경기 광명시 철산동 일대 아파트 모습. 사진=한경DB
경기 광명시 철산동 일대 아파트 모습. 사진=한경DB
한 주간 쏟아진 부동산 소식 가운데 놓치기 아까운 이슈를 다시 꺼내 살펴봅니다. 정책과 통계에 담긴 의미부터 실수요자에게 미칠 영향까지 한입 크기로 정리합니다. [편집자주]


서울과 맞닿은 경기 광명시에서 '국민평형'으로 불리는 전용면적 84㎡ 입주권이 처음으로 20억원을 넘어섰습니다. 서울에서 시작된 집값 상승세가 인접 수도권으로 번지는 모습입니다.

반면 재건축 시장에는 5조원이 넘는 재건축초과이익환수제 부담금 예정액이 제시됐습니다. 서울에서는 아파트 매물이 8만건을 넘어섰지만, 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역에서 신고가 거래가 이어졌습니다.

광명도 '국평 20억' 시대…1년 새 3억6000만원 뛰었다

"서울도 아닌데"…1년 새 3.6억 뛰더니 '20억 클럽' 입성 [이송렬의 부동산한입]
15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 광명시 철산동 '철산자이더헤리티지' 전용 84㎡ 입주권은 지난 2일 20억1000만원에 중개 거래됐습니다. 지난달 기록한 종전 최고가 19억9500만원보다 1500만원 오른 금액입니다.

광명에서 전용 84㎡ 입주권 거래가격이 20억원을 넘어선 것은 이번이 처음입니다. 지난해 10월 같은 면적 입주권이 16억5000만원에 거래된 것과 비교하면 약 1년 만에 3억6000만원, 21.8% 올랐습니다.

철산자이더헤리티지는 철산주공 8·9단지를 재건축한 단지입니다. 최고 40층, 23개 동, 3804가구 규모로 조성됐습니다. 서울지하철 7호선 철산역을 이용할 수 있고 서울 구로·가산디지털단지와도 가깝습니다.

매도 호가도 실거래가를 웃돌았습니다. 지난 9일 기준 전용 84㎡ 중층 매물은 20억5000만원, 고층 매물은 21억원에 나왔습니다.

같은 단지 보류지 매각 결과도 관심을 끕니다. 철산주공 8·9단지 재건축조합은 전용 59~114㎡ 보류지 4가구를 오는 16일부터 18일까지 입찰에 부칩니다. 전용 84㎡ 입찰 기준가격은 16억원으로 최근 입주권 신고가보다 4억1000만원 낮습니다.

해당 보류지는 2층 물건으로 20억1000만원에 거래된 10층 입주권과 층수가 다릅니다. 가장 높은 가격을 제시한 응찰자가 낙찰받는 경쟁입찰 방식이어서 실제 낙찰가격도 16억원보다 높아질 수 있습니다.

재건축했더니 수억원 더 내라?…전국에 '5조원' 청구서


재건축 시장에서는 재건축초과이익환수제, 이른바 재초환 부담금이 다시 핵심 변수로 떠올랐습니다. 세금과 비슷하게 받아들여지지만, 법적으로는 재건축으로 발생한 초과이익 일부를 거둬들이는 부담금입니다.

권영진 국민의힘 의원이 지방자치단체로부터 받은 자료에 따르면 지난 8월 말 기준 전국 79개 재건축 사업장에 통보된 부담금 예정액은 총 5조3336억원입니다. 서울이 53곳, 4조3595억원으로 가장 많았고 경기는 15곳, 8965억원으로 집계됐습니다. 서울 강남·서초·송파구와 용산구에 예정된 금액은 3조5822억원으로 서울 전체의 82.2%를 차지했습니다.

단지별로는 용산구 한강맨션이 조합원 한 명당 평균 7억2210만원, 강남구 은마아파트는 평균 4억6334만원으로 추산됐습니다. 은마의 경우 기존 전용 84㎡ 소유주가 같은 면적의 새 아파트를 받기 위한 평균 추가분담금 4억3021만원까지 단순 합산하면 부담액이 8억9355만원에 이릅니다.

은마의 재초환 금액은 2035년 10월 사업 종료를 가정해 산출한 예정액입니다. 준공 시점의 주택가격과 공사비, 조합 운영비 등에 따라 최종 금액은 달라질 수 있습니다. 1가구 1주택 장기보유자는 요건을 충족하면 보유 기간에 따라 부담금의 최대 70%를 감면받을 수 있습니다.

부과 절차도 시작됐습니다. 서울 서초구는 지난 9일 반포현대 재건축조합에 총 179억원의 부담금 예정액을 사전 통지했습니다. 조합원 80명을 기준으로 단순 계산하면 한 명당 약 2억2400만원입니다. 조합의 이의신청과 자료 검토를 거쳐 최종 부과 여부와 금액이 결정됩니다.

정부는 부담금 부과 기한을 놓고 유권해석을 진행하고 있습니다. 국회에는 재초환 폐지 법안도 계류돼 있어 현재 예정액이 그대로 확정된다고 단정하기 어렵습니다. 다만 공사비와 추가분담금에 재초환까지 겹치면 사업이 지연돼 도심 주택 공급 일정에도 영향을 줄 수 있습니다.

매물 8만건 쌓였는데…강서·노원·성북서는 신고가 행진

사진=연합뉴스
사진=연합뉴스
서울 아파트 시장에서는 매물과 가격이 서로 다른 방향으로 움직이고 있습니다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트실거래가에 따르면 지난 10일 서울 아파트 매물은 8만477건으로 지난 8월 3일 6만409건보다 2만68건, 33.2% 늘었습니다.

거래도 주춤합니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 거래량은 3400여 건에 그쳤습니다. 대출 규제와 세제 개편 가능성, 금리 불확실성이 겹치면서 매수자들이 관망세로 돌아선 영향입니다.

그렇다고 집값이 일제히 하락하는 것은 아닙니다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 8~10월 최근 3년 내 최고가를 경신한 거래는 강서구가 232건으로 가장 많았습니다. 노원구와 성북구가 각각 198건으로 뒤를 이었고 강동구는 182건이었습니다.

한국부동산원 조사에서도 11월 첫째 주 서울 아파트값은 0.07% 올라 91주 연속 상승했습니다. 강남·서초구는 13주째, 송파구는 9주째 하락했지만 성북·노원·동대문구 등 상대적으로 가격이 낮은 지역이 서울 전체 상승세를 떠받쳤습니다.

서울 핵심지 가격이 먼저 오른 뒤 대출 한도 안에서 접근할 수 있는 외곽 지역과 수도권 신축으로 수요가 이동하는 '키 맞추기' 장세가 이어지는 셈입니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com