부동산투자회사(REITs)법에 따르면 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 보유해야 한다. 개발사업에 대한 투자는 자기자본의 30% 이내로 제한된다. 대부분의 자산을 부동산에 투자해야 한다는 얘기다. 리츠가 매입하는 부동산의 경우 수익률은 다소 낮더라도 비교적 안정적인 임대수익이 나오는 기존 부동산이 될 것이다. 제도적으로 개발사업에 대한 규제가 없는 미국에서도 리츠는 대부분의 자산을 임대수입이 발생하는 부동산으로 구성하고 있다. 개발사업은 기존 부동산의 가격이 대체비용(replacement cost)이상으로 높아져 직접 개발 후 보유하는 것이 더 저렴하거나, 경쟁이 심해져서 양질의 부동산을 확보하기 어려울 경우에 한해 일부 이뤄지고 있다. 리츠는 일반 리츠와 구조조정 리츠 두 가지로 구분된다. 일반 리츠의 경우 투자대상 부동산에 제한이 없다. 하지만 구조조정 리츠는 구조조정용 부동산에만 투자할 수 있다. 구조조정용 부동산이란 매각대금의 50% 이상을 금융기관 채무를 갚는데 사용하는 것이다. 기업부동산의 대부분은 금융기관에 담보로 잡혀 있기 때문에 구조조정 리츠도 사실상 거의 대부분의 부동산에 투자할 수 있을 것으로 보인다. 그렇다면 우리나라에서 출범하는 리츠는 다양한 종류의 부동산중 어디에 투자할 것인가. 투자대상 부동산의 종류를 선택하기 위해서는 △부동산종류별 시장규모 △상품 수익성 △성장상 등을 점검해야 한다. 우선 시장규모가 충분히 크지 않으면 공급이 제한되어 좋은 매입기회를 발굴하기 어려울 뿐 아니라 향후 이를 처분하고자 할 때도 수요자를 찾기 어려울 수 있다. 또한 대형화를 통한 규모의 경제를 이루는데 한계가 있을 수 있다. 다른 중요한 고려사항은 상품의 수익성이다. 배당을 중시하는 특성에 따라 리츠는 임대수익 대비 매매가격 비율이 높은 종류의 부동산에 주로 투자할 것이다. 성장성도 고려해야 한다. 리츠 투자자는 배당수익과 주가상승에 따른 시세차익을 동시에 기대하고 있다. 이러한 기대를 충족시키기 위해서는 주가 결정의 중요한 요인인 부동산의 가치상승이 필수적으로 고려되어야 할 사항이다. 초기 리츠시장에서 가장 큰 투자대상은 사무실 빌딩이 될 것으로 예상된다. 시장 규모가 크고 기업들의 구조조정 작업에 의해 비교적 풍부한 공급이 이뤄지고 있어 매입이 쉽고 수요층이 두텁다. 그 다음으로는 주택을 고려해볼 수 있다. 하지만 주택은 리츠가 매입하기에는 몇가지 제약요인이 있다. 우선 리츠가 매입해 효율적으로 관리할 수 있는 규모인 50∼1백가구 크기의 부동산 물건이 드물다. 특히 아파트의 경우 각 가구의 소유자가 다르기 때문에 매입하는 데 많은 시간과 비용이 든다. 결국 임대주택사업을 하고자 하는 리츠는 직접 개발사업에 투자하거나, 주택건설업체가 개발하는 주택을 분양받는 방식을 택해야 한다. 따라서 초기에는 임대주택 리츠의 규모는 미미할 것으로 예상된다. 리츠 선진국인 미국의 사례를 보면 리츠는 2001년 3월말 현재 시가총액기준으로 1천3백90억달러(약 1백80조원) 규모이며 이중 사무실.산업용이 32.3%로 시장점유율이 가장 높다. 이어 주거가 21.4%, 소매시설(Retail)이 20.3%를 차지하고 있다. 이 세 종류가 약 74%의 점유율을 보이고 있다. 박래익 < 현대건설 리츠팀장 ripark@yahoo.com > - 약력 : *서울대 건축학과 *미국 MIT대 부동산및 도시계획 석사 *한국증권금융연구소 강사 역임