정부가 두 차례에 걸쳐 발표한 3기 신도시 공급 계획엔 ‘판교테크노밸리’라는 단어가 공통적으로 등장한다. 자족 기능을 갖춘 신도시로 개발해 ‘베드타운(잠자리 도시)’으로 전락하는 걸 막겠다면서 판교를 주요 사례로 꼽았다. 그러나 2기 신도시의 자족시설용지도 미분양이 극심해 3기 신도시의 자족 기능이 ‘장밋빛 전망’에 그칠 수 있다는 우려가 나온다.
LH(한국토지주택공사)에 따르면 수도권 2기 신도시 8곳(판교·동탄·동탄2·김포한강·파주운정·양주옥정·평택고덕·위례) 가운데 아직 매각이 마무리되지 않았거나 공급 일정조차 세우지 못한 자족시설용지는 모두 72만1000㎡다. 이들 지역에 계획된 자족시설용지 329만5000㎡의 22% 수준이다.
양주옥정신도시는 자족시설용지 22만3000㎡ 가운데 1000㎡만 팔렸다. 입찰을 진행 중인 땅을 제외한 19만㎡는 매각 일정조차 잡지 못했다. 김포한강신도시도 40만8000㎡ 가운데 약 17만㎡가 여전히 빈 땅이다. 최근 입찰에서도 이를 사려는 기업이 나타나지 않아 모든 필지가 미분양으로 남았다. 입주가 끝나가는 동탄2신도시도 자족시설용지 22만7000㎡의 주인을 찾지 못했다.
이 같은 상황에서 정부는 3기 신도시에 525만㎡의 자족시설용지를 추가로 조성하기로 했다. 인천계양신도시는 도시 면적의 절반인 90만㎡가 자족용지로 계획됐다. 고양창릉신도시도 부지의 40%(135만㎡)가 자족용지다.
모두 판교를 롤모델로 삼았다. 주거지와 직장이 가까운 자족형 신도시의 성공 사례로 평가되기 때문이다. 판교는 기존 테크노밸리 외에도 제2·제3테크노밸리 개발이 한창이다. 이들 땅의 면적만 100만㎡를 넘는다. 이처럼 지방자치단체가 추진하는 사업만 따져봐도 수도권에 조성 중인 자족시설용지는 약 800만㎡다. 2기 신도시에서 아직 처분되지 않은 자족시설용지와 3기 신도시에 계획된 면적까지 더하면 약 1397만㎡로 일산신도시(1574만㎡) 전체 면적에 육박한다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “판교의 성공은 조성 이전부터 분당이라는 배후 주거지와 인프라가 바로 옆에 갖춰져 있었기 때문에 가능했다”며 “용지의 총량보다는 어떤 유형의 기업들을 입주시킬 것인지부터 명확히 밑그림을 그려야 한다”고 지적했다.
남양주 왕숙 등 이르면 연내 보상절차 개시…창릉·대장은 내년 상반기'협의 보상'에 단독주택용지·대토 보상 우선권 혜택…비율 70% 넘을 듯정부가 '수도권 30만 가구 주택 공급'을 목표로 추진하는 3기 신도시 사업의 주택·토지 보상 절차가 이르면 올해 안에 시작된다.이는 당초 일정보다 약 1년 정도 앞당겨진 것으로, 빠른 보상을 원하는 일부 주민들의 요청에 적극적으로 응하겠다는 취지다.아울러 신도시 입주 주민에게 충분한 보상이 이뤄질 수 있도록 사실상 사상 처음으로 한국토지주택공사(LH)를 통한 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자 기회도 제공될 예정이다.2일 국토교통부와 LH 등에 따르면 3기 신도시 가운데 지난해 하반기 발표된 3기 신도시 입지(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등)의 경우 연말께 해당 지역 주택·토지 보상 절차가 시작될 예정이다.이 지역의 공공주택 지구 지정이 올해 하반기 이뤄질 예정인 만큼, 사실상 지구 지정 후 곧바로 보상가격 산정 등을 위한 사업지구 내 토지·물건 기본 조사에 들어간다는 얘기다.과거 신도시 등 수도권 공공택지 사업의 경우, 대부분 공공주택 지구 지정 이후 약 1년 뒤 지구 계획이 확정되고 나서야 보상 절차가 시작됐다.