겨울철 관리가 임대주택 가치를 결정한다

Let"s Study (4) 주택임대 비즈니스

수도관·수도계랑기·보일러 등
동파 방지 기능 확인해봐야

결로 자주 발생할 땐 곰팡이 생겨
단열 미흡하면 반드시 보수를

중소형 임대주택은 대부분 임대사업자가 건물을 관리하는데 특히 겨울철에는 화재나 동파, 결로 등이 집중적으로 발생하기 때문에 세심하게 관리해야 한다. 한 가전회사가 겨울철 상품을 소개하고 있다.

겨울 추위가 시작됐다. 아파트와 대형 임대주택은 시설물을 전문적으로 관리해주는 회사가 있어 크게 신경 쓸 필요가 없다. 중소형 임대주택은 일반적으로 임대사업자(건물주)가 관리한다. 임대사업자가 직접 관리하는 임대주택의 겨울철 시설물 관리 방법을 소개한다.

월동 준비부터 알아보자. 가장 먼저 겨울철 화재 예방에 신경 써야 한다. 겨울철에는 난방용품을 사용하면서 화재 위험성이 커지는데 이때 확인해야 할 부분이 임차가구의 적정 난방용품 사용 여부와 안전사용 고지다. 전기 사용량이 급증하는 가구에는 세심한 관심을 기울일 필요가 있다.

초기 화재 진압을 위한 소화기를 적재적소에 비치해야 한다. 대형 화재사고로 인한 참사를 막으려면 초기 화재 진압이 무엇보다 중요하기 때문이다. 전기 합선 등으로 인한 화재 예방도 중요하다. 눈으로 확인할 수 있는 공용부분(공유부분)의 전기 배선은 전선 피복이 벗겨진 부분이 없는지, 배선이 복잡하게 얽혀 있지 않은지 확인하고 조치할 필요가 있다.

다음으로 겨울철에 흔히 발생하는 동파를 방지해야 한다. 주택 동파는 수도관, 수도계량기, 보일러 등에서 주로 발생한다. 노출 수도관 및 수도계량기의 보온 여부를 확인하고, 보일러의 동파 방지 기능이 제대로 작동하는지 확인해봐야 한다. 특히 수도계량기함은 기본적으로 보온이 돼 있겠지만 추가로 두꺼운 천이나 보온재를 사용해 보강해주는 것이 좋다.

한파가 장기간 이어질 때 빈집엔 수도꼭지를 약간 틀어놓을 필요가 있다. 빈집이 아니어도 외기에 면한 수도라인(주로 주방 싱크대, 발코니)의 수도꼭지는 취침 전 약간 틀어줘 물이 계속 흐르도록 임차가구에 고지해주는 것이 좋다. 간혹 주택 외부에 급수배관이 노출된 경우가 있는데 보온재가 잘 부착돼 있는지, 열선은 설치돼 정상적으로 작동하는지 확인해야 한다. 1층을 주차장 용도로 개방한 필로티 구조 주택에서도 필로티 천장 속 수도배관 상태를 살펴야 한다.

전기사용량 급증 … 합선 등 점검

다음으로 결로 방지를 위한 준비다. 겨울철 주택에서 발생하는 문제 중 빈도수가 가장 높은 것이 결로일 것이다. 결로 원인은 여러 가지가 있으나 가장 중요한 부분은 단열이다.

그 전에 확인해야 할 것이 임차가구의 생활패턴인데, 환기를 얼마나 정기적으로 하는지 알아봐야 한다. 단열이 잘돼 있는 집이라도 환기하지 않은 상태에서 내부 습도가 높아지면 결로가 생길 수 있기 때문이다. 겨울철 실내 적정 습도는 40~50% 정도로 본다. 보건복지부 질병관리본부에서 제시하는 겨울철 적정 온·습도는 각각 18~20도와 40% 이상이다. 결로가 지속적으로 발생하면 곰팡이가 끼는데 이는 건강에도 매우 안 좋기 때문에 결로가 근본적으로 발생하지 않도록 해야 한다. 이번 겨울에 단열 문제(시공 하자, 부적합한 단열재 및 창호재 사용 등)로 결로가 발생한다면 다음 겨울 전에는 반드시 보수 및 보완 공사를 하는 것이 좋다. 단열이 잘돼 있는 주택은 그만큼 자산가치가 올라간다.

창문 유리면에 결로가 생기면 임시로 단열필름이나 단열에어캡(일명 뽁뽁이)을 부착하는 것도 방법이다. 레인지후드 결로 현상이 종종 발생한다면 배기관 및 단열 부실시공 문제가 원인일 수 있지만 레인지후드의 장기간 사용으로 역풍방지기에 기름때가 끼어 기능을 잘 못해 외부의 차가운 공기가 실내로 들어온 게 이유일 가능성도 있다. 이때는 역풍방지기를 청소해줄 필요가 있다. 그래도 결로현상이 해결되지 않는다면 레인지후드 배기관에서 생기는 결로수를 유도배수하는 방법을 써야 하고, 수증기가 많이 발생하는 음식을 할 때는 레인지 사용 후에도 후드를 계속 가동해놓고 배관 내 수증기가 외부로 배출되도록 충분히 배기해주는 습관도 필요하다. 이런 요령을 임차가구에 알려줘야 한다.

결로로 인한 곰팡이 건강의 적

주택 처마홈통이나 선홈통 하부가 이물질 등으로 막히진 않았는지 확인하는 것도 필요하다. 배수가 제때 되지 않아 고인 물이 얼어붙어 문제가 될 수 있기 때문이다. 처마나 처마홈통에 생긴 고드름은 수시로 제거해 안전사고가 발생하지 않도록 해야 한다. 발코니나 실외기실의 배수관 최말단 토출구가 얼어(배수되는 바닥면부터 얼음이 켜켜이 쌓여 배수관을 막는 현상) 위층에서 물을 사용하면 최하층 가구에 역류하는 현상이 종종 발생하므로 정기적으로 배수관 토출 부위를 확인해 얼음을 제거해줘야 한다.

마지막으로 눈이 내릴 때를 대비해 제설용 삽과 제설제를 구비해두면 좋겠다. 겨울철 공용출입구 바닥을 물청소하는 경우가 있는데, 물이 얼면 낙상사고가 발생할 우려가 있다. 겨울철에는 출입구나 계단 물청소를 삼가는 게 좋겠다. 공용출입구에는 항상 미끄럼 사고에 대한 주의 사항을 고지해둬야 한다. 전문적이고 기술적인 내용들은 한국주택환경연구원으로 문의하면 도움받을 수 있다.

강석주 < 홈잇기술아카데미 단장 >