꼬마빌딩 사후 감정평가액이 시가로 인정되려면?

한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.

세금을 신고한 지 수년이 지난 뒤, 당시 존재하지 않았던 감정평가 가액으로 인해 세금이 달라질 수 있을까요?

'꼬마빌딩' 감정평가 사업 적법 판단의 이면

최근 대법원이 비주거용 부동산, 이른바 '꼬마빌딩'에 대한 국세청의 감정평가 사업을 연이어 적법하다고 판단하면서 새로운 논란이 일었습니다. 일각에서는 이를 국세청의 승소로 평가하지만, 이번 판결이 던진 진정한 질문은 감정평가 사업의 적법성 여부가 아니라 사후 감정평가가 과연 어디까지 허용될 수 있는지에 있습니다.

상속세 및 증여세법(상증세법) 제60조는 상속재산과 증여재산을 '평가 기준일 현재의 시가'로 평가하도록 규정합니다. 시가 산정이 어려운 경우에만 기준시가 등 보충적 평가 방법을 허용합니다. 이는 동일한 경제적 가치에 동일한 납세 부담을 부과하겠다는 '시가주의 선언'입니다.

그러나 비주거용 부동산은 거래가 부족해 신고 당시에는 시가를 확인하기 어려운 경우가 많습니다. 공시가액 현실화율이 낮아 시가가 충분히 반영되지 않기도 합니다. 납세자는 법이 정한 보충적 평가 방법에 따라 적법하게 신고한다고 주장합니다. 이후 과세 관청이 감정평가를 실시해 나온 감정가액을 과거 평가기준일의 시가로 인정해 세액이 달라지는 사례가 빈번합니다.

대법원은 감정평가 사업이 적법하다고 판단했습니다. 상속세 및 증여세는 신고만으로 세액이 확정되는 신고납세방식이 아니라 과세 관청이 최종적으로 세액을 결정하는 부과과세방식의 세목이기 때문입니다. 적정한 재산 가액을 확인하기 위해 감정을 실시할 권한 자체는 인정한 것입니다.

'가격변동 특별한 사정' 과세 관청 입증 책임 가중

상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 살펴보면, 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 평가기준일부터 감정가액 산정일까지 '가격변동의 특별한 사정이 없는 때'여야 합니다.

대법원은 '가격변동의 특별한 사정'을 객관적인 교환가치의 변동을 가져올 수 있는 모든 사정이라고 해석했습니다. 이어 특별한 사정이 없었다는 점을 과세 관청이 입증해야 한다고 판시했습니다. 오히려 과세 관청에 전보다 더 무거운 입증 책임을 부여한 판결이라고 보는 것이 타당합니다.

대법원은 감정평가 사업 자체는 적법하다고 보면서도 사후 감정가액이 과거의 시가를 적정하게 반영했다는 점에 대한 입증 책임을 과세 관청에 부과함으로써 감정평가를 실시했다는 사실만으로 곧바로 시가가 되는 것이 아니라는 점을 명확히 했습니다.

사후 감정, 형평성 넘어 예측 가능성 확보해야

과세처분은 제도의 적법성 및 납세자 간 형평성을 도모해야 합니다. 동시에 납세자가 자신에게 얼마의 세금이 부과될지를 합리적으로 예상할 수 있도록 하는 '예측 가능성'도 확보해야 합니다.

사후 감정은 법리상 새로운 시가를 만드는 것이 아니라 과거부터 존재하던 시가를 확인하는 절차로서의 의미를 지녀야 합니다. 사후 감정평가는 과거의 시가를 '발견'하는 제도입니다. 과거의 시가를 새롭게 '만드는' 제도로 인식돼서는 안 됩니다.

신고 당시 존재하지 않았던 감정가액이 수년 뒤에 이미 종료된 신고의 납세 부담을 현격히 변경시킨다면, 납세자의 예측 가능성이 심각하게 훼손됩니다. 이는 전형적인 소급과세는 아닐지라도, 조세법률주의가 요구하는 법적 안정성과 신뢰 보호 원칙의 관점에서 볼 때 절대 가볍지 않은 문제입니다.

과세 관청 입증·예측 가능성 있어야 시가주의 '인정'

시가주의의 본질은 더 높은 가격을 찾아내는 데 있지 않습니다. 진정한 시가를 확인하는 과정이 과세형평을 위해 필요하다고 할지라도, 납세자는 해당 과정이 예측 가능하면서도 절차적으로 공정하다는 점을 느껴야 합니다.

결국 시가주의를 지탱하는 것은 감정평가 그 자체가 아니라, 해당 감정평가 가액이 평가기준일의 시가를 얼마나 적정하게 반영하는지에 대한 과세 관청의 충실한 입증 의무입니다. 시가주의는 공평과세를 실현하기 위한 제도지만, 공평과세는 납세자가 예측 가능한 과세 체계 위에서만 정당성을 지닐 수 있습니다.