건설교통부가 5일 입법예고한 '주택공급규칙 개정안'에서 공공아파트에 후분양제를 도입함에 따라 내년 1월부터 전국의 모든 주공아파트와 SH공사,인천도시개발공사,경기지방공사가 수도권에 공급하는 공동주택은 전체 공정의 40%가 넘어야 입주자 모집이 가능해진다.
개정안은 이와 함께 저출산 문제 해소와 함께 저소득층,실수요자의 내집마련 기회를 확대했다.
3자녀 이상 가구에 특별공급 물량을 우선 배정하거나 저소득층을 배려한 임대아파트 우선 입주,적정분양가를 검토하기 위한 분양가상한제 자문위원회 도입 등이 대표적인 예다.
아울러 서울 여의도 등 일부 지역에서 건축법을 통해 추진 중인 재건축에 '메스'를 대는 등 수요를 억제하는 부동산정책 기조가 그대로 유지됐다.
○공공주택 후분양제 내년 도입
주택공사와 지방자치단체가 공급하는 공공아파트에 후분양제가 적용되면 전체 공정의 40%가 넘어야 청약을 할 수 있게 돼 분양시기가 예정보다 6개월 정도 늦춰질 전망이다.
공정률 40%란 굴토공사 및 지하골조공사가 완료되고 지상골조 50%,조적공사 20%가 완료된 상태를 의미하는 것으로 통상 착공 이후 최소 6개월~1년 정도 경과해야 이 수준에 이르기 때문이다.
현재는 주공아파트의 경우 공정률이 20% 정도에 달한 상태에서 청약을 받고 있다.
건교부는 2009년에는 공정 60%,2011년에는 80%까지 후분양 공정기준을 상향 조정할 예정이다.
건교부는 민간 주택에 대해서는 주택기금 우대지원,공공택지 우선공급 등의 인센티브를 통해 자율적인 시행을 유도할 방침이다.
주공과 지방공사가 공급하는 분양주택은 작년 기준 연간 4만가구 정도다.
하지만 내년부터 수원 이의,파주,김포,송파신도시 건설이 잇따르고 이들 기관이 주도가 된 은평뉴타운 사업 등 공공택지개발 사업이 줄줄이 대기하고 있어 후분양제의 영향을 받는 공공주택은 크게 증가할 것으로 보인다.
○8월 판교부터 3자녀 특별공급
판교신도시 8월분부터 3자녀 이상 무주택 세대주에게도 주택을 특별공급한다.
3자녀의 기준은 민법상 미성년자(만 20세)이며 입양자녀도 포함된다.
전국의 3자녀 이상 가구는 27만가구로 파악되며 이들에게 돌아갈 물량은 매년 6000가구로 추산된다.
판교의 경우 전체 6767가구 중 전용 25.7평 이하 53가구,25.7평 초과 150가구 등 203가구가 배정된다.
특별공급물량은 국가유공자,장애인 등에게 공급되는 10%와 별도로 3%가 추가로 배정된다.
이에 따라 특별공급물량은 모두 13%가 되는 셈이다.
특히 3자녀 가구는 특별공급물량으로 전용 25.7평 초과 중·대형 아파트도 신청할 수 있으며 국민임대주택의 우선 입주도 가능해진다.
다만 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과주택을 분양받으려면 해당 평형 당첨자가 써낸 제2종 국민주택채권 매입예정액의 평균액만큼 채권을 사야 한다.
특별공급물량은 청약통장이 필요없으며 지자체에서 신청을 받는다.
3자녀 가구 간 경쟁이 있을 경우 무주택기간,자녀수,미성년자 연령,지역거주 기간 등을 따져 우선순위를 결정하게 된다.
○건축법 통한 재건축 원천봉쇄
각종 규제가 많은 '도시 및 주거환경정비법'을 피해 상업지역에 위치한 아파트를 철거한 후 '건축법' 방식으로 주상복합을 새로 짓는 형태의 편법 재건축이 사실상 불가능해진다.
기존 조합원(토지 등 소유자)들이 우선적으로 아파트를 공급받을 수 없고 새로 짓는 가구 전체를 일반분양 방식으로 공급해야 하기 때문이다.
단,새 규정이 시행되는 8월 중순 이전까지 건축허가를 신청한 단지는 제외된다.
이에 따라 건축법을 통해 재건축하려는 여의도 서울아파트를 비롯해 공작,수정아파트 등의 경우 사업추진 일정이 크게 지연될 전망이다.
이에 대해 서울아파트 관계자는 "건교부의 조합원 우선공급 배제 방침은 '헌 집을 헐고 새 집을 지어 남에게 주라'는 명백한 재산권 침해"라며 "앞으로 조합원들의 의견을 수렴해 대응책을 마련할 것"이라고 말했다.
○분양가상한제 자문위원회 구성
적정 분양가를 둘러싼 지자체의 검증절차를 강화하기 위해 시장 등이 분양승인 전 '분양가상한제 자문위원회'를 구성토록 했다.
자문위에서는 택지비,가산비용,채권매입 예정 상한액 등을 검토할 예정이다.
이에 따라 건설사들의 분양가 인상에 일정 부분 제동이 걸릴 전망이다.
