4년간 계도기간 종료…이달부터 전·월세 '주택 임대차 계약 신고제' 의무화

곽종규의 자산관리 법률

신고 의무 위반시 과태료 부과
계약 체결일부터 30일 이내 신고
임대인·임차인 모두 신고 의무

임대차 계약서 반드시 제출해야
확정일자 부여한 것으로 인정돼
전입 신고만으로는 효력 부족

2020년 8월 부동산 거래 신고 등에 관한 법률이 일부 개정됐다. 주택 임대차 신고제에 관한 내용이 개정돼 2021년 6월 1일부터 시행됐다. 다만 국토교통부에서 계도 기간을 뒀다. 시행일부터 올해 5월 31일까지는 주택 임대차 신고제 위반에 과태료를 부과하지 않았다. 이달 1일부터는 위반 시 과태료가 부과될 수 있다.

◇ 이달부터 과태료 부과 대상

개정법에서는 이 법 적용 시점을 시행 후 최초로 주택 임대차 계약을 체결 또는 변경하는 경우로 정했다. 계도기간엔 과태료 부과만 하지 않았다는 의미다. 이에 따라 올해 5월 31일 이전에 발생한 주택 임대차 계약 또한 원칙적으로 신고 대상에 해당한다. 원래도 이를 신고하지 않는 경우 과태료가 부과될 수 있었다.

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국토부는 혼란을 방지하기 위해 계도 기간에 체결된 계약은 신고하지 않더라도 과태료 부과 대상에서 제외했다. 2025년 6월 1일 이후 체결하는 주택 임대차 계약부터 주택 임대차 신고 의무를 부과하고 있다. 결국 이날 이후 체결하는 계약부터 신고 의무 위반 시 과태료 부과 대상이 된다.

주택 임대차 신고제에서 신고 대상인 주택 임대차 거래란 계약 당사자가 주거를 목적으로 수도권(서울특별시, 인천광역시 및 경기도), 광역시, 도(군 단위 제외) 세종특별자치시, 제주특별자치도에서 보증금 6000만원 또는 월 차임 30만원을 초과하는 임대차 계약을 체결하는 일을 의미한다. 또한 임대차 계약 당사자가 신고한 뒤 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격을 변경하거나 임대차 계약을 해제한 때에도 신고 대상인 주택 임대차 거래에 해당한다.

다만 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 관련 법령에 따라 주택 임대차 계약 신고나 변경 신고를 한 경우에는 위 신고를 한 것으로 보는 등 몇 가지 신고 의무의 예외가 존재한다.

◇ 임대·임차인 모두 신고 의무

신고 대상인 주택 임대차 거래에 해당하면 어떻게 신고해야 할까. 임대차 계약 신고 의무는 계약 당사자인 임대인과 임차인 모두에게 있다. 다만 일방이 신고하더라도 서명, 날인된 계약서를 제출하면 공동으로 신고한 것으로 간주한다. 임대차 계약 당사자 중 일방이 신고를 거부할 때는 일정 요건을 갖춰 단독으로 신고할 수 있다. 임대차 계약 당사자는 신고 대상인 주택 임대차 계약을 체결했을 때 체결일로부터 30일 이내에, 계약의 가격을 변경하거나 임대차 계약을 해제했을 때는 변경 또는 해제 확정 30일 이내에 해당 관청에 공동으로 신고해야 한다.

마지막으로 주택 임대차 신고를 법정 기간 내에 하지 않거나 거짓으로 신고한 임대인 또는 임차인은 과태료 부과 대상이 된다. 신고는 공동 의무인 만큼 신고를 거부한 임대인 또는 임차인도 신고하지 않은 경우와 마찬가지로 과태료 부과 대상이다. 다만 자진 신고자는 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다. 과태료 액수는 위반 기간과 위반 행위에 따라 달리 정한다.

부동산거래신고법에 따라 계약 체결 신고와 변경 또는 해제에 관한 신고의 접수를 완료하더라도 임대차 계약서를 제출한 경우에만 주택임대차보호법 제3조의6 제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다. 또한 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 한 경우 부동산거래신고법에 따른 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주한다. 주의할 점은 규정상 전입신고를 한 경우 부동산거래 신고를 한 것으로 간주하지만, 주택임대차보호법상 확정일자 부여 효과는 없다는 점이다.

곽종규 국민은행 변호사