1일 서울시 송파구의 한 공인중개사 사무소 앞에 다주택 급매 안내문 등이 붙어 있다./ 사진=뉴스1
1일 서울시 송파구의 한 공인중개사 사무소 앞에 다주택 급매 안내문 등이 붙어 있다./ 사진=뉴스1
금융당국이 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 금지하는 가계부채 관리방안을 내놓으면서 부동산 시장에 강한 파장이 예상됩니다. 전문가들은 이번 대책이 다주택자의 자금줄을 죄어 매물 출회를 유도하는 '핀셋 규제'가 될 것이라고 평가하면서도, 집값을 잡을 근본적인 대책이 될 수 있을지에 대해서는 회의적인 시각을 내비쳤습니다.

이달 1일 금융위원회가 발표한 방안의 핵심은 규제지역 내 다주택자의 대출 만기 연장을 막아 세입자의 자금으로 '레버리지'하는 투자를 금지하겠다는 것입니다. 업계에선 '집을 매도해 대출금을 갚으라'는 강력한 신호란 평가를 내립니다.

이번 대책은 지난해 다주택자에 대해 신규 대출을 금지한 조치에 이어 나왔습니다. 새로운 수요는 물론 이미 대출을 받아 버티던 다주택 차주들에게 대출 회수 압박을 가해 시장 매물 출회를 유도하겠다는 것입니다. 현금 상환 능력이 부족하거나 대출 만기 일시 상환 비중이 높은 다주택자는 직격탄을 피하기 어려워 보입니다.

이재명 정부는 출범 이후 다주택자에 대한 압박을 이어오며 시장 안정 효과를 이미 한 차례 확인했습니다. 정부는 출범 초기부터 고가 주택 보유자와 다주택자를 겨냥한 강력한 보유세 개편 신호를 보내고, 실거주 의무를 강화하는 등 규제 패키지를 가동해 왔습니다.

한국부동산원에 따르면 핵심지로 꼽히는 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 가격은 3월 다섯째 주(30일 기준) 기준 6주 연속 하락 흐름을 이어갔습니다. 해당 주간 서초구(-0.09% → -0.02%)와 송파구(-0.07% → -0.01%)는 전주 대비 하락 폭을 줄였으나 여전히 내림세를 나타냈고, 강남구는 0.22% 하락하며 전주(-0.17%)보다 상승 폭을 키웠습니다. 일부 다주택자와 고령자가 규제 압박을 견디지 못하고 하나둘 급매물을 내놓기 시작한 결과입니다. 이번 '만기 연장 금지' 대책은 이 같은 상급지 안정화 흐름을 굳히고, 매물 출회 속도를 더욱더 높이기 위한 조치로 풀이됩니다.
남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지/ 사진=연합뉴스
남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지/ 사진=연합뉴스
전문가들 역시 이번 대책으로 인해 일부 다주택자 매물 출회가 이어질 것으로 전망합니다. 자금 조달이 어려워지면 가격 조정 흐름이 이어질 수밖에 없을 것이라는 전망입니다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "대출 한도 축소와 자금 출처 조사가 맞물리며 당분간 주택 매매 시장은 수요자들이 관망하는 숨 고르기 양상을 보일 것"이라며 "특히 P2P, 사업자대출 등 우회 대출이 차단되면서 자금 조달이 어려워진 초고가 시장 및 서울 강남구, 서초구를 중심으로 당분간 가격 조정 흐름이 지속될 것"이라고 내다봤습니다.

다만 이번 대책이 시장 전체에 영향을 줄 수 있는 정도의 규모가 될지에 대해서는 회의적인 시각도 적지 않습니다. 대출 규제의 그물망이 촘촘해진 것은 사실이지만, 규제의 타격 범위가 생각보다 좁을 수 있다는 지적입니다.

우선 지난 몇 년 동안 이미 '투자용 다주택'을 보유한 이들이 매물을 정리해왔다는 점이 거론됩니다. 과거 문재인 정부 역시 다주택자에 대한 강력한 규제 정책을 펼친 바 있습니다. 정부가 겨냥한 '다주택자의 투기 수요'는 이 기간에 상당수 정리됐다는 게 시장의 전반적인 평가입니다. 이제 남은 사람들은 상대적으로 자금에 대한 압박이 크지 않거나, 이미 규제 환경에 적응을 마친 이들이라는 것입니다.

익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "현장에서 만나는 고액 자산가들의 기조는 명확하다"며 "고가 주택을 두 채 이상 보유한 압도적인 부자들은 '보유세를 감당하더라도 절대 팔지 않겠다'는 입장이다. 자산 가치에 대한 확신이 있기 때문"이라고 했습니다. 이어 "기득권층이 매물을 꽉 쥐고 버티는 이상, 시장에 풀리는 물량 자체가 극도로 제한적일 수밖에 없다"고 지적했습니다.

이은형 대한건설정책연구원도 "가계부채 총량 관리 강화는 긍정적으로 볼 수 있다. 가계대출 규모가 상당하다는 점을 고려하면 정부 입장에서 어느 정도 개입이 필요하다"면서도 "규제 대상이 '주택담보대출을 낀 아파트'로 한정적이기 때문에 시장 전반에 유의미한 영향을 끼칠 규모는 아닐 수 있다"고 말했습니다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com