[사설] 대출만 죄어선 집값 못 잡아 서울 공급 확대도 나와야

이재명 정부의 첫 부동산 대책이 나왔다. 서울 아파트 매매가격이 6년9개월 만에 최대 상승폭을 기록하고, 가계대출까지 빠르게 불어나자 드디어 칼을 뽑아 들었다. 핵심은 28일부터 수도권·규제지역에서 주택 구입 시 6억원이 넘는 주택담보대출을 못 받게 한 것이다.

지금도 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등으로 대출이 제한되고 있지만, 이와 무관하게 최대 6억원까지만 대출이 가능해진다. 여기에 주담대를 받을 경우 6개월 내 실거주 의무까지 부과된다. 금융권의 대출 총량을 기존 계획의 절반 수준으로 줄이겠다는 목표다.

이번 규제는 고가 주택 비중이 높은 강남 3구와 용산·마포·성동 등 ‘한강 벨트’가 주요 타깃이다. 그러나 강남 3구와 용산구는 이미 규제지역으로 지정돼 대출 한도가 낮고, 토지거래허가제까지 적용돼 전세를 낀 ‘갭투자’가 차단돼 있다. 자칫 고가 주택을 현금으로 살 수 있는 자산가에겐 영향을 주지 못하고, 중저가 주택을 노리는 실수요자만 규제의 직격탄을 맞을 수 있다는 얘기다. 디딤돌, 버팀목 등 정책대출 한도가 줄어든 것도 부담이다. 서울 아파트 평균 매매가격이 13억원을 넘어선 상황에서, 가격대가 낮은 지역으로 이동해 내 집을 마련하려는 실수요자의 ‘주거 사다리’까지 끊어버렸다는 지적이 나온다. 소득 수준이나 주택 가격과 무관하게 대출 총액을 일률적으로 제한하는 이번 조치는 전례를 찾기 힘들다. 다음달부터는 수도권에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제까지 적용될 예정이다.

정부는 필요하다면 규제지역 추가 지정도 배제하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다. 하지만 수요를 억제하는 정책만으로는 한계가 있다는 게 과거 정부의 뼈아픈 교훈이다. 제대로 된 공급 대책 없이는 시장 불안을 잠재우기 어렵다는 점을 새 정부는 잊지 말아야 한다.

결국 핵심은 수요가 집중되는 서울의 공급 확대다. 사업이 정체된 태릉골프장, 용산 캠프킴 등 유휴 국공유지 개발을 서둘러야 한다. 일정 개발이익 환수를 전제로 용적률·건폐율 완화와 재건축·재개발 규제 철폐도 전향적으로 검토해야 한다. 공원이나 학교 부지를 과감히 주택 용지로 활용하는 발상의 전환도 필요하다. 택지가 절대적으로 부족한 서울에서는 어느 정도 과밀 개발은 불가피한 측면이 있다.