국토연구원이 내놓은 개발이익환수제도 개편의 핵심내용은 개발부담금 부과 시한 연장, 개발이익 환수대상 확대, 개발이익의 시가 기준 환수 등으로 요약된다.

이에 따라 이번 개편안이 정책에 반영될 경우 재건축ㆍ재개발아파트, 행정수도이전 예정지, 신도시 예정지, 개발 예정지 주변지역 등에도 개발부담금이 부과될 가능성이 높아졌다.

또 과세표준도 중장기적으로 공시지가에서 시가로 바뀌게 돼 피부로 느끼는 부담금 부과율은 대폭 올라가게 된다.

◆ 개발이익 환수대상 및 규모 대폭 확대

국토연구원은 먼저 올해말로 끝나는 개발부담금 부과 시한의 연장을 주장했다.

개발부담금 부과는 토지공개념 3법 가운데 유일하게 살아 있는 법률인데다 부동산 거품을 조기에 제거하기 위해선 연장이 불가피하다는 논리다.

연구원은 또 개발부담금 부과대상의 확대도 건의했다.

재개발지역 및 재건축아파트는 물론 신행정수도와 신도시 예정지역 등도 부과대상에 포함해야 한다고 강조했다.

이와 함께 개발예정지역 주변지역의 개발이익도 환수할 것을 촉구했다.

연구원은 이를 위해 '수익자 부담금제'를 도입해 주변지역 토지 소유자에게 부담금을 부담시키는 방안을 제시했다.

과표 현실화 방안도 제시됐다.

실거래가를 기준으로 과세하지 않으면 개발부담금 대상이 확대되더라도 그 효과가 미미할 것이란 판단에서다.

과표 현실화를 통해 광의의 개발이익을 이익이 최종 실현되는 시점에서 양도소득세를 통해 환수하면 투기 수요가 크게 위축될 수밖에 없다는 지적이다.

연구원은 이 밖에 개발가능용지 및 시가화 예정용지 등을 정부가 우선매입할 수 있도록 하는 토지 선매제의 도입과 올해부터 시행되는 각종 시설부담금제의 조기 정착 등도 시급한 과제로 꼽았다.

◆ 기존 개발이익 환수율 최대 4.4% 불과

국토연구원에 따르면 택지개발 등을 통해 발생하는 개발이익의 환수율이 시가를 기준으로 3.5∼4.4%에 지나지 않는 것으로 드러났다.

조사자료에 따르면 공시지가를 기준으로 1980∼2001년 땅값은 1천2백84조원 증가했다.

그러나 이 기간동안 환수된 개발이익 총액(이전과세 취득과세 부담금)은 1백13조원으로 환수율은 개발이익의 8.8%에 그쳤다.

취득세액을 제외하면 환수율은 6.1%로 떨어진다.

게다가 공시지가가 시가의 50% 정도를 반영하는 점을 고려하면 실제 환수율은 3.5∼4.4%로 대폭 낮아진다.

엄청난 개발이익이 사유화되고 있다는 설명이다.

◆ 택지지구 개발이익은 건설업체와 피분양자가 가져가

국토연구원 조사 결과 택지개발의 경우 개발이익은 주택건설업체와 피분양자가 대부분 가져가는 것으로 나타났다.

개발부담금이 부과되는 수도권 3개 택지개발지구의 9개 분양단지 개발이익 수혜 주체별 이익을 보면 △토지개발자 평당 -6만9천∼32만원 △주택건설업자 평당 -5만6천∼3백33만원 △주택피분양자 평당 32만∼4백81만원 등이다.

토지개발에서 주택분양까지 총개발이익을 따지면 토지개발자가 2.2∼7.2%, 주택건설사가 4.3∼92.9%, 주택피분양자가 9∼1백1.2%를 나눠 갖는 셈이다.

국토연구원의 정희남 연구위원은 "엄청난 개발이익이 민간 건설업자와 주택 입주자에게 귀속되고 환수 수준은 극히 미미한 실정"이라며 "이는 환수제도 자체가 미비하기도 하지만 주로 제도 운영의 실효성에 큰 문제가 있기 때문"이라고 지적했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com