앵커> 부동산의 핫 이슈를 점검하는 부동산 포커스 시간입니다. 참여정부 2년동안 수요억제 중심의 갖가지 부동산정책이 쏟아졌습니다. 하지만, 대책에도 불구하고 강남과 판교주변 집값은 오를대로 오르고 있는 상황입니다. 정부의 부동산정책관련 문제점과 해결방안은 무엇인지 구체적으로 살펴보겠습니다. 도움말씀에 김정호 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 교수가 나오셨습니다. (인사) 질문1> 최근 집값 폭등을 막기 위해선 금리를 올려야 한다고 주장하셨는데요. (17일 한나라당 부동산정책토론회, '금리인상' 역설) 답변> -부동산시장 과열이 유동성과 낮은 금리 때문이었다면 과열된 시장을 진정시키려면 다른 대책과 함께 금리의 상향조정도 검토될 필요가 있다는 생각 -낮은 금리를 유지하는 이유가 1)가계부채부담을 줄여주고 2)기업, 특히 중소기업의 채무부담을 줄여서 위축된 소비를 늘리고 기업의 설비투자를 확대하도록하여 경기를 활성화하고 고용을 창출하는데 있다지만, 과연 이같은 목적에 어느정도 기여했는 지? 낮은 금리에 따른 폐해가 실익보다 더 크지 않은 지? -특히 그동안 부동산 시장이 이같이 과열된 배경에는 낮은 금리와 쉬운 대출이 절대적으로 책임이 있다고 봄 -문제는 금리를 미국같이 적은 수준으로 올려보았댔자 큰 효과가 없을 것이라는 점임. 부동산에서 기대하는 기대수익율이 너무 크기 때문에 세제강화 등 다른 대책들과 병행해야 효과가 있을 것임 질문2> 그렇다면, 국내 주택가격에 거품이 있다는 지적에 대해서 어떻게 생각하나요? (23일 한국은행 통화금융연구회 정례토론회, '강남주택 20% 거품' 지적) 답변> -거품을 어떻게 정의하느냐에 따라 거품의 정도가 달라짐 -세 가지 방법으로 거품을 추정해 보았음; 1)GDP성장율을 장기균형가격으로 보고, 이에 비교해 너무 상승했을 경우, 2)할인현가를 기준으로 했을 때 적정수익율을 초과했을 경우 (주택을 투자재로 볼 경우) 3)평균주택가격대비 소득의 비율을 기준하여, 정상가격을 평균상승율에 1표준편차를 합한 값으로 정의하고 이를 초과하면 거픔으로 간주하는 경우 -접근방법과 기간에 따라 거품은 최고 81%(강남)에서 최저 10%(서초구)로 큰 차이; 평균적으로 20-40%정도로 인식 질문3> 시장에선 무엇보다 초과수요에 대한 공급확대가 절실하다는 목소리가 높습니다. 정부가 추진중인 공급확대책(신도시 추가건설.강북개발 등)에 대해 어떤 입장인가요? 답변> -최근 가격이 급격히 오른 지역과 평형은 강남과 일부 신도시의 중대형아파트와 주상복합임. 이유는 근본적으로 삶의 공간으로서 내재가치와 투자가치가 있다고 보기 때문임. -한편 타 지역의 주택 값과 전세 값은 비교적 안정되어있음 (양극화 현상) -그렇다면 대책은 투자/투기대상이 되는 유형의 주택에 대한 공급을 늘리는 동시에 투기이익을 세금으로 환수하고 아울러 가격기대를 차단할 수 있는 장치를 만들어야 함 -판교를 통해 이러한 주택을 공급함으로서 강남에서의 수요를 분산시킬 수있을 것이며, 강북개발의 일환으로 한강변을 중심으로 주택을 대량 건설한다면 강남과 신도시 주택가격을 안정시키는 데 기여할 수도 있을 것임. -도시재정비의 필요성을 감안할 때, 신도시건설보다는 신시가지개발이나 재개발, 재건축을 활성화하는 것이 바람직. -단 이러한 개발은 가격상승을 전제로 이뤄지므로 단기간동안의 가격상승은 감수할 수밖에 없을 것임(200만호건설이 좋은 경험). 