[집코노미TV] "오피스텔 사지 마라…앞으로 남고 뒤로 밑진다"

집터뷰 #6

민경남 KN프로퍼티즈 대표(3)

▶최진석 기자
부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이있게 탐구해보는 집터뷰. 민경남 KN프로퍼티즈 대표, 필명 시네케라 모셨습니다. 대표님, 오피스텔에 대해서 얘기 나눠볼게요. 오피스텔을 보면 아파트 바로 옆에 있어도 가격이 많이 싼 경우가 있거든요.

▷민경남 대표
장점은 소액투자가 가능하다는 거죠. 소액 수익형 부동산 투자. 굉장히 큰 장점인 거 같고요. 단점은요, 첫 번째는 대지지분이 작아서 재건축이 쉽지 않다는 게 있습니다. 두 번째는 건폐율 때문에 쾌적함이 떨어지는 게 있어요.

▶최진석 기자
건폐율이 높다는 거죠.

▷민경남 대표
그 다음은 임차인들의 평균 거주기간이 짧기 때문에 공실 리스크가 큽니다. 네 번째는 관리비가 비싸죠. 그것도 수익에 악영향을 미치는 것이고요.

▶최진석 기자
공실이 났으면 집주인이 관리비를 내야 하죠?

▷민경남 대표
그것도 있고요. 관리비가 클수록 사실상 자신이 받아야 되는 임대료가 줄어드는 것이거든요.

▶최진석 기자
그렇죠. 그게 다 리스크에 포함이 되니까.

▷민경남 대표
예. 그리고 주변 공급이 쉬워요. 땅 990㎡만 있어도 오피스텔 공급을 할 수가 있거든요.

▶최진석 기자
오피스텔을 투자할 때 실패를 줄이는, 좋은 오피스텔을 선별하는 노하우 같은 게 있나요?

▷민경남 대표
일단 해당 오피스텔과 주변 오피스텔의 매매시세와 전·월세시세를 완벽하게 꿰뚫으셔야 돼요. 얼마나 받을 수 있을까요? 제가 여쭤보면 “월 80만원에서 100만원 정도 받을 거 같아요”라고 답하는 분들이 있어요. 그럼 저는 현장에 가보셨냐고 되물어요. 그럼 100% 안 가본 사람이에요. 왜냐면 월 80만원과 100만원은 너무 큰 차이거든요.

▶최진석 기자
너무 크군요.

▷민경남 대표
네. 그러니까 굉장히 디테일하게 봐야 합니다.

▶최진석 기자
93만2000원 정도?

▷민경남 대표
맞습니다. 그렇게 정말 그 정도로 정확하게 아셔야 해요. 그리고 더 중요한 건 향후 내 매도시점에 그것을 얼마나 더 많이 올릴 수 있을지에 대한 확신이 있어야 돼요. 오피스텔은 아까 대지지분이 작다고 했잖아요. 왜냐면 건물값이 크거든요. 건물은 감가가 돼요. 그러면 임대료가 떨어질 가능성이 높아요.

▶최진석 기자
그렇죠. 옆에 새 오피스텔은 계속 들어서고 자신의 오피스텔은 계속 낡어가고. 그렇다면 오피스텔 투자에 대해서는 부정적이고 상가에 대해서는 긍정적?

▷민경남 대표
네, 긍정적입니다.

▶최진석 기자
꼬마빌딩을 포함해서 말씀하시는 거죠? 그 이유는 지난 시간에 말씀하신 어떻게 밸류애드를 할 수 있느냐 없느냐의 차이인가요?

▷민경남 대표
그것도 그렇고요. 오피스텔은 금액이 작아요. 금액이 작아 플레이어가 많기 때문에 수익률이 너무 낮습니다. 덩치가 커지면 커질수록 수익률이 올라가는 게 있거든요. 근데 또 아주 커지면, 기관 투자자가 덤비는 사이즈가 되면 다시 내려 가는 게 있어요. 그래서 기관 투자자가 투자할 수 없는 애매한 사이즈, 그게 굉장히 수익률이 높습니다.

▶최진석 기자
고생하셨습니다. 대표님 다음 시간에는 더 좋은 정보로 또 뵙겠습니다. 감사합니다.

▷민경남 대표
예 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·오하선·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