사진=연합뉴스
사진=연합뉴스
1년 전 고분양가 논란에 휩싸였던 서울 노원구 월계동 '서울원 아이파크'가 분양권 시장에서 주목받고 있다. 전매제한 해제 이후 분양권 거래가 이어지면서다. 서울 신축 공급 부족과 광운대역세권 개발 기대가 맞물리면서 지난해 미계약 물량이 대거 나온 단지가 '가성비 신축'으로 재평가받는 모습이다.

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 월계동 '서울원 아이파크' 전용면적 84㎡ 분양권은 지난 14일 18억1160만원에 손바뀜했다. 지난 1월만 해도 14억원에 거래된 단지인데 불과 4개월 만에 4억원 이상 뛰었다. 이 단지 전용 120㎡ 분양권은 20억8512만원에 팔려 20억원을 돌파했고, 전용 112㎡ 역시 지난달 20억2597만원에 거래돼 20억원대에 진입했다. 전용 105㎡도 지난달 19억460만원에 거래됐다.

분양가와 비교하면 가격 상승폭은 더 눈에 띈다. 전용 84㎡ 분양가는 12억~14억원이었는데 분양가 대비 최대 6억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었고, 전용 105㎡ 분양가도 16억~17억원대에서 3억원가량 더 올랐다.

서울원 아이파크는 지난해 12월 4일 분양권 전매제한이 풀렸다. 이후 전날까지 모두 98건의 분양권 거래가 이뤄졌다. 지난해 12월 이후 전날까지 서울에서 거래된 분양권이 총 433건인데 서울원 아이파크 분양권 거래가 22.63%를 차지한다. 서울 분양권 시장에서 단일 단지로는 이례적으로 활발하게 손바뀜이 나타난 것이다.

이 단지는 IPARK현대산업개발이 광운대 역세권 개발사업 '서울원' 부지에 공급한 지하 4층~지상 47층, 6개 동, 1856가구 규모 대단지다. 2024년 분양 당시 노원구에서 4년 만에 나온 대규모 신축이라는 점에서 관심을 받았다. 하지만 전용 84㎡ 기준 분양가가 12억~14억원대에 책정되면서 고분양가 논란이 일었다. 일부 타입에선 미달이 발생했고 전체 물량의 약 30%인 558가구가 무순위 청약으로 시장에 다시 풀리기도 했다.
서울원 아이파크 투시도
서울원 아이파크 투시도
한순간에 분위기가 바뀐 것은 대출 규제 영향이 크다. 지난해부터 규제지역에선 집값에 따라 대출 금액이 차등화됐다. 특히 대출 규제가 상대적으로 약한 15억원 미만 가격대가 활발하다. 노원구 역시 대출 규제의 영향을 덜 받는 지역이다.

게다가 서울 신축 공급 부족이 심화한 점도 분양권 거래에 영향을 줬다. 최근 서울 주요 지역의 분양가가 빠르게 오르자 지난해에는 비싸다고 평가받던 분양가가 상대적으로 낮아 보이는 효과가 나타났다. 노원구 일대는 대규모 신축 공급이 많지 않아 새 아파트에 대한 대기 수요가 적지 않은 상황이다.

개발 기대감도 가격을 밀어 올린 요인으로 꼽힌다. 서울원 아이파크가 들어서는 광운대역세권 개발 부지에는 IPARK현대산업개발 본사, 호텔, 상업시설 등이 계획돼 있다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX) C노선 기대감까지 더해지면서 단순 주거단지가 아니라 복합개발 수혜 단지로 평가받고 있다.

시장에서는 서울원 아이파크 사례를 두고 최근 분양시장 분위기를 보여주는 상징적 사례로 보고 있다. 분양 당시에는 고분양가 논란과 미계약 물량으로 부담이 컸지만 1년 만에 서울 신축 희소성과 개발 기대감에 평가가 뒤집혀서다. 고분양가 논란 단지가 시간이 지나 '그때가 가장 쌌다'는 평가를 받는 흐름이 다시 확인된 셈이다.

김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 "서울원 아이파크 거래와 가격은 '규제로는 동북권 신축 갈증을 못 막는다'는 것을 의미한다"며 "정부가 양도세 중과로 매물 잠금장치를 채워도, 살 사람은 세금까지 떠안고 사고, 팔 사람은 호가를 올린다는 것"이라고 말했다.

이어 "서울원 아이파크 가격으로 노원의 집값 천장이 높아지고 있다"며 "동북권의 다음 재건축·재개발 단지(미미삼, 상계 재건축 등)들이 이 가격을 기준점으로 협상에 들어가게 될 것"이라고 전망했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com