전매제한 완화될 수도…중소형 전세 1억8000만~2억2000만원 될듯

● 판교 지금은…

내년 1월부터 본격적인 입주가 시작되는 경기 성남 판교신도시 공사 현장.경부고속도로 동쪽에 위치한 동판교 단지는 일부 주공 아파트를 제외하고 대부분이 골조 공사를 마쳤거나 마무리하는 중이다. 공정률이 80% 이상 진척돼 내부 마감재 공사를 시작한 곳도 있다. 특히 A16-1블록의 '이지더원(721가구)'과 바로 옆 A15-1블록의 '풍성신미주(1147가구)'는 공정률이 85%를 넘었다. 각각 내년 1,2월로 예정된 입주는 무난할 것으로 전망된다. A21-1블록 '금호어울림(850가구)'은 공정률이 65%를 갓 넘겼지만 외벽 도색작업 및 외부창 부착 작업까지 끝내 겉보기에 다 지어진 듯 보인다. 경부고속도로 서쪽에 자리잡은 서판교 단지들은 A4-1블록의 '대광 로제비앙(257가구)'이 내년 1월로 예정된 입주에 맞춰 골조 공사를 마쳤고 다른 단지들도 대부분 골조 공사 마무리 작업을 진행 중이다.

◆33평 전세 2억2000만원 예상

부동산 시장 전문가들과 판교 인근 중개업소 관계자들은 판교 아파트 입주가 시작되면 전셋값이 초기에는 분당 수준을 유지하다 서서히 오를 수 있다고 전망했다. 동판교 바로 옆 분당 이매동 이매촌단지 내 상가에 위치한 S공인 관계자는 "입주 초기의 판교 전셋값은 분당 시범단지나 이매동 등 판교 인근 지역을 기준으로 할 때 109㎡(33평)형 전셋값은 2억2000만~2억4000만원 선,85㎡(26평)형은 1억8000만~1억9000만원 수준을 크게 벗어나지 않을 것"이라며 "택지개발지구의 입주 초기는 각종 편의시설,전철역 등 기반시설과 학군 등 교육 여건이 형성되는 과정이어서 전셋값이 낮게 형성되는 편"이라고 예상했다.

판교는 내년에만 2만4000여가구가 입주하는 대단지이지만 전세 물량이 적어 전셋값을 떨어뜨리는 소위 '대단지 공급 효과'가 약할 것이라는 분석도 있다.

함영진 부동산써브 실장은 "판교 중소형 주택은 청약 당시 살던 집을 팔고 무주택자 자격으로 청약한 사람들이 대부분"이라며 "이들이 분당 등지에 전세로 살면서 입주를 기다리고 있어 전세를 내놓기보다는 실제 사는 경우가 많을 것으로 보인다"고 말했다.

서판교와 동판교 간 전셋값이 차이를 보일 것이라는 분석도 나왔다. 정자동 E공인 관계자는 "동판교는 서현역 등 분당 중심지 인근이고 2010년 말께 지하철 신분당선이 들어서 강남 접근성이 더 좋아질 것으로 보인다"며 "서판교는 상대적으로 외진 곳에 있고 도로 교통에만 의지해야 한다는 단점으로 인해 전셋값이 동판교보다 싸게 형성될 것"이라고 내다봤다.

◆중대형은 2011년 이후 매도 가능

판교 아파트 단지는 계약 후 10년(전용 85㎡이하) 또는 5년(85㎡초과)간 되팔 수 없는 공공택지 내 분양가 상한제 적용 물량이다. 최근 정부가 전매제한 완화 방침을 밝혔지만 소급 적용하지 않기로 해 현행 제도가 계속 유지된다면 이르면 중대형의 경우 2006년(계약시점)부터 5년이 되는 2011년이 돼야 팔 수 있다. 그러나 정부가 최근 전매제한 완화를 소급적용하는 방안도 신중히 검토하고 있어 매도가능 시점이 앞당겨질 수도 있다.

불가피한 사유가 있다면 매도가 가능하다. 주택법시행령 제45조의2에 따르면 근무 또는 생업상의 이유로 수도권 외 지역으로 이전하는 경우,상속받은 주택으로 이전하는 경우,해외이주 또는 2년 이상 해외 체류를 위해 이전하는 경우 등이다.

집은 선매권을 가진 주택공사가 매입하게 된다. 매입가는 시세가 아닌 주택법 제41조의2에 따라 '분양가에 1년만기 정기예금 평균 이자율을 보유 연수만큼 합산한 금액'이다.

주공에 따르면 5일 현재 판교 계약자 중 2가구가 주공에 집을 되팔았다. 만약 주공이 계약자들에게 되산 집이 20가구가 넘으면 이는 일반분양의 형식으로 청약절차를 거쳐 수요자에게 다시 공급될 수 있어 판교 입성을 노리는 수요자들은 이 기회를 기다려볼 만하다.

판매가격은 주공 자체기준에 따라 '매입금액과 매입금액에 대한 기간이자를 더한 금액'으로 산정된다. 이 경우 주공에 집을 산 매입자는 전매제한 기간을 잔여기간만큼만 적용받는다. 예컨대 5년 전매제한에 걸린 집을 2006년에 계약한 최초 계약자가 3년 만인 2009년에 주공에 아파트를 팔고 다른 수요자가 이를 재구입해도 애초 전매제한 기간인 2011년이 되면 팔 수 있다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com