'긴 조정터널의 초입인가, 아니면 역발상이 필요한 때인가.'


아파트값 하락세가 확산되고 있다.


최근 집값 하락의 진앙지인 서울 강남 등 주요지역에선 재건축단지를 중심으로 하락폭이 더욱 깊어지는 추세다.


여파는 수도권지역으로까지 확산되고 있어 투자심리는 갈수록 얼어붙고 있다.


이런 가운데 추가하락의 우려감마저 팽배해지고 있다.


향후 전망마저도 낙관적이지 않다.


정부의 부동산시장 안정 의지에 이어 <>잇따른 재건축단지의 안전진단 반려 <>부동산관련 세금 인상 조짐 <>불투명한 경기회복 등 대내외적인 악재에 짓눌리고 있는 상황이다.


전문가들은 그렇다고 넋놓고 있다간 '그때가 적기'였다는 때늦은 후회를 되풀이할 수도 있다고 충고하고 있다.


관망은 하되 '겨울에 밀짚모자를 준비하라'는 역발상을 떠올릴 시점이라는 얘기다.



<> 아름다운 조정 =전문가들은 최근 집값하락을 급등 뒤 나타나는 '자연스런' 조정이라고 해석하고 있다.


따라서 급락세가 장기화될 것으로 보지는 않는다.


그렇더라도 투자자라면 1.4분기까진 관망세를 유지할 것을 당부했다.


박재룡 삼성경제연구소 연구위원은 "불투명한 전망만큼 투자자를 불안하게 하는 건 없다"며 "단기급등 후 자연스런 조정에 시장이 과민반응하는건 향후 정부의 정책방향에 대한 불안감이 투자심리를 위축시키고 있기 때문"이라고 진단했다.



<> 역발상이 필요하다 =그러나 투자자는 한박자 쉬더라도 실수요자라며 '워밍업'에 들어갈 시점이라고 전문가들은 입을 모았다.


부동산114의 김희선 전무는 "실수요자라면 배팅을 준비할 시점"이라고 강조했다.


김 전무는 "이미 악재는 어느정도 반영됐고 이전처럼 무차별적인 하락은 기대하기 힘들다"며 "관심지역과 현재 주거지역의 집값 움직임 등을 체크하며 마음의 준비를 충분히 해야 찾아오는 기회를 잡을 수 있을 것"이라고 강조했다.


닥터아파트의 곽창석 이사도 "가격은 수급의 논리로 결정되는 만큼 최근 하락세가 장기간 이어질 것 같진 않다"며 "분위기에 휩싸이기보단 시장의 흐름과 관심지역의 집값 추이를 파악하는 자세가 필요하다"고 조언했다.


곽 이사는 "강남 등 주요지역의 아파트 실거래는 이미 지난해 2차랠리(6월) 직전의 가격에서 이뤄지고 있다"며 "실수요자와 매도자 사이의 실거래가가 하락하며 호가를 서서히 끌어내리는 약세장이 6월까지 이어질 것"이라고 내다봤다.



<> 시장전망 =많은 전문가들은 빠르면 올 하반기에 시장의 방향성이 드러날 것으로 예상하고 있다.


올해 서울에서 입주하는 아파트는 6만4천여가구로 지난해보다 35% 정도 늘어나지만 내년에는 다시 4만여가구로 감소해 수급불안이 재연될 가능성이 높다는게 배경이다.


곽 이사는 "총 주택공급 물량은 허수일 수 있다"며 "올해 아파트 공급물량은 지난해보다 오히려 줄어들 것으로 예상되는 만큼 연말 이사수요철과 맞물려 투자심리가 회복된다면 다시 상승랠리가 올수 있다"고 전망했다.


솔렉스 장용성 사장은 "시장전망을 앞서가는게 실제 시장의 변화"라며 "깊은 조정이 나올 때부터 실수요자들은 준비하는 습관이 필요하다"고 말했다.


그는 "1.4분기는 관망 및 워밍업, 2.4분기는 급매물 체크, 거품이 어느정도 걷히는 하반기부턴 보다 구체적인 행동에 들어가는 등 내집마련 전략을 세워야할 때"라고 강조했다.


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< 현 장세진단:'폭락인가 견조한 조정인가' >


<> 곽창석 닥터아파트 이사 =매수.매도자간 호가공백 커 실거래 한산. 자연스런 가격조정 이어질 듯


<> 김희선 부동산114 전무 =단기급등에 따른 조정. 서울 강남 중심 가격하락.


<> 장용성 솔렉스 사장 =급등후 가격조정. 분양속도가 더뎌졌을 뿐 열기여전


<> 박재룡 삼성경제연구소 연구원 =자연스런 조정장세. 현 정부의 부동산정책 윤곽이 드러나기 전 관망세



< 실수요자 매입 고려할 만한가 >


<> 곽창석 닥터아파트 이사 =충분히 고려할 만하다. 단 당장 매수보다는 매수타이밍 준비에 나설 때


<> 김희선 부동산114 전무 =하반기까진 적극 매수보다는 워밍업단계. 관심지역 동향 체크 등 관심 높일 때


<> 장용성 솔렉스 사장 =시장분위기 악화되면 수요자 중심의 메리트 부각


<> 박재룡 삼성경제연구소 연구원 =3월이후 정부정책 윤곽드러날 때까지 판단을 늦춰라



< 매수타이밍은 >


<> 곽창석 닥터아파트 이사 =올 6월까지 조정예상. 하반기에 바닥다지며 반등 나올 수 있다


<> 김희선 부동산114 전무 =올 하반기 상황 봐가며 늦어도 내년초가 매수적기


<> 장용성 솔렉스 사장 =올해 공급물량 줄어듦. 투자심리 회복되는 2분기부터 관심


<> 박재룡 삼성경제연구소 연구원 =예측은 삼가고 상황에 따른 판단이 중요



< 실수요자 투자포인트 >


<> 곽창석 닥터아파트 이사 =관심지역 및 부동산 중개업소를 통한매물.가격동향 체크


<> 김희선 부동산114 전무 =강남지역과 거주지역의 가격 움직임 분석->전체시장보다 거주지역 집값 강보합이면 적극 매수전략


<> 장용성 솔렉스 사장 =전반적인 약세장속 집값 강세지역이나 인근 아파트보다 분양가 낮은 지역 매수 전략


<> 박재룡 삼성경제연구소 연구원 =세제 및 분양제도의 변화여부를 주의깊게 살펴보는게 중요



김동민 기자 gmkdm@hankyung.com


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