사진=연합뉴스
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서울시가 소규모주택정비사업에서 건설업자가 시공이나 자금조달 책임 없이 과도한 수수료를 받는 공동시행 구조를 개선한다. 계약서 분석과 조합 실태점검에서 선정 절차의 불투명성, 수수료 과다 지급, 책임 소재 불명확 등의 문제가 확인된 데 따른 것이다.

서울시는 소규모주택정비사업 공동시행에 참여 중인 건설업자 3곳의 45개 구역 계약서를 분석한 결과(지난 10월 기준), 모든 계약에서 총매출액의 2.0~2.8%를 수수료로 책정했다고 2일 밝혔다. 총매출액 산정 기준이나 예상 수수료 총액을 명시한 계약은 없었다. 업계에서 통상 사용하는 분양수입을 기준으로 계산하면 같은 업무를 정비사업전문관리업체에 맡길 때보다 용역비가 4배 이상 많은 수준이다.

수수료 지급 시기도 조합에 불리하게 설정됐다. 45건 중 35건은 사업시행계획인가까지 수수료의 60~70%를 지급하도록 했다. 착공 시점까지 지급하는 금액이 최대 80%에 달했다. 분양수입이 발생하기 전 상당한 비용을 조합이 부담하는 구조다. 이행보증과 사업비 공동계좌 운영, 금품·이권 개입 금지 등 정비사업 표준협약서의 주요 조항도 대부분 반영되지 않았다.

공동시행자의 업무와 책임이 불명확한 점도 문제로 지적됐다. 일부 건설업자는 조합설립 동의 관련 업무와 사업성 검토, 시행계획서 작성 등 정비사업전문관리업체와 비슷한 업무를 수행했지만, 정작 공동시행 제도의 취지인 자금조달 업무는 계약서에 명시하지 않은 사례가 많았다. 시공자는 조합이 별도로 선정해야 했다. 정비업체와 달리 공동시행 건설업자는 조합원 과반수 동의만으로 선정할 수 있어 경쟁과 검증 절차가 부족하다는 게 서울시의 설명이다.

현장 점검에서도 부적정 사례가 확인됐다. 서울시는 지난 7월 27일부터 8월 7일까지 민원이 제기된 공동시행 조합 2곳을 대상으로 자치구, 변호사·회계사 등 외부 전문가와 합동 실태점검을 시행했다. 그 결과 총 49건의 부적정 사항을 적발해 수사의뢰 9건, 시정명령 21건, 행정지도 19건을 내렸다. 주요 사례는 입찰공고와 총회 평가배점표 불일치, 동의서에 건설업자의 역할과 수수료 미기재, 총회 의결 없는 용역계약 체결과 비용 초과 지급, 착공 전 수수료 80% 선지급 등이다.

서울시는 제도 개선을 위해 지난 8월과 10월 두 차례 국토교통부에 소규모주택정비법 개정을 건의했다. 건설업자가 공동시행자로 참여할 경우 시공자로서의 책임도 지도록 법에 명시하고, 공동시행자 선정과 협약 기준을 마련할 법적 근거를 마련하자는 내용이다. 등록사업자도 건설업자와 동일한 규제를 적용하도록 요청했다.

자체 개선책도 마련한다. 서울시는 다음달 중 공동시행자 선정 절차와 입찰제안서 등을 담은 선정기준, 예상 수수료 총액과 건설업자 정보를 공개하는 표준동의서, 업무 범위와 책임 및 수수료 산정 기준을 명시한 표준협약서를 마련해 배포할 계획이다. 서울시와 자치구, 외부 전문가가 참여하는 합동 기획점검도 실시해 계약과 자금관리 전반을 살핀다.

명노준 서울시 주택실장은 “공동시행은 조합이 전문성을 보완받기 위해 선택하는 제도인 만큼 조합원이 과도한 수수료 부담을 떠안는 일은 없어야 한다”며 “법 개정 전이라도 표준협약서 적용과 건설업자별 추가 점검을 이어가 조합원의 권익을 지키겠다”고 말했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com