이런 전례와 비교하면 이번 3기 신도시의 보상 절차는 거의 1년 이상 앞당겨지는 셈이다.올해 4월 추가 발표된 고양 창릉, 부천 대장의 경우 공공주택 지구 지정이 내년 상반기로 예정된만큼, 이런 '조기 보상' 기조라면 역시 내년 상반기 중 곧바로 보상 절차가 시작될 전망이다.국토부 관계자는 "일부 지역 주민들은 빠른 보상을 원하기 때문에, 주민 편의를 고려한 것"이라며 "나머지 지역에서는 주민들과 충분한 협의 과정을 거치겠다"고 밝혔다.보상 과정에서 LH는 땅을 제공하는 주민들에 대한 충분한 보상 차원에서 대토(代土) 제도에 '리츠 투자'라는 새로운 방식도 적극적으로 활용할 계획이다.대토 보상제도는 한마디로 신도시를 위해 땅을 내놓는 소유자에 대한 보상으로서 현금이 아니라 해당 지역의 다른 땅을 주는 것을 말한다.예를 들어 A 공공주택 지구에서 보상을 받는 A 씨의 보상금 총액이 대략 14억원이라면, A 씨는 12억원을 근린생활시설용지로 '대토 보상' 신청하고 나머지 2억원을 현금으로 받아 생활비 등에 충당할 수 있다.A 씨는 역시 대토 보상 계약을 체결한 지인들과 함께 2~3년 후에 사업시행자로부터 근린생활시설용지를 받아 상가 건물을 지을 수도 있다.2007년 제도 도입 이래 대토 보상제도 계약률이 미미했지만, 최근 수도권 사업지구를 중심으로 대토 보상 비율이 높아지는 추세다.입지가 좋으면 토지로 받는 게 미래 가치가 높다는 판단 때문이다.실제로 2018년에 보상을 시행한 수도권 공공주택 지구인 고양 장항과 수서역세권의 경우, 대토 보상 계약 비율이 전체 보상 예정액의 35%, 51%를 차지했다.여기에 덧붙여 이번 3기 신도시의 경우 대토 보상 계약자들에게 리츠를 통해 배당을 받거나 투자 이익을 낼 기회도 주어진다.택지 조성 공사가 진행된 뒤 LH는 대토 보상 계약자들에게 토지 소유권을 주는데, 계약자 다수가 잘게 쪼개진 이 땅들을 큰 덩어리로 모아주면 LH가 운용하는 리츠는 이 땅에 공동주택 등의 사업을 시행한다.사업 이익은 배당 등의 형태로 대토 보상 계약자들에게 돌아간다.보상으로 받은 땅을 활용해 부동산 간접투자로 수익을 얻는 방식이다.지금까지 신도시 조성 과정에서 보상받은 대토를 활용한 리츠 사업이 실제로 운영된 적은 거의 없지만, 이번 3기 신도시는 상대적으로 입지가 좋은 데다 LH도 리츠 사업에 의지를 내비치고 있어 첫 실행 가능성이 매우 크다는 게 정부와 부동산 업계의 관측이다.아울러 보상비에 대한 이견으로 중앙토지수용위원회 등의 조정 절차까지 가지 않고, 보상 절차 초기에 원만히 '협의 보상'에 응한 토지소유자들에게는 다양한 인센티브(혜택)도 주어진다.일정 면적 이상의 토지를 협의 보상하기로 계약하면, 소유자는 지구 내 조성된 단독주택용지를 먼저 받을 수 있는 권리를 얻는다.이뿐 아니라 대토 보상 계약에서도 우선순위를 인정받아 좋은 땅을 고를 수 있다.국토부 등에 따르면 이런 인센티브의 효과로 2018년 보상이 이뤄진 고양 장항 지구와 수서 역세권 사업지구의 경우 '협의 보상' 비율이 70%를 웃돌았다.국토부 관계자는 "3기 신도시의 입지가 고양 장항, 수서 역세권 등보다 서울까지 거리 등의 측면에서 상대적으로 더 좋기 때문에, 협의 보상 비율이 70%보다 더 높을 것으로 예상된다"고 말했다.이 관계자는 "토지 소유 주민들은 협의 보상 계약으로 단독택지, 대토 보상 등의 우선권을 받는 게 유리한지, 협의를 거부하고 보상액 재평가, 수용 재결을 받는 게 유리한지 꼼꼼히 비교해 선택할 필요가 있다"고 조언했다./연합뉴스
