부동산개발은 수익을 목적으로 한다.

이에따라 개발방향은 용적률을 높여 분양면적을 늘리는 한편 가장 적은
비용으로 가장 큰 이익을 내는데 초점이 맞춰진다.

이에비해 지주가 수익을 고려하지 않고 근물을 지으면 부동산개발의
이러한 ''기본원칙''은 무너지고 만다.

이 경우 지주는 건물에 자신의 개성을 최대한 반영할 수 있는게 특징이다.

지난해 11월 홍익대 입구인 서대문구 창천동에다 지하2층 지상8층의
''서봉갤러리빌딩''의 김영배 삼진제약회장은 영리를 고려하지 않고 목적에
충실해 동 건물을 지은 경우이다.

그러나 입점업종이 이질적이라는 현실적인 점도 고려해 갤러리 조각품
전시장등으로 구성된 빌딩을 지으면서 일부 층에다 배치한 레스토랑 한식집
커피전문점등을 직영, 유동인구를 흡수해 주기능인 갤러리도 활성화 했다.

대지가 직사각형이라 건물외형을 특색있게 꾸미는데 한계가 있어 내부는
철저하게 갤러리라는 이미지를 줄 수 있도록 통로를 유선형으로 만들고
곳곳에 실내분수 조각 유화 등 예술작품을 배치하는 등의 노력도 기울였다.

김회장이 홍대입구에 있는 땅을 개발하려고 마음 먹은 것은 지난 93년
가을께이다.

김회장의 땅은 서울의 대학가중에서는 고급소비지역으로 꼽히고 있는
홍대입구에 위치해 있었다.

주변의 건물들은 커피전문점 비디오방 레스토랑 단란주점 등 소비위주의
건물들이었다.

개발중인 건물들도 이러한 방향을 벗어나지 못하고 있어 유망업종은
비전문가라도 쉽게 유흥업종이라는 것을 알수가 있다.

그러나 예술애호가인 김회장은 화랑건물을 갖고 싶어했고 거기에다 의약
박물관도 첨가해 약사이자 제약회사 대표로서의 역할도 하고 싶었다.

상가빌딩을 지을 경우에 거둬들일수 있는 수익을 생각하면 갤러리빌딩은
수익이 제로에 가까운데다 무엇보다도 주변상권과 어울리지 않아 주기능
조차 상실될 우려가 있었다.

이러한 점을 고려해 직원들을 파견, 레스토랑 커피전문점등을 일부층에다
직접 운영케해 자체 관리가 가능토록 하고 유동인구를 끌여들여 주기능인
갤러리를 활성화해 건물의 공실률을 방지하는 것을 개발의 원칙으로 삼았다.

공사는 지난 94년4월에 시작돼 지난해 11월에 끝났는데 50%의 건폐율과
300%의 용적률이 각각 적용돼 연면적은 800평으로 완공됐다.

총건축비는 공사비가 25억원, 인테리어비용 및 작품구입비가 15억원 등
모두 40억원이 소요됐다.

지하1~2층엔 기계실 주차장 팝레스토랑등이 들어섰으며 지상 1~2층은
갤러리라운지, 지상3층 서봉갤러리, 지상4층 서봉의약박물관, 지상5~6층
전시실, 지상7층 일식전문점 기소야, 지상8층은 래스토랑 이코클럽 등으로
구성돼있다.

건물관리를 총괄하고 있는 박종근상무는 "레스토랑등 수익업종을 직영
함으로써 직원들의 인건비와 건물관리비등의 제반비용을 제하고도 이익이
남고 있으며 무엇보다도 주기능인 화랑이 빠른 시간내 활성화돼 만족스럽다"
고 말했다.

< 김태철기자 >

(한국경제신문 1995년 10월 11일자).