'기대 컸지만 실망도 컸다.' 올해 상가시장은 이렇게 요약할 수 있다. 상가시장은 작년 10·29대책의 직접적인 규제에서 벗어나 상당한 관심을 모으면서 출발했지만 하반기 들어 크게 위축됐다. 주택시장 침체가 심화하면서 상가물량 중 상당부분을 차지하는 택지개발지구 내 근린상가들이 고전을 면치 못했다. 쇼핑몰 등 대형상가 역시 내수부진에 따라 입지가 뛰어나거나 전문성을 갖추지 못하면 줄줄이 분양에 실패했다. ◆올해 상가시장 '울상' 상반기엔 상대적으로 안정적인 수익을 보장하는 단지내 상가의 인기가 높았다. 하지만 전반적인 경기침체로 상가시장도 급랭,지난 10월엔 주공의 단지내 상가 7개가 모두 유찰되기도 했다. 택지개발지구 내 상업용지에서 집중적으로 공급된 근린상가의 경우 공급과잉으로 갈수록 침체의 골이 깊어졌다. 유동인구가 많은 역세권 중심으로 공급이 활발했던 쇼핑몰에선 테마형 상가가 정착되는 추세다. 이에 따라 단순 쇼핑몰은 퇴조현상을 보였다. 최근에는 내년 4월부터 도입되는 후분양제를 피하기 위해 대형 상가의 공급이 급증하고 있다. 후분양제가 실시되면 시행사측이 토지매입과 건축허가를 마친 후 공개분양을 해야 하며,분양신고 전까지 대지 소유권도 확보해야 한다. ◆내년 전망은 경기호전 여부 따라 달라질 듯 내년 상가시장은 경기상황에 따라 크게 달라질 전망이다. 충청권의 행정수도 이전이 무산되면서 수도권 상가시장이 유망하다는 분석도 나오고 있지만 경기침체가 계속된다면 분위기가 반전될 것으로 내다보기엔 무리가 있다. 상가시장에 투자하려면 우선 대형 개발재료가 있는 곳을 살펴볼 필요가 있다. 개발가능성이 높아야 상권형성이 쉽기 때문이다. 신생 역세권이나 새로 조성되는 법조단지 등 계획적인 개발재료가 있는 곳이 유망하다. 단지내 상가에 투자하기 위해선 배후단지 내 실수요자 규모를 파악해야 한다. 이때 인근 중개업소 등을 통해 입주율 수준까지 꼭 알아봐야 한다. 배후 가구수는 많지만 입주율이 낮고 상가 입점률까지 떨어지는 곳이 허다하다. 보통 배후가구가 6백가구 이상이거나 가구당 상가면적 비율이 0.3평 미만인 곳이 적당하다. 공개입찰에 참여할 경우 내정가 대비 1백50% 미만이어야 임대수익률을 맞출 수 있다. 쇼핑몰의 경우 '적정한' 부대시설을 갖춘 곳이 좋다. 차별화되고 전문성을 갖춘 상가라도 입점 업종 및 유동인구의 특성에 맞는 부대시설이 충분히 공급되는지를 점검해야 한다는 얘기다. 내년 상가시장은 얼마나 높은 수익률을 올릴 수 있느냐보다 좋은 입지의 상가를 얼마나 싸게 매입할 수 있느냐가 더욱 관건이 될 것으로 보인다. 상가 가격이 지속적으로 하락할 것으로 전망되기 때문이다. 조재길 기자 road@hankyung.com 도움말=유영상 상가114 투자전략연구소장