[집코노미TV] 서울 '집값 척도' 압구정현대 가보니…

신세원 기자

전형진 기자

입력2019.02.15 07:00 수정2019.02.15 07:51

뷰동산

'강남 대장' 압구정 현대아파트

▶전형진 기자
안녕하세요, 집코노미TV 전형진입니다. 오늘 제가 나와있는 곳은 어딜까요. 한강이 보이고 서울숲이 보이는 곳. 네, 압구정입니다.

요즘 압구정 집값이 흔들린다는 얘기가 나오고 있습니다. 현대아파트 전용면적 157㎡ 같은 경우엔 작년 가을만 해도 37억원을 호가했는데 최근엔 33억원까지 호가가 떨어졌습니다. 전용 144㎡의 호가도 같은 기간 4억원 정도 떨어진 31억원까지 내렸습니다. 중형인 전용 82㎡는 최근 경매에서 20억원에 턱걸이 낙찰됐는데요, 압구정 현대아파트가 감정가 아래로 낙찰된 건 3년 만이었습니다.

압구정 부동산의 진짜 분위기는 어떨까요.

▷신만호 압구정 중앙공인 대표
전용 117㎡(옛 44평형) 같은 경우 9·13 대책 전에 최고가 35억원에 거래됐던 게 설 연휴 지나서 바로 어제(2월 7일) 31억5000만원에 거래가 됐습니다. 제가 거래된 폭을 보니까 10% 정도 조정된 금액인데. 공통적으로 나타나는 현상이에요. 대형 면적대도 마찬가지고 전고점 대비해서 10% 정도 빠진 금액들은 매수세가 계속 붙고 있거든요.

문제는 전반적으로 언론에 나오는 것처럼 급매물이 쌓여 있거나 내놨는데 물건이 팔라지 않다거나 이렇진 않습니다. 나와 있는 금액들은 여전히 호가가 높은 게 특징인데 반면에 대기 수요자들은 급매 위주로 접근을 하겠죠. 그러다 보니까 거래가 조금 안 되는 상황인데, 팔려다 보면 꼭 팔아야 하는 물건이 나오지 않습니까. 이런 물건들은 거래가 돼요. 어제(2월 7일) 같은 경우도 사실은 9·13 대책 후에 33억원부터 내놓으셨던 분인데 거래가 안 되니까 32억원 정도까지는 고려를 하시다가 극적으로 5000만원 정도 조정을 해서 계약이 됐습니다. 그런식으로 중대형 같은 경우는 급매 위주로 거래가 꾸준히 이어질 것으로 보고 있어요.

▷최규호 압구정 연세공인 대표
9·13 대책 이후에 3개월 정도 거래가 거의 없다가 거래가 시작됐는데 현재까지 중대형 면적대, 전용면적 131㎡(옛 42평형) 이상 대형 면적대는 압구정동에서 15건 정도 실거래가 됐습니다. 중대형 면적대가 먼저 거래가 활발해지고 전용 84㎡(옛 30평대)가 약간 부진한 상태예요. 예년과는 다른 패턴인데 평소엔 전용 84㎡(옛 30평대)가 먼저 거래가 활발해지고 중대형 면적대가 따라가는 형세였는데 올해는 특이한 상황을 보이고 있습니다. 중대형 면적대가 15건 거래가 되면서 가격대가 공고하게 자리를 잡은 상태고, 최저점에 비해선 1억~2억가량 상승했다고 봐야 합니다. 전용 84㎡(옛 30평대)는 거래가 상대적으로 부진하면서 가격이 덜 오르는 상황인데 최근에도 2건 정도 거래가 되면서 거래가 시작될 기미를 보이고 있습니다.

▶전형진 기자
최근엔 드디어 재건축도 시동을 걸었습니다. 강남 재건축의 피날레를 장식할 전망인데요. 제가 서있는 이곳, 사진 가운데 3구역의 속도가 가장 빠릅니다. 박원순 서울시장이 최근 일반주거지역에 적용하는 이른바 ‘35층룰’을 재검토할 수 있다는 입장을 밝힌 바 있어서 압구정 일대 재건축이 수혜를 입을 수 있다는 관측도 나옵니다.