또 분양전환이 되지 않는 영구임대아파트,50년 공공임대아파트,국민임대아파트에 입주한 자는 다른 지역의 동일한 목적의 주택으로 이주할 때도 청약저축 통장을 다시 사용할 수 있도록 해 거주이전의 폭을 넓히기로 했다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com
개정안은 이와 함께 저출산 문제 해소와 함께 저소득층,실수요자의 내집마련 기회를 확대했다.
3자녀 이상 가구에 특별공급 물량을 우선 배정하거나 저소득층을 배려한 임대아파트 우선 입주,적정분양가를 검토하기 위한 분양가상한제 자문위원회 도입 등이 대표적인 예다.
아울러 서울 여의도 등 일부 지역에서 건축법을 통해 추진 중인 재건축에 '메스'를 대는 등 수요를 억제하는 부동산정책 기조가 그대로 유지됐다.
○공공주택 후분양제 내년 도입
주택공사와 지방자치단체가 공급하는 공공아파트에 후분양제가 적용되면 전체 공정의 40%가 넘어야 청약을 할 수 있게 돼 분양시기가 예정보다 6개월 정도 늦춰질 전망이다.
공정률 40%란 굴토공사 및 지하골조공사가 완료되고 지상골조 50%,조적공사 20%가 완료된 상태를 의미하는 것으로 통상 착공 이후 최소 6개월~1년 정도 경과해야 이 수준에 이르기 때문이다.
현재는 주공아파트의 경우 공정률이 20% 정도에 달한 상태에서 청약을 받고 있다.
건교부는 2009년에는 공정 60%,2011년에는 80%까지 후분양 공정기준을 상향 조정할 예정이다.
건교부는 민간 주택에 대해서는 주택기금 우대지원,공공택지 우선공급 등의 인센티브를 통해 자율적인 시행을 유도할 방침이다.
주공과 지방공사가 공급하는 분양주택은 작년 기준 연간 4만가구 정도다.
하지만 내년부터 수원 이의,파주,김포,송파신도시 건설이 잇따르고 이들 기관이 주도가 된 은평뉴타운 사업 등 공공택지개발 사업이 줄줄이 대기하고 있어 후분양제의 영향을 받는 공공주택은 크게 증가할 것으로 보인다.
○8월 판교부터 3자녀 특별공급
판교신도시 8월분부터 3자녀 이상 무주택 세대주에게도 주택을 특별공급한다.
3자녀의 기준은 민법상 미성년자(만 20세)이며 입양자녀도 포함된다.
전국의 3자녀 이상 가구는 27만가구로 파악되며 이들에게 돌아갈 물량은 매년 6000가구로 추산된다.
판교의 경우 전체 6767가구 중 전용 25.7평 이하 53가구,25.7평 초과 150가구 등 203가구가 배정된다.
특별공급물량은 국가유공자,장애인 등에게 공급되는 10%와 별도로 3%가 추가로 배정된다.
이에 따라 특별공급물량은 모두 13%가 되는 셈이다.
특히 3자녀 가구는 특별공급물량으로 전용 25.7평 초과 중·대형 아파트도 신청할 수 있으며 국민임대주택의 우선 입주도 가능해진다.
다만 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과주택을 분양받으려면 해당 평형 당첨자가 써낸 제2종 국민주택채권 매입예정액의 평균액만큼 채권을 사야 한다.
특별공급물량은 청약통장이 필요없으며 지자체에서 신청을 받는다.
3자녀 가구 간 경쟁이 있을 경우 무주택기간,자녀수,미성년자 연령,지역거주 기간 등을 따져 우선순위를 결정하게 된다.
○건축법 통한 재건축 원천봉쇄
각종 규제가 많은 '도시 및 주거환경정비법'을 피해 상업지역에 위치한 아파트를 철거한 후 '건축법' 방식으로 주상복합을 새로 짓는 형태의 편법 재건축이 사실상 불가능해진다.
기존 조합원(토지 등 소유자)들이 우선적으로 아파트를 공급받을 수 없고 새로 짓는 가구 전체를 일반분양 방식으로 공급해야 하기 때문이다.
단,새 규정이 시행되는 8월 중순 이전까지 건축허가를 신청한 단지는 제외된다.
이에 따라 건축법을 통해 재건축하려는 여의도 서울아파트를 비롯해 공작,수정아파트 등의 경우 사업추진 일정이 크게 지연될 전망이다.
이에 대해 서울아파트 관계자는 "건교부의 조합원 우선공급 배제 방침은 '헌 집을 헐고 새 집을 지어 남에게 주라'는 명백한 재산권 침해"라며 "앞으로 조합원들의 의견을 수렴해 대응책을 마련할 것"이라고 말했다.
○분양가상한제 자문위원회 구성
적정 분양가를 둘러싼 지자체의 검증절차를 강화하기 위해 시장 등이 분양승인 전 '분양가상한제 자문위원회'를 구성토록 했다.
자문위에서는 택지비,가산비용,채권매입 예정 상한액 등을 검토할 예정이다.
이에 따라 건설사들의 분양가 인상에 일정 부분 제동이 걸릴 전망이다.
또 분양전환이 되지 않는 영구임대아파트,50년 공공임대아파트,국민임대아파트에 입주한 자는 다른 지역의 동일한 목적의 주택으로 이주할 때도 청약저축 통장을 다시 사용할 수 있도록 해 거주이전의 폭을 넓히기로 했다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com
