토지용도를 변경해 땅을 개발하면 그렇지 않은 경우에 비해 훨씬 높은
개발이익을 거둘 수 있다.

도시계획상 개발을 할 수 없는 땅을 개발 가능한 땅으로 용도를 바꾸면
땅값이 훨씬 비싸지기 때문이다.

특히 땅값이 싼 그린벨트내 밭등을 대지로 용도 변경하면 매우 높은
수익을 올릴 수 있다.

지난 5월초 경기도 고양시 원당 농협대 입구에 전원카페 "인샬라"를
개점한 최승규(40)씨가 이같은 케이스. 최씨는 그린벨트 지역인 농협대
입구에 있는 밭 4백평을 지난 86년 상속받았다.

최씨는 이땅을 개발해볼 요량이었으나 이곳이 그린벨트 지역이어서
마땅한 개발방법을 찾지 못한 채 많은 시간을 허비해야 했다.

최씨는 고민끝에 부동산컨설팅업체에 도움을 요청, 밭을 대지로 용도
변경하고 이축권 (그린벨트 지역에 주택등을 신축할 수 있는 권리)을 사면
그린벨트지역이라도 건물신축 등 개발이 가능하다는 답변을 얻어냈다.

최씨는 삼거리 코너땅으로 3면이 왕복 4차선 도로에 접해있고 농협대
및 서삼릉과 가까운데다 일산 신도시 등 고양시 일대로의 인구유입으로
수요층이 탄탄할 것으로 판단,전원카페를 신축하는 것으로 개발 방향을
잡았다.

최씨는 농지전용부담금으로 3백만원을 내고 4백평의 밭중 1백평을
대지로 용도 변경하는 한편 이축권 확보를 위해 사들인 집을 헐어냈다.

최씨는 전원카페를 당초 황토집으로 짓는 것을 검토했으나 가격이 저렴한
철도 침목으로 지상1층 연면적 60평규모의 통나무집을 신축했다.

짙은 고동색의 철도 침목은 차분한 분위기를 자아내 전원카페로는
안성맞춤이었다.

고객에게 무엇보다 편안함을 주겠다는 최씨의 영업전략도 주효했다.

전자건반과 노래방 시설을 갖추어 가족들이 함께 와서 노래도 부르는
등 오붓한 시간을 즐길 수 있도록 배려한 것이다.

최씨가 전원카페 인샬라를 개점하는데 든 비용은 총 2억4천3백만원.

건축비 1억8천만원, 각종 시설비 4천만원, 조경비 2천만원, 농지전용
부담금 3백만원 등이다.

최씨가 인샬라를 영업한 지 1개월밖에 안됐으나 지난달 최씨가 올린
총 매출액은 1천5백만원.

이중 종업원 급여 4백만원과 재료비 전기값 등 각종 세금으로 3백만원
등 총 7백만원을 지출하고 8백만원의 순수익을 올렸다.

2억4천3백만원을 은행에 입급했을 경우 이자율 10%를 기준으로 기대되는
월이자수익 2백2만5천원에 비해 훨씬 높은 수익을 올린셈이다.

< 방형국 기자 >

<> 자료제공 : 한국부동산컨설팅 393-8888

(한국경제신문 1997년 6월 9일자).