▷신만호 압구정 중앙공인 대표
재건축 초과이익환수제 같은 경우는 이익이 나는 만큼 부담금을 내야하기 때문에 1 대 1로 했을 경우엔 수익을 좀 축소를 하자는 얘기거든요. 부정적인 게 아니고 대다수 주민들이 원하듯이 큰 면적대를 유지하고 단지를 고급스럽게 지음으로써 부가가치를 높이고자 하는 그런 전략이라고 볼 수 있습니다. 그리고 요즘 같은 경우 특히 부각되는 게 한강 조망인데 그것 때문에 제자리 재건축이 뜨기 시작한 거거든요. 서초 같은 데 최근 입주한 단지들 보면 한강이 보이느냐 안 보이느냐에 따라서 같은 면적대 대비했을 때 가격이 5억원씩 차이가 나기도 하죠. 그런 것들 때문에 기존에 한강을 조망하던 조합원들에게 자리를 보전해주자는 차원에서 제자리 재건축이 추진되는 것입니다.

▷안중근 압구정3구역 재건축조합설립추진위원회 부위원장
압구정지구 6개 구역 가운데 구현대아파트는 3구역으로서 재건축사업을 진행 중입니다. 2018년 9월 12일 강남구청으로부터 재건축 추진위원회를 승인받아서 현재 서울시 지구단위계획의 문제점 개선을 위해 각 분야별 전문가로 자문위원회를 구성해 문제점 개선에 집중하고 있습니다. 서울시 지구단위계획 중에 위치 선정이 잘못된 중앙공원 이전과 25m 관통도로 이전에 대해서 여러 가지 문제점을 제기하고 개선 방안을 제시하고 있는 중입니다. 다행히 서울시가 추진위에서 제안한 공원 이전과 배후도로 이전에 관해서 합리적은 제안으로 긍정적인 검토를 하고 있으며 추후 건축공동심의위원회에서의 심의 결과가 주민들의 기대에 부응하리라고 기대하고 있습니다.

▶전형진 기자
서울 집값 바로미터인 압구정 현대아파트는 이렇게 바닥을 다져가는 느낌입니다. 앞으로 재건축 층수 규제 완화 여부와 지구단위계획 내용이 집값의 결정적 변수가 될 전망입니다. 집코노미TV 전형진이었습니다.

기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장
취재 전형진 기자 촬영·편집 신세원 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미TV] 토지 보상금 20조 시대…쪽박 부동산·대박 부동산 구별법

