김학렬 소장 "전월세난 지속…무주택자, 세 낀 매물 눈여겨봐야"
“서울에서 시세 20억원대 이하 아파트 시장은 거래가 많고 당분간 가격도 더 오를 겁니다. 정부가 부동산 세제 개편안으로 선을 그어줬기 때문이죠.”

김학렬 스마트튜브 소장(사진)은 13일 “세 부담이 커진 시세 30억원 이상 고가 주택시장은 당분간 주춤하겠지만, 그 이하 가격대로 수요가 몰리며 시세를 끌어올릴 것”이라고 말했다. 김 소장은 부동산 입지와 시황을 분석해온 칼럼니스트로 <다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서> <3040 부린이 처음 부동산 투자> 등을 출간했다.

유튜브 채널 ‘스마트튜브’ 구독자는 25만 명을 넘는다. 그는 다음달 30일부터 이틀간 서울 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘집코노미 박람회’에서 시장 전망과 입지 분석 전략을 강연할 예정이다.

김 소장은 하반기 금리 인상에도 아파트값이 하락할 가능성은 크지 않다고 봤다. 그는 “이미 지난해부터 대출 규제가 이어져 금리 인상 충격이 상당 부분 반영됐다”며 “오히려 신용대출이 누적된 주식시장에 영향이 더 클 수 있다”고 했다. SK하이닉스와 삼성전자 성과급, 사내대출금 유입도 변수로 꼽았다.

세제 개편에도 강남권 급매물 출회는 제한적일 것으로 전망했다. 그는 “양도소득세 중과 유예 종료 예고로 연초에 손바뀜이 이뤄졌다”며 “호가를 낮춰도 이를 받아줄 매수자가 제한적이어서 당분간 거래와 가격이 함께 정체될 수 있다”고 말했다. 대출 규제와 실거주 의무 강화 속에 전·월세난은 이어질 것으로 내다봤다. 김 소장은 “입주 물량이 부족하고 비거주 1주택자까지 실거주를 유도하고 있어 2028년까지 전·월세난이 지속될 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “대치동 등 학군지 나홀로 아파트는 전셋값이 매매가를 웃도는 현상도 나타날 수 있다”고 덧붙였다.

무주택자에게는 기회이자 위기라는 진단도 내놨다. 김 소장은 “눈높이에 맞지 않는 ‘하급지’라도 내 집 마련을 검토할 시기”라며 “2년 실거주 후 지하철 노선을 따라 갈아타는 전략이 유효하다”고 조언했다. 그는 “생애 최초 주택담보대출을 활용하면 규제 부담이 상대적으로 낮고, 다주택자 매물도 기회가 될 수 있다”고 했다. 정부가 다주택자 주택을 무주택자가 매수할 경우 실거주 의무를 유예해주는 조치가 연장될 가능성도 있어서다.

최근 2030세대가 재개발 초기 빌라에 투자하는 열기에는 주의를 당부했다. 김 소장은 “초기 단계 소액 빌라는 사업 무산 위험과 추가 분담금 부담이 크다”며 “재개발·재건축은 사업시행인가 전후 단계 사업장을 중심으로 검토하는 것이 바람직하다”고 말했다.

구은서 기자 koo@hankyung.com