정부가 투자 목적의 해외부동산 취득을 허용한 이후 해외부동산 투자에 관한 일반인들의 관심이 고조되고 있다.

실제 뉴스타부동산 루티즈코리아 등 전문 컨설팅업체에는 지난달 22일 투자용 해외부동산 취득이 허용된 이후 문의가 평소보다 2~3배 이상 급증하고 있다.

하지만 해외부동산 정보와 관련 제도에 대한 인식 부족으로 해외부동산 구입을 계획하고 있는 투자자들의 혼란도 가중되고 있는 게 현실이다.

이승익 루티즈코리아 사장은 6일 "투자 상담은 많지만 예비 투자자들이 구체적인 투자 절차나 제도를 몰라 실제 투자로 이어지는 경우는 드물다"며 "지금은 초기인 만큼 투자자들이 관련 제도를 숙지하는 것이 필요하다"고 말했다.

최근 은행연합회가 해외부동산 투자에 관한 세부 지침으로 마련한 '외국환거래 취급 지침' 개정안을 토대로 해외부동산 투자시 유의할 점을 살펴본다.

○100만달러 이상은 현지 조달

외국환거래 취급 지침에서 가장 눈에 띄는 것은 투자용 해외부동산 취득시 해외송금 제한선인 100만달러 안에는 현지 모기지론과 같은 해외 주택담보대출의 상환 비용이 포함된다는 점이다.

투자용 해외부동산 구입을 위해 국내에서 나갈 수 있는 자금은 100만달러를 넘지 못한다는 얘기다.

예컨대 미국 등에 실거주 목적이 아닌 투자용 주택을 매입하려는 투자자는 송금 한도액인 100만달러에다 현지 모기지론을 활용해 300만달러짜리 고급 주택을 살 수는 있지만 향후 대출 원금 상환이나 이자 비용은 국내에서 더 이상 조달할 수 없다는 얘기다.

주택을 구입한 뒤 임대를 통해 나오는 임대 수익으로 대출 상환 비용을 현지에서 직접 충당하는 방법도 있지만 미국 금융회사들은 한국인 등 외국인이 모기지론을 활용할 경우 6개월치 이자를 한꺼번에 요구하는 사례가 많아 자금 계획을 철저하게 짤 필요가 있다는 지적이다.

양미라 뉴스타부동산 팀장은 "정부가 2008년 이후부터 송금한도 제한을 단계적으로 철폐키로 했지만 현재로선 100만달러를 넘는 추가 비용은 임대 수익 등 현지에서 마련할 수밖에 없다"며 "대출 이자를 갚지 못하면 곧바로 경매로 넘어갈 수 있어 초기 투자시 송금 한도를 모두 채우지 않는 게 좋다"고 설명했다.

○분양권 취득은 투자용만 허용

세부 지침에서 실주거 목적의 해외 주택과 투자 목적의 해외 부동산 중복 투자를 금지하고 있다는 점도 유의해야 한다.

유학생 자녀를 돌보기 위해 2년 이상의 해외 체류를 계획하고 현지 주택을 구입했다면 시세 차익을 겨냥한 투자용 해외부동산을 구입할 수 없다는 것이다.

다만 투자용 해외부동산 취득이 허용된 지난달 22일 이전에 100만달러 이하를 송금해 주거용 해외 주택을 구입한 사람은 100만달러 한도에서 투자용 부동산을 추가로 취득할 수 있다.

이미 70만달러를 송금해 거주용 주택을 샀다면 송금 한도인 100만달러에서 70만달러를 뺀 30만달러 송금 범위에서 추가 투자할 수 있다.

이와 함께 해외 신규 아파트의 분양권 투자는 투자용 해외부동산 취득시에만 허용된다는 점도 주의해야 한다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com