"경기 동북부에도 광역교통망 개선 대책 내놔야"경기도 남양주시 다산신도시총연합회는 다음달 2일 3기 신도시 반대 촛불문화제를 연다고 31일 밝혔다.이들은 다산신도시 수변공원에 모여 집회를 연 뒤 다산행정복지센터까지 가두 행진을 벌일 계획이다.연합회는 "김현미 국토교통부 장관은 3기 신도시 중 규모가 가장 큰 남양주 왕숙지구 교통 문제를 외면한 채 수도권 서북부에 집중된 광역교통망 개선 대책을 발표했다"며 "다산신도시 입주민은 우려를 넘어 분노를 금치 못한다"고 반발했다.이어 "김 장관은 지역구를 포함한 경기 서북부 교통 현안만 챙기려 한다"며 "과거부터 현재까지 교통지옥에 시달려 온 다산, 별내, 호평, 화도, 진접 등 남양주 주민들의 바람을 짓밟는 처사"라고 덧붙였다.3기 신도시 중 규모가 가장 큰 왕숙 1·2지구에는 6만6천 가구가 예정됐다.다산신도시가 지역구인 자유한국당 주광덕(남양주병) 의원도 지난 24일 보도자료를 내 국토부의 3기 신도시 정책을 비판했다.주 의원은 "국토부 장관이 다음 선거를 의식해 '일산교통부 장관' 역할에만 충실한 것 아닌지 심히 우려된다"며 "수도권 동북부 주민들이 요구하는 교통대책이 제시되지 않은 3기 신도시를 반대한다"고 주장했다.다산신도시는 2017년 12월 입주를 시작, 현재 1만2천가구, 4만명이 살고 있다.입주가 완료되는 내년에는 3만2천가구, 10만명으로 늘어난다./연합뉴스
정책위 주최 '무분별한 신도시 지정' 토론회나경원 "국회 들어가고 싶은데 與 원내대표가 전화를 받지 않아"자유한국당은 28일 당 정책위원회 주최로 열린 토론회에서 정부의 3기 신도시 조성계획에 대해 "1·2 신도시 죽이는 정책"이라며 강력하게 비판했다.한국당은 이날 오후 경기도 고양시 일산 킨텍스에서 '무분별한 신도시 지정, 무엇이 문제인가'라는 주제로 긴급 현장 토론회를 열었다.나경원 원내대표는 축사를 통해 "3기 신도시를 원점에서부터 다시 검토해야 한다"며 "정부가 1·2기 신도시를 죽이면서 3기 신도시를 추진하는 것이 과연 도움이 되는지 의문"이라고 말했다.나 원내대표는 "정부 말을 믿은 1·2기 신도시 주민들의 재산권은 정부의 정책 태만으로 침해받고 있다"며 "정부가 졸속행정을 한다.1·2기 신도시를 죽이면서 3기 신도시를 지정하는 것이 과연 도움이 되겠느냐"고 말했다.그는 "최근 김현미 국토교통부 장관이 기자간담회를 통해 3기 신도시 지정에 따른 교통 대책을 내놨는데 그것이 해결책이라고 생각하지 않는다"며 "많은 불편을 감수하면서도 수십년간 교통환경 개선 등을 기다리며 생활해온 1·2기 신도시 주민들을 위한 대책이 절실하다"고 강조했다.그는 "정부가 서울 집값을 잡겠다고 했는데, 잘못하면 수도권과 수도권의 신도시 집값만 잡을 것 같다"면서 "전체적인 국가의 주택 수요에 비춰봐서 3기 신도시 추진이 맞는지 의문"이라고 했다.아울러 나 원내대표는 "저희는 이제 국회로 들어가고 싶은데 여당 원내대표가 전화를 받지 않는다"며 "국회에 들어가려고 해도 무엇을 만들어 들어갈 수가 없다"고 말하기도 했다.정용기 정책위의장은 "2기 신도시를 보면 미분양이 나오고 있고, 아파트 가격은 분양가보다 더 떨어지고 있다"며 "정부가 국민을 상대로 사기를 친 것이라는 생각이 든다"고 밝혔다.그는 "결국 이념에 사로잡힌 정책 때문"이라며 "강남 집값을 때려잡겠다며 시장과 싸우고, 주민의 의견을 듣지 않는 것이 이 사태의 근본 원인"이라고 강조했다.또 국회 국토교통위원장인 박순자 의원은 "경기도에 주택 공급을 늘려서 강남의 주택가격을 안정화하겠다는 것은 정부가 눈앞의 문제에만 급급한 임시처방"이라고 지적했다.발제자로 나선 김명곤 강남대 부동산건설학부 교수는 중앙정부 중심의 주택 정책을 지역 사정에 대해 잘 아는 지방정부로 이관해야 한다고 진단했다./연합뉴스