▶최진석 기자안녕하세요. 부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰! 이번 시간에는 토지보상에 대해서 얘기를 해보겠습니다. 3기 신도시 발표로 인해서 토지보상에 대한 관심이 부쩍 높아졌는데요. 보상 전문가, 보상 박사 법무법인 강산의 대표 변호사 김은유 변호사 모셨습니다. 변호사님, 3기 신도시 땅, 수용되는 토지, 이런 것들을 지금 사도 되는 건가요? ▷김은유 변호사수용이 되면 거래 시세로 보상을 하는 게 아니고, 표준지 공시가를 통해서 평가를 합니다. 그런데 문제는 개발이익배제 원칙 때문에 표준지 공시지가 3기 신도시 발표 전 것을 사용합니다. 지금 만약 외지인이 수용지역 토지를 산다고 하면 그 매매가격을 보상받을 확률이 많이 떨어집니다. 그리고 또 근본적으로 정부가 이미 토지거래허가구역으로 지정을 해서 일단 살 수도 없어요. ▶최진석 기자자신이 농사짓던 곳이 수용된다면 그런 분들은 보상금을 통상 얼마나 받게 되나요? ▷김은유 변호사원주민들은 토지, 건물에 대한 직접보상금을 받습니다. 그 다음 이주대책, 생활대책, 생계대책 이렇게 4가지를 받습니다. 원주민들은 자신이 어떤 권리를 가지고 있는지, 또 보상 절차는 어떠한지, 또 타 지역에 모범적인 보상사례가 어떤 것들이 있는지, 이런 것들을 대책위원회를 구성해서 사업시행자한테 요구를 하고 협상을 해야 됩니다. 모범적인 보상 지역을 말씀드리면 탕정지방산업단지와 행정복합도시, 세종시죠? 이 지역은 상당히 모범적인 보상이 실시된 지역입니다. 3기 신도시 분들도 대책위원회가 구성되면 해당 지역 대책위원회 가서 어떤 식으로 보상이 이루어졌는지를 면밀히 배우고 그런 부분들을 사업시행자한테 요구를 하면 훨씬 좋을 듯하네요. ▶최진석 기자원주민들이 보상받는 수단이 현금, 이택, 협택, 영업보상 이런 게 있다고 하는데요. ▷김은유 변호사토지·건물과 나무, 이렇게 눈에 보이는 것들을 지장물이라고 하는데요. 토지하고 지장물에 대한 직접보상금을 받죠. 그 다음 집에 거주하시는 분들은 이주자 택지라는 것을 받습니다. 그것을 줄여서 이택이라고 합니다. 갖고 계신 토지를 재판 안 가고, 수용 재결 안 가고 1차 보상금 나왔을 때 바로 매매계약을 체결하면 협조를 하는 거잖아요? 그걸 협의양도인 택지라고 합니다. 그 다음에 생택이라고 하는데, 생활대책이라는 게 있습니다. 생활대책이란 건 뭐냐면, 이렇게 집 갖고 계신 분들이나 농사짓는 분들, 장사하시던 분들, 가축 기르시는 분들이 대상자입니다. 이 대상자들한테 상업용지, 통상 근린상업용지를 주는데요. 약 26㎡를 줍니다. 마지막으로 중요한 게 남아있는데 생계대책이 있습니다. 이 생계대책은 아직 보편화된 건 아닙니다. 말 그대로 생계대책은 주민 생계를 뜻하죠. 농사짓던 분들의 농토가 다 사라졌습니다. 뭐 먹고 살아야 할까요? 답답하잖아요. 그래서 소득을 창출할 수 있게끔 해달라고 하는 거죠. 사업시행자가 이중 부담을 하는 것도 아니고요. 예를 들어 함바식당을 줄 수도 있어요. 어차피 공사 기간 동안 필요한 곳이고 결과적으로 사업시행자는 누구에게나 줄 것이니까요. ▶최진석 기자마지막에 강조하신 생계 대책, 주민들이 마음을 모아서 요구를 관철시키면 그 마을은 자족기능을 갖출 수도 있겠네요? ▷김은유 변호사그렇죠. 이것도 꼭 편집하지 말았으면 좋겠는데요. 작년에 대법원 판례가 바뀌었습니다. 이주자택지 수분양권이라는 게 거래가 활발합니다. 이주자 분들하고 사업시행자하고 이주자택지 분양계약을 체결하기 전에 여러 차례 팔립니다. 그런데 지금은 체결하기 전에 매매된 것은 전부 무효입니다. 그러니까 파셔도 안 되고 사셔도 안 됩니다. 명심하세요. 파셔도 안 되고, 사셔도 안 됩니다. 팔고 싶으면 사업시행자하고 이주자택지 수분양계약을 체결한 이후에는 1회에 한해서 전매가 허용이 됩니다. 꼭 알아두시고요. ▶최진석 기자중요한 얘기들이 마구 나오고 있습니다. 