김윤수 대표 "상업용 부동산 양극화…외국인 관광객을 주목하라"
“지금 서울 상업용 부동산 시장은 ‘비어 있는 건물’과 ‘임차인이 줄 서는 건물’로 극명하게 갈렸습니다.”

빌딩 투자 전문가인 김윤수 빌사남 대표(사진)는 11일 최근 국내 상업용 부동산 시장을 이렇게 진단했다. 그는 “상업용 부동산은 금리 영향이 큰데 최근 금리 상승으로 시장 전반이 위축됐다”며 “폐업 자영업자 100만 명 시대라는 말이 나올 만큼 임대 수요가 줄면서 공실이 빠르게 늘고 있다”고 말했다.

실제 지표도 이 같은 흐름을 뒷받침한다. 국세청에 따르면 2024년 폐업 신고 사업자는 100만8282명으로 사상 처음으로 100만 명을 넘어섰다. 이 중 소매업과 음식점업 비중이 45%를 차지했다. 한국부동산원 조사에서도 올해 2분기 중대형 상가 공실률은 14.3%, 소규모 상가는 8.5%로 나타났다. 같은 기간 소규모 상가 임대가격지수는 0.14%, 집합상가는 0.04% 하락했고 상가 투자 수익률도 중대형 1.10%, 소규모 0.86%로 오피스(2.15%)의 절반 수준에 머물렀다.

다만 침체 속에서도 상권 간 격차는 확대되는 모습이다. 김 대표는 “성수동과 북촌처럼 외국인 관광객이 몰리는 지역은 임대가 잘된다”며 “상권 양극화가 심화됐다”고 설명했다. 올해 2분기 명동 상권 임대가격지수는 3.19%, 성수동이 포함된 뚝섬 상권은 2.55% 올랐다. 반면 충남(-0.31%), 제주(-0.22%), 대전(-0.15%) 등 지방 상권은 공실 장기화와 매출 감소로 임대료가 하락했다.

이 같은 양극화의 배경으로는 관광 수요 회복이 꼽힌다. 그는 “지난해 방한 외국인이 1900만 명 수준이었고 올해는 2000만 명을 넘어설 것이라는 전망이 나온다”며 “관광 수요가 상권 회복의 핵심 변수”라고 말했다. 올해 상반기 방한 외국인은 1071만 명을 기록했고, 2분기 외국인 카드 소비액은 10조389억원으로 1년 전보다 50.8% 늘었다.

김 대표는 서울 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘집코노미 박람회 2026’ 이틀째인 10월 1일 ‘폐업 100만 시대, 임차인이 찾아오는 빌딩 만드는 법’을 주제로 강연할 예정이다. 그는 강연에서 건물 용도와 공간 구성을 바꿔 공실을 줄인 사례와 거래 데이터로 확인된 지역별 쏠림 현상도 소개할 계획이다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com