망월호수공원에서 바라본 미사강변도시 전경. 사진=이송렬 기자.
망월호수공원에서 바라본 미사강변도시 전경. 사진=이송렬 기자.
철로는 단순한 교통 인프라를 넘어 부동산 지형도를 재편하는 핵심 축이다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통이 가시화하면서 집값에 영향을 미치는 요인이 바뀌고 있다. 한경닷컴은 노선별 개통 효과와 역세권·비역세권 간 가격 격차, 거래 흐름 변화를 데이터와 현장 취재로 짚는다. 철로를 따라 달라지는 집의 가치와 시장 재편의 실체를 검증할 예정이다. [편집자주]

경기 하남시가 수도권광역급행철도(GTX)-D 유치에 속도를 내고 있다. 정부가 2024년 내놓은 GTX-D 구상에 교산신도시가 포함된 가운데 하남시는 황산사거리까지 노선을 경유시켜 달라고 요구하고 있다. 기존 5호선에 3·9호선 연장 사업도 추진되고 있어 계획대로 철도망이 구축될 경우 하남의 교통 여건이 크게 달라질 전망이다.

"5호선 하나뿐이었는데"…3·9호선에 GTX까지

6일 부동산 업계에 따르면 하남시가 GTX-D 노선 확보에 총력을 기울이고 있다. 이현재 하남시장은 지난달 28일 홍지선 국토교통부 제2차관을 만나 GTX-D의 황산·교산 경유를 제5차 국가철도망 구축계획에 반영해달라고 요청했다. 하남시는 지난 5월에도 황산 경유를 요구하는 주민 2만2543명의 서명부를 국토부에 전달했다. 지난달 13일에는 국회 국토교통위원장을 만나 같은 내용을 건의했다.

GTX-D는 정부가 2024년 1월 발표한 GTX 2기 구상에서 처음 제시됐다. 당시 정부 구상에는 하남 교산을 지나는 노선이 포함됐다. 하남시는 여기에 황산사거리 정차역을 추가하는 방안을 추진하고 있다. 시는 황산사거리가 하남과 서울을 잇는 관문인데다 GTX 역 간 거리와 선형 등 기술적 조건을 충족한다는 입장이다.

다만 GTX-D의 하남 구간과 정차역은 아직 확정되지 않았다. 현재 제5차 국가철도망 구축계획 반영을 추진하는 단계다. 국토부도 하남시의 황산·교산 경유 요구를 검토하겠다는 입장이다. GTX-D가 하남을 지나게 될지, 황산에 추가 정차역이 들어설지는 국가철도망 구축계획을 지켜봐야 한다.

하남이 GTX-D에 적극적인 배경에는 도시의 팽창 속도를 따라가지 못한 철도망이 있다. 하남에는 미사·위례·감일에 이어 3기 신도시인 교산까지 대규모 주거지가 잇따라 조성됐지만, 현재 운행 중인 도시철도는 5호선뿐이다.

앞으로는 상황이 달라진다. 3호선 연장선인 송파하남선은 서울 오금역에서 감일과 교산을 거쳐 하남시청역까지 11.7㎞를 연결한다. 하남시는 2032년 적기 개통을 요구하고 있다.
서울 지하철 5호선 미사역 일대. 사진=이송렬 기자
서울 지하철 5호선 미사역 일대. 사진=이송렬 기자
미사에는 9호선 연장선인 강동하남남양주선이 추진되고 있다. 총연장 17.59㎞로 하남 미사를 지나 남양주 왕숙 등으로 연결되는 노선이다. 하남시는 미사강변도시에 들어설 944정거장(가칭 신미사역)의 회차선을 활용해 강일~미사 구간을 먼저 개통하는 방안도 요구하고 있다.

GTX-D까지 현실화하면 하남의 철도 지형은 한 차례 더 바뀐다. 특히 정부 구상대로 교산을 지나고 하남시 요구대로 황산사거리에도 역이 들어설 경우 하남 남쪽 교산과 북쪽 미사 생활권 인근에 GTX 접근축이 만들어질 수 있다.

철도망 확충은 하남 내부의 주거 지형에도 영향을 줄 가능성이 있다. 미사는 5호선을 갖춘 데 이어 9호선을 기다리고 있다. 교산은 3호선에 GTX-D까지 현실화할 경우 새로운 광역교통 거점으로 부상할 수 있다.

GTX 기대 커지는 하남…미사 84㎡ 15억9000만원

하남 주택시장에서는 최근 미사를 중심으로 가격 상승 움직임이 나타나고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 거래를 보면 망월동 '미사강변푸르지오' 전용면적 84㎡는 지난달 18일 15억9000만원에 손바뀜했다. 같은 면적은 지난 2월 13억원, 3월 13억5000만~14억2000만원 수준에서 거래됐지만 4월 15억원을 넘어선 뒤 6월 15억3800만원, 7월 15억5000만원 등 높은 가격의 거래가 이어졌다.