자, 보상 관련해서 이 질문을 안 드릴 수가 없는데요. 예를 들면 보상 대상지에 비닐하우스가 있고 나무도 있고 벌통도 세워둔 곳들 있잖아요. 보상을 세게 받으려고 한다는 말이 나오는 곳들이 있는데 나름 ‘꼼수’지만 보상을 받는 겁니까? 아니면 바보 같은 짓인가요? ▷김은유 변호사결론적으로 바보같은 짓입니다. 사업시행자는 다 알고 있습니다. 이미. 항측을 다 해둬서요. 기존에 어떤게 있었는지 없었는지 다 알고 있습니다.▶최진석 기자하한… 하항측이요? ▷김은유 변호사항측, 항공 측량이죠. ▶최진석 기자그렇구나. 알겠습니다. 보상금을 현명하게 사용하는 방법도 있을까요?▷김은유 변호사제일 훌륭한 건 역시 대토를 받아서 아예 돈으로 안 바꾸고 땅으로 유지하는 게 최고였던 거 같습니다. 돈으로 받고 나면 그 돈은 또 어딘가로 없어지고, 갑작스레 돈이 생기면 정말 사기꾼들이 달라붙습니다. 그래서 탕진하는 경우도 너무 많이 봤어요. 가급적이면 대토 보상을 추천하고 싶네요. ▶최진석 기자이런 거 꼭 당부하고 싶다는 것도 있으세요? ▷김은유 변호사대책위원회를 제대로 구성하고 역지사지해서 토지조사, 물건조사 끝나기 전에 요구사항을 잘 만들어서 사업시행자와 협상을 잘 하시길 거듭 당부 드립니다. 그 다음에 감정평가사 추천도 꼭 하셔야 되고요. 보상협의회도 제대로 운영 개체대로 노력을 하시기를 바랍니다. 그리고 여러분들 힘들게 하는 소위 브로커들이 달라 붙습니다. 거기에 제발 속지 마시길 거듭 당부드립니다. 돈을 낭비시키는 사기꾼들도 있고요. 보상받는 분 외에는 돈을 적게 받아야 행복한 구조입니다. 이 점 꼭 이해하시고, 브로커들한테 속지 말기를 좀 당부드립니다. ▶최진석 기자참, 수용지 안쪽 땅이 아니라 수용지 바깥 땅이 오르는 이유는 왜일까요? ▷김은유 변호사그건 간단합니다. 수용지 바깥 땅이 오르는 이유는 수용지역에 각종 생활 기본시설, 인프라가 깔리기 때문이죠. 무임승차죠. ▶최진석 기자경매로 수용지의 땅을 싸게 사서 보상받는 분들, 이런 분들은 어떻게 보세요? ▷김은유 변호사결론은 긍정적입니다. 경매는 국가가 진행을 하는 것이죠. 많은 사람들이 관심을 갖고 참여를 하는 건 자본주의의 필수적인 운영에 참여하는 것이거든요. 그걸 투기라고 비난하고 이러면 절대로 안 되죠. 지금 3기 신도시 발표가 되고 나서 우후죽순처럼 또 이렇게 소위 보상 경매 강의를 하는 곳들이 많이 생겨났습니다. ▶최진석 기자오 마이 갓! ▷김은유 변호사그런데 이득만 보느냐? 천만의 말씀입니다. 보상금 예측을 잘못하는 경우도 많아요. 예를 들어서 자기가 10억원을 보상받을 거라고 예측을 하고 9억원에 낙찰을 받았는데 보상금이 7억원 나오는 게 대부분입니다. 왜 그러냐면 이유가 있습니다. 경매의 감정가, 1차 감정가는 시세보다 조금 높게 평가되는 경향이 있습니다. 시세보다 좀 높게 말이죠. 근데 보상이 실시되려면 말이죠, 3기 신도시의 경우 올해 절대 보상 안 됩니다. 내년 말이나 가야 보상이 이루어질지 말지 할 겁니다. 보상금은 이미 2018년도에 발표를 했기 때문에 2018년 1월 1일자 표준지 공시지가를 가지고 산정을 합니다. 그러니까 함부로 그 수용지 경매에 들어가셨다가 손해 보는 경우는 굉장히 많다는 겁니다. 물론 그 예상 보상금보다 싸게 낙찰받아서 보상금을 많이 받는다면 이것 자체는 나쁘게 보지 말자는 겁니다. ▶최진석 기자알겠습니다. 경매에 대한 보다 법적인, 근본적인 시각으로 또 보게 되네요. 오늘은 보상금에 대해서 법무법인 강산의 대표 변호사, 보상전문가, 보상 박사! 김은유 변호사님과 함께 얘기 나눠봤습니다.기획 집코노미TV 총괄 프로듀서 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·오하선·한성구 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