< 초고층 변신하는 뉴욕 허드슨 야드…노후 건물 방치된 서울 을지로 > 최고 용적률 3300%를 적용받아 초고층으로 개발되고 있는 미국 뉴욕 맨해튼 허드슨 야드(왼쪽)와 규제에 막혀 1970년대에 지은 노후 건물이 그대로 방치돼 있는 서울 을지로 모습(오른쪽). /한경DB
< 초고층 변신하는 뉴욕 허드슨 야드…노후 건물 방치된 서울 을지로 > 최고 용적률 3300%를 적용받아 초고층으로 개발되고 있는 미국 뉴욕 맨해튼 허드슨 야드(왼쪽)와 규제에 막혀 1970년대에 지은 노후 건물이 그대로 방치돼 있는 서울 을지로 모습(오른쪽). /한경DB
미국 뉴욕 맨해튼 10 애비뉴와 서쪽 허드슨 강가 12 애비뉴 일대에 자리잡은 허드슨 야드. 250억달러를 쏟아부어 고층 아파트, 호텔, 오피스 빌딩 등을 짓는 미국 역사상 최대 규모 개발사업이다. 2005년 시작해 20년 뒤인 2024년 완공 예정인 허드슨 야드의 기본 용적률은 1000%지만 실제 용적률은 최대 3300%다. 개발권 이양, 현금 기부 등을 통해 용적률 인센티브를 받았다. 뉴욕시는 총 2만3000개의 일자리 창출을 기대하고 있다.

서울 을지로 3·4가 일대엔 1970년대 지은 5층 전후 노후 건축물이 드넓게 자리잡고 있다. 서울 한복판에 있는 알짜 중 알짜 땅이지만 인쇄소 등 소규모 공장과 조명가게가 자리를 차지하고 있다. 밤에는 불빛이 드물어 걸어다니기조차 무서울 정도다. 서울 도심의 경쟁력을 세계적인 수준으로 끌어올릴 수 있는 입지지만 과도한 높이 규제에 발목이 잡혀 40년 전과 같은 저차원적 기능밖에 하지 못하고 있다.

서울이 마을 가꾸기 수준의 도시재생에 머물고 있는 사이 뉴욕, 일본 도쿄 등 선진국 도시들이 도시재생 사업을 통해 주택·일자리 부족 등 도시 문제를 해결하고 있다. 그 결과 서울과 선진국 도시의 경쟁력 격차가 갈수록 커지고 있다는 지적이 나온다.
용적률 3300% 맨해튼 vs 높이 규제 을지로… 두 도시 '다른 풍경'
◆집값 안정에 기여하는 도시재생

2008년 금융위기 이후 뉴욕의 집값은 미국 전역에서 가장 안정된 곳 중 하나다. 2014년 이후 미국 전역의 주택가격 상승률은 연간 5% 수준이었으나 뉴욕권은 3% 내외에서 움직였다. 도시재생을 통해 주택 공급이 안정적으로 이뤄진 까닭이다. 미국 통계국에 따르면 2015년 뉴욕의 주거용 건물 인허가 건수는 전년 대비 80.1% 늘어 미국 평균(12.4%)의 6배를 웃돌았다.

반면 영국 런던은 공급 부족이 주택가격 상승으로 이어지고 있다. 1990년대 후반부터 이민자 유입 등으로 런던의 인구가 가파르게 증가하고 주택가격이 상승했지만 주택 공급은 원활하게 이뤄지지 않았다. 1997년 대비 지난해 집값 상승률이 366.2%에 달했다. 글로벌 금융위기 이후(2009년)에만 92.5% 뛰었다. 토지이용 규제가 강력하고 택지 공급이 원활하지 않다는 지적이다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “런던 주택가격은 1996년부터 상승세를 타기 시작해 금융위기 때 일시 조정을 받았지만 2013년 이후 다시 급등했다”며 “깐깐한 규제 속에 주택 공급이 차질을 빚어 심각한 사회 문제가 됐다”고 설명했다.

서울은 영국 사례에 가깝다. 새집을 공급하기는커녕 뉴타운·재개발구역을 대거 해제함에 따라 새집이 부족해지고 있다. 정부가 융단폭격식 규제를 해도 강남 집값이 꺾이지 않는 이유다.

◆새 일자리 창출에도 기여

뉴욕은 주력 산업 변화에 발맞춰 도시재생 사업을 펼치고 있다. 뉴욕에선 2000년대 초반만 해도 금융 보험 부동산 등 이른바 ‘FIRE산업’이 대형 빌딩의 70%를 차지하는 주요 임차인이었다. 하지만 2010년대 이후 산업 구조가 바뀌어 금융보다는 기술 광고 미디어 정보 등 ‘TAMI산업’이 오피스시장 ‘큰손’으로 떠오르고 있다.

빌 더블라지오 뉴욕시장은 지난해 인더스트리시티(옛 부시터미널)를 영화·패션 산업단지인 ‘메이드인 뉴욕’으로 바꾸는 사업계획을 발표했다. 뉴욕시는 이곳에서 1500개의 영구 일자리와 800여 개의 건설 일자리가 창출될 것으로 예상했다.

뉴욕시의회는 지난해 8월 뉴욕 최대 비즈니스지구인 ‘맨해튼 미드타운 이스트’ 지역의 조닝(용도지역지구제) 변경안을 가결했다. 건물 평균 연령이 75년일 정도로 노후도가 심해지자 의회가 새 오피스 단지로 탈바꿈하는 것을 지원하고 나섰다. 이상영 명지대 교수는 “시장이 원하는 공간을 제때 공급하면 유동인구가 늘고 일자리도 생겨 지역 경제 활성화에 크게 기여한다”고 설명했다.

도쿄에서도 비슷한 변화가 활발하게 이뤄지고 있다. 도쿄에선 2010년 세이부백화점 긴자점이 문을 닫은 데 이어 2013년 긴자에서 가장 오래된 마쓰자카백화점도 폐점했다. 복합몰과 편의점으로 수요가 이동한 탓이다. 도쿄에서 오피스 주거시설 등 복합단지 개발이 활기를 띠는 이유다. 일본 내각부는 2002~2011년 10년간 도시재생긴급정비지역 지원으로 8조4000억엔의 직접 효과와 10조2000억엔의 파급 효과를 거뒀다고 분석했다.

최원철 한양대 특임교수는 “2012년 이후 서울 도심에서 신규 오피스 개발이 사실상 중단되면서 가장 효율적으로 사용해야 할 땅들이 방치되고 있다”고 지적했다.

김진수 기자 true@hankyung.com