효율적인 부동산 투자요령중의 하나는 달라지는 정책의 흐름을 읽고
활용하는 것이다.

정책변화는 시간을 두고 시장에 반영되지만 상품별로 명암이 반드시
나타난다.

그동안 별로 주목받지 못했던 상품이 유망한 투자대상으로 떠오르는 경우가
종종 발생한다.

최근 건축법 개정으로 관심을 모으고 있는 다가구주택이 대표적이다.

5월초순부터 가구별로 구분등기가 가능해져 환금성이 높아진데다 다방
음식점 등으로 용도변경을 다양하게 할수 있게 됐기 때문이다.

특히 시중금리가 7%대로 낮아졌고 월세바람이 불면서 임대주택사업 환경이
크게 좋아졌다.

교통이 편리한 역세권에서 나온 경매물건중 세입자문제 처리가 명확한 것을
선별, 투자할 경우 승산이 높다는게 전문가들의 조언이다.

경매시장에 나오는 다가구주택의 매력은 물건이 풍부하고 감정가의 절반수준
에 낙찰받을수 있다는 것이다.

대부분 2~3회이상 유찰돼 전세값 수준에 매입할수 있고 알짜배기를 건질
기회가 상대적으로 많다.

다양해진 활용방안도 메리트로 꼽힌다.

우선 임대주택 사업을 벌여볼만하다.

다가구는 통상 한채에 적으면 3~5가구, 많으면 8~10가구로 구성돼 있어
임대사업자 등록이 가능하다.

보증금중 일부를 월세로 전환하면 매달 고정수입을 얻을수 있고 5년후 팔땐
양도소득세 감면혜택(기존 건물 매입땐 50%, 신축땐 1백%)을 받을 수 있다.

대로변에 위치한 곳은 매입후 건물일부를 음식점 카페 미용실 등으로 전환해
재임대하거나 직영할수도 있다.

이 경우 사전에 배후 수요층과 상권분석을 통해 적절한 업종을 선정한후
리노베이션을 거쳐야 한다.

단 다가구주택에 투자할땐 대상지역 선정에 신중해야 한다.

투자성패를 좌우한다고 봐도 무방하다.

대학가 지하철역주변 공단지역 등 임대여건이 좋은 곳으로 한정해야 한다.

임대하기가 수월하고 가격을 높게 받을수 있어서다.

이와함께 가능하면 세입자가 적은 곳중 선순위세입자가 없는 물건을
선택하고 반드시 현장을 방문, 등기부등본상에 나타나지 않은 세입자가
있는지도 확인해야 한다.

명도처리가 깨끗한 물건이라면 낙찰가격이 다소 높더라도 과감히 응찰할
필요가 있다.

주의할점도 만만치 않다.

다가구 주택의 가장 큰 단점은 명도처리가 쉽지 않다는 점이다.

임대차 관계가 복잡한 사례가 많은 점을 고려, 응찰전에 치밀한 권리분석과
함께 낙찰가를 최대한 낮추는게 유리하다.

또 다가구는 다른 경매물건에 비해 잔금지급후에도 권리행사에 제약을 받는
경우도 종종 발생한다.

세입자들에게 별도로 이사비를 지급해야 하는 경우도 있다.

충분한 시간적 여유를 두고 접근하는게 바람직하다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 12일자 ).