출을 금지했다. 그러면서 이에 대한 대안으로 대토보상리츠를 제안했다.현실은 개발업체들과 토지주들이 서로의 이익을 위해 손을 잡고 있는 상황이다. 개발업체들은 더 높은 수익률을 주겠다면서 토지주들을 회유하고 있다. 토지주들 또한 꺼림직하면서도 '다른 지역 토지주들도 했으니까', '동네에 다른 사람들도 다 하는데' 등을 이유로 업체들을 찾고 있다. 몇년 전부터 2~3개 업체들이 탈법과 합법 사이를 오가면서 수익을 올리고 있다.토지로 보상받기로 결정된 권리(대토보상권)는 전매제한 위반 시에도 마땅한 처벌규정이 없다. 또 대토보상계약을 체결한 토지소유자가 대토계약 체결 후 1년이 경과하면 현금으로 전환해 보상해 줄 것을 요청할 경우에는 현금전환 보상금을 받을 수 있다. 업체들은 이를 이용해 신탁방식으로 대토보상권을 거래했다.정부가 신탁방식을 규제하겠다면 대토보상리츠를 권하는 상황에서도 업체들은 아랑곳하지 않고 있다. 최근 성남복정지구, 과천주암지구, 진접2 공공주택지구 등에서 개발업자들이 대토보상리츠를 통해 대토보상권 매입을 부추기고 있다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제63조제3항에 따르면 대토보상권은 보상계약 체결일부터 부지조성완료후 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매를 금지하고 있다. 하지만 대토보상리츠를 설립해 대토보상사업을 진행할 경우, 대토보상리츠의 주식거래로 전매가 가능하다는 것. 업체들은 또한번 법망을 절묘하게 비껴나가고 있다.전문가들은 공공택지 개발사업에서 전매가 금지되어 있는 점과 확정수익이라는 점에는 유사수신행위에 해당될 수 있다고 경고하고 있다. 이를 방치한다면서 대규모 토지보상이 예정된 3기 신도시 개발에 있어서도 법망을 교묘히 피해가는 업체들이 기승을 부릴 것으로 예상하고 있다.20일 관련업계에 따르면 성남복정지구, 과천주암지구, 진접2 공공주택지구 등에서 개발업체들이 확정수익 지급방식으로 대토보상권 매입을 부추기고 있다. 현금보다는 대토보상으로 받고, 이에 대한 업무처리를 개발업체들에게 맡기라는 얘기다. 업체들은 토지주들이 안고 있는 대출을 대신 떠안고, 순투자금에 대한 수익을 보장하겠다고 나서고 있다. 토지주가 10억원의 토지를 현금(3억원)과 대출(7억원)로 가지고 있을 경우를 가정해 보면 다음과 같다. 개발업체의 얘기에 따르면 개발업체는 대출인 7억원을 토지주에게 대토보상권 담보대출로 금융사를 통해 지급하게 된다. 대신 대출(7억원)에 대한 부분은 개발업체에게 권리는 넘겨지고 나머지 3억원의 권리만 토지주가 갖게 된다. 토지주에게는 실제 투자금인 3억원의 100%인 3억원 내지 최대 400%인 12억원까지 수익을 올려준다고 설명하고 있다. 그러면서 대출에 대한 권리부분을 넘겨받고 있다.◆업체들, '확정 수익' 버젓이 사용대토보상은 토지주들이 많이 모일수록 택지지지구나 신도시 개발에 있어서 유리한 토지를 받을 수 있다. 때문에 '선거용 공약'을 하듯이 업체들은 경쟁적으로 '확정수익률이 더 크다'나 '사업이 더욱 유리하다' 등을 홍보하고 있다. 이러한 홍보는 대부분 200명 이상을 수용할 수 있는 강남의 호텔이나 컨벤션센터에서 화려하게 열리고 있다.특히나 이들 업체들은 주민대책위와 이미 둥지를 같이 틀고 있거나, 건설사들은 설명회에 끼워넣는 등 경쟁에서 우위를 점유하려는 모습이다. 토지주들을 자신들의 진영으로 끌어들이려는 의도다. A업체는 지난달 성남의 한 호텔에서 성남복정 공공주택지구 주민대책위원회와 토지주들을 상대로 한 대토보상사업설명회를 가졌다. 주민대책위원회가 모집해 대토보상에 대한 자세한 얘기를 듣는 것 같이 포장됐지만, 실제로는 A업체에 대한 사업설명회였다.A업체 대표는 토지주들에게 "대토로 받은 공동주택용지(아파트)에 민간임대주택을 건설해 토지보상금과 확정수익을 주택임대사업자간 사업권양도양수방식으로 대물(아파트)로 주겠다"며 "대토보상리츠의 주식을 양도양수하는 방식으로 토지보상금에 확정수익을 더해 지급하겠다"고 주장했다. 앞서의 예에서 보듯이 3억원에 3억원을 더한 6억원의 수익을 보장한 셈이다.B업체 또한 다르지 않다. 최근 강남의 한 호텔에서 열린 과천 주암지구 대토보상 개발사업 설명회에 국내 대형 건설사를 대동하고 나섰다. 사업이 확정되지 않았음에도 대형 건설사와 함께 한다는 뒷 배경을 과시한 것이다. 이 건설사 관계자는 근무부서와 실명을 밝히면서 'B업체는 훌륭한 사업파트너'라고 추켜세웠다.B업체 대표는 "A업체는 100% 수익을 보장한다고 하지만, 우리는 400%의 수익을 확신할 수 있다"며 "서울 마곡지구, 하남 미사지구, 고양 장항지구 등에서 이미 사업을 성공적으로 진행했다"고 말했다. 이 업체 역시도 민간임대주택을 건설해 토지보상금과 확정수익을 대물(아파트)로 주겠다고 약속했다. ◆공약 걸듯이 토지주 유리한 조건 내걸어LH는 과천 주암지구에서 대토보상을 아파트 부지로 줄지를 아직 공식적으로 발표하지 않은 상태다. 하지만 B업체는 아파트 부지가 확실시 된다면서 "10억원 토지에서 원금은 3억원이지만, 아파트 준공이 되면 현금으로 4억원 가량을 돌려드릴 수 있고 임대의무기간인 8년 후 시세차익까지 가능하다"고 설명했다. 같이 참여한 건설사의 고급 아파트 브랜드를 사용할 수 있다는 말까지 덧붙였다. 이 같은 설명에 설명회에 참여한 일부 토지주들은 박수를 치거나 '여기가 낫네' 등의 말로 거들기도 했다. 또다른 문제는 성남 복정과 과천 주암이 대토사업을 민간임대주택으로 추진하고 있다는 점이다. 그동안 대토사업은 상가, 오피스텔 등을 분양해 수익을 배분하고 사업을 종료하는 방식이었다. 이번에는 공공성이 부각된 임대아파트 사업임에도 실제로는 전매가 가능한 구조를 가지고 있다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 주택임대사업자간 사업권을 포괄 승계하는 조건으로 의무임대기간중에도 양도가 가능하도록 되어 있다.업계 관계자는 "의무임대기간 완료 후에도 주택공급에 관한 규칙을 준용하도록 하거나 건설민간주택임대의 경우에는 부동산 전체를 일괄 및 포괄승계하는 조건으로 사업권양도양수를 가능하도록 해야 한다"며 "최초 포괄승계하는 조건으로 사업권양도양수시 양도자의 주택임대사업자는 즉시 폐업되거나 말소되는 것으로 간주하는 등의 강력한 조치가 필요하다"고 주장했다.(계속) 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com