미사강변도시 다른 단지에서도 전용 84㎡를 중심으로 10억원을 훌쩍 넘는 거래가 이어지고 있다. 지난달 기준 미사 일대에서는 미사강변파밀리에 전용 84㎡가 13억원대, 미사강변해링턴플레이스와 미사강변하우스디더레이크 등도 12억~13억원대에서 거래가 확인된다.

미사강변푸르지오 단지 내 A 공인 중개 관계자는 “전반적인 분위기만 보면 집값이 뛴 이후 정체 상태라고 할 수 있다”며 “호수뷰가 나오는 가구는 국민평형(전용 84㎡) 호가가 16억원이 넘어갔지만 그렇지 못한 가구는 15억원대에 머무르는 등 단지 내에서도 차이가 크다”고 말했다.
미사강변도시에 있는 아파트 전경. 사진=이송렬 기자
미사강변도시에 있는 아파트 전경. 사진=이송렬 기자
미사는 철도 개통에 따른 변화를 이미 한 차례 경험한 지역이기도 하다. 대규모 택지로 개발됐지만 입주 초기에는 철도가 없어 서울 출퇴근을 버스 등에 의존해야 했다. 이후 5호선 하남선이 개통하면서 철도 접근성이 개선됐다.

앞으로는 9호선과 GTX-D가 변수다. 9호선 신미사역(가칭)이 들어서면 강남권 접근성이 개선되고, 하남시가 요구하는 GTX-D 황산 경유까지 현실화할 경우 미사 생활권의 광역교통 여건은 다시 달라질 수 있다.

다만 최근 집값 상승을 GTX-D 효과로 단정하기는 어렵다. GTX-D는 아직 국가철도망 구축계획 반영 여부조차 확정되지 않았다. 서울 집값 상승에 따른 경기지역 대체 수요와 9호선 연장 기대 등 여러 변수가 동시에 작용하고 있기 때문이다. 실제 서울 거주자의 경기·인천 아파트 매수 비중은 최근 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다.

미사강변도시에 있는 B 공인 중개 관계자는 “지하철 9호선은 들어올 예정이긴 하나 시간이 아직은 한참 더 걸릴 것으로 본다”며 “GTX는 얘기는 나오지만 아직은 먼 얘기”라고 했다. 그러면서 “다만 서울에서 넘어 오는 수요가 꾸준한 만큼 교통이 개선되면 집값도 긍정적인 영향을 받을 것”이라고 봤다.

미사냐 교산이냐…GTX-D가 바꿀 하남의 중심

GTX-D가 현실화하면 하남 주택시장의 관심은 교산으로도 확산할 전망이다. 현재 하남의 대표 신도시가 미사라면 교산은 앞으로 만들어질 3기 신도시라는 차이가 있다. 교산에는 이미 3호선 연장선인 송파하남선이 추진되고 있다. 여기에 GTX-D까지 경유하면 교산은 서울 동남권을 연결하는 도시철도와 수도권을 잇는 광역급행철도를 함께 갖추게 된다.

반면 미사는 5호선에 9호선이 추가될 예정이다. GTX-D 황산 경유까지 성사되면 미사 생활권 역시 GTX 수혜권에 들어갈 가능성이 있다. 결국 하남에서는 '5·9호선 미사'와 '3호선·GTX-D 교산'이라는 서로 다른 철도축이 형성될 수 있는 셈이다.
교산신도시 예정지 전경 사진=한경DB
교산신도시 예정지 전경 사진=한경DB
GTX-D가 하남의 주거 중심을 실제로 바꿀지는 아직 판단하기 이르다. 국가철도망 구축계획 반영과 노선 확정, 사업성 검토 등 넘어야 할 절차가 남아 있어서다. 철도 호재가 집값에 미치는 영향도 역 위치와 사업 속도에 따라 달라질 수 있다.

전문가들은 GTX-D 교산 경유가 확정될 경우 교산신도시의 주거가치가 사업 진행 단계에 따라 점진적으로 재평가될 가능성이 크다고 봤다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석위원은 "현재는 5호선이 개통돼 있고 9호선 연장도 추진 중인 미사가 정주 여건과 교통망 확정성에서 우위"라며 "다만 GTX-D가 교산을 경유하게 되면 3호선과 GTX를 함께 갖춘 복수 교통축 신도시로 재평가될 가능성이 크다"고 말했다.

이어 "황산역이 추가되더라도 GTX-D는 아직 정부 확정안이 아닌 만큼 현재 시장의 기대감은 제한적"이라며 "예타 통과와 착공 등 사업 단계가 진행될수록 가격이 단계적으로 반영될 것"이라고 덧붙였다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com