질문4> 정부는 판교를 임대주택 중심의 공영개발 방식을 검토하고 있다고 합니다. 시장원리에 부합하는 부동산정책으로 생각하시는지 궁금합니다. (22일 당정 부동산대책회의, '공영개발 효과없다' 주장) 답변> -땅은 공영개발, 주택은 민간개발이 바람직. -공영개발한다고 시장가격을 낮출 수 있는 지? -시장경제논리에도 맞지 않음 질문5> 오는 8월 정부가 종합부동산대책을 내놓기로 해 비상한 관심을 모으고 있습니다. 현 정부가 취할 수 있는 집값 안정 묘책이 있다면? 답변> -시장수급(시장경제)원칙, 조세의 형평성원칙, 거래의 투명성원칙 등 세가지 원칙에 충실해야 한다는 생각; 우선 공급에 초점을 맞추되 특히 택지확보에 정책우선순위를 두고, 재산세, 양도소득세 등 모든 세금은 실 거래가격을 기준으로 계산하고 양도소득세인 경우에는 근로소득세와 합산, 누진적으로 과세함을 원칙으로 하는 것이 바람직. 실거래가격신고제는 투기지역뿐만아니라 전국을 대상으로 실시해야 마땅. -그러나 이미 값이 많이 올라 정책개입으로 현재상황을 역전시킨다는 것은 어려울 수도 있음. 시기적으로 늣었다는 생각이 드나 이러한 현상이 전국적으로, 그리고 아피트 뿐만 아니라 땅과 다른 부동산으로 확산되는 것을 막기위해서는 정부의 강력하고 일괄성있는 정책의지를 보여줄 필요가 있음 -이번에 대책은 오히려 미래지향적이고 영구적이어야 한다는 생각; 즉 앞으로 또다시 지난 2-3년간의 전철을 밟지 않도록 해야함. 89-90년대의 대책들을 계속 번복하는 것은 실효성이 별로 없다고 생각됨. 중요한 것은 시장참여자들이 투기, 투자의 과실(?)을 예측가능토록 해야 함(즉 위험부담이 크고 별로 생기는 것이 많지 않다는 생각을 심어주어야 함) -더 이상 주택을 경기부양수단으로 이용하지 말아야 함. 추가 질문1> 정부가 지난주 공기관 지방이전 배치안을 확정.발표했습니다. 국토균형발전이 정부의 도입취지인데요. 한편 수요분산에 따른 집값 안정효과도 정부는 기대하고 있습니다. 하지만, 이전지역에 혁신도시를 건설하기로 해 재차 투기붐이 우려됩니다. 공기관 지방이전에 대해 한말씀 부탁드립니다. 답변> -지역균형발전차원에서 이뤄진 조치로 이해 -혁신도시를 중심으로 땅값이 크게 상승할 수 있는 개연성이 큼. 그러나 문제는 돈의 흐름을 어떻게 차단? 돈은 수익성, 안정성, 환금성이 높은 투자에 몰리는 법. -뿐만 아니라 이러한 투자를 막으면 적시 적소에 적정수준의 개발이 이뤄질 수없다는 데 문제가 있음 추가 질문2> 시민단체 등 일각에서 제기하고 있는 택지를 매입해 파는 토지공사와 건설사가 개발이익을 독차지한다는 주장에 대해선 어떻게 생각하시나요? 분양원가 공개가 필요하다고 보시는지? 답변> -땅값(소재비와 개발비/조성비)을 공개하는 데에는 찬성 (공적개입이 필요하다고 보기 때문); 그러나 건축비까지 공개한다는 것은 무의미 -원가와 시장가격 간에는 상관관계가 높지 않다고 생각됨; 물론 원가가 높으면 높은 원가가 시장이 비교적 안정되어있을 때는 시장가격을 어느 정도 상승시킬 수도 있을 것임. -문제는 주택이 이질재이기 때문에 ‘정가?’가 있을 수없다는 사실임. 따라서 가격은 소비자시장이냐 또는 공급자시장이냐 등 시장상황에 따라 엄청 달라질 수 있다는 것임. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr