[서미숙의 집수다] 총선 후 신중히 움직이는 주택시장…'매수 관망'

3월 거래량, 작년 여름 수준으로 증가…총선 후 '주춤' 분위기
규제완화 동력 상실, 금리인하 시기도 불투명…"횡보 장세 이어질 듯"

최근 서울 도심에 내집 마련을 계획했던 직장인 이모(40) 씨는 주말마다 다녔던 '임장'(臨場·현장 답사)을 지난주부터 중단했다.

최근 가격이 오르기도 한 데다, 총선 결과가 부동산 시장에 미칠 영향을 지켜보기 위해서다.

이씨는 "연초 떨어졌던 가격이 다시 조금씩 오르길래 마음이 급해졌는데 총선 결과를 보고 구매 시점을 재고하기로 했다"며 "정부 규제 완화 정책이 무산되면 가격도 떨어질 수 있어 일단 시장 상황을 지켜볼 것"이라고 말했다.

최근 거래량 증가로 상승세를 타는 듯했던 아파트 매매 시장이 다시 소강상태로 돌아선 분위기다.

총선 이후 정부와 여당이 추진했던 재건축이나 다주택자 세금 등 규제 완화에 제동이 걸릴 것이라는 관측이 나오면서 일단 시장이 관망하는 것이다.

금리 인하 시기도 불투명해지면서 주택시장이 다시 냉각될 가능성마저 제기된다.

◇ 총선 결과와 아파트값, 관계 없다지만…여당 참패, 시장에 '찬물' 가능성
그간 총선과 아파트값은 뚜렷한 상관관계가 없었다.

총선에서 보수, 진보 어느 당이 승리하던 당의 색깔이 아파트값을 좌우한 것은 아니라는 것이다.

연합뉴스가 2000년 이후 치러진 16∼21대 총선과 아파트값을 분석한 결과(KB국민은행 시세 기준) 국회가 5번 바뀌는 동안 회기마다 누적 아파트값이 하락한 경우는 한 번도 없었다.

김대중 정부 시절 치러진 2000년 16대 총선은 당시 한나라당이 133석으로 승리했는데, 16대 국회 4년 동안 전국 아파트값은 누적 56.22%, 서울 아파트값은 79.14% 올랐다.

이에 비해 박근혜 정부와 문재인 정부 시절 치러진 20대, 21대 총선에서는 모두 더불어민주당이 승리했는데, 당시 서울 아파트값은 각각의 회기 동안 누적 28.22%, 19.68% 상승했다.

아파트값이 가장 안정됐던 시기는 이명박 정부 시절인 19대 국회 때로 전국이 4년간 누적 7.77%, 서울은 0.06% 오르는 데 그쳤다.

당시는 보수인 새누리당이 152석으로 다수당이었다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "국회의원을 뽑는 총선보다는 상대적으로 정권의 정책 기조가 크게 바뀌는 대선이 주택시장에 더 큰 영향을 준다"며 "다만 그마저도 최근 금리 등 금융시장 환경과 주택 공급물량 등 주택시장 내부 변수들로 인해 정치가 주택시장에 미치는 영향력은 많이 희석되는 추세"라고 말했다.

다만 이번 22대 총선이 끝난 뒤 부동산 시장의 '거래 침체'를 예상하는 목소리가 예전보다 많은 분위기다.

기록적인 여당의 참패로 윤석열 대통령 5년 임기 내내 여소야대(與小野大) 정국이 이어지며 정부·여당이 추진하는 규제 완화 정책이 동력을 잃을 것이라는 전망과 맞닿아있다.

다주택자 규제 완화, 공시가격 현실화율 및 임대차 2법 개선, 재건축 초과이익환수법 폐기 등이 대표적이다.

윤석열 정부는 출범 직후부터 다주택자 양도소득세 중과 폐지를 추진했으나 여소야대 지형에서 법 개정에 난항이 예상되자 양도세 중과 적용을 유예하고, 중과 지역인 조정대상지역을 강남 3구와 용산구로 대폭 축소했다.

법 개정을 총선 뒤로 미뤄놓고 급한 대로 임시방편을 쓴 것이다.

그러나 여당의 총선 참패로 다주택자 중과 과세 법안을 만든 민주당을 설득하긴 어렵게 됐다.

윤 대통령 임기 동안은 양도세 중과를 계속 유예한다 해도 추후 집값이 올라 규제지역이 확대되면 중과 대상 지역이 늘어나는 것은 시간문제다.

법 개정 사안인 공시가격 현실화율 로드맵 폐기도 사실상 물 건너갔다는 관측이 적지 않다.

앞으로 정부는 현실화율 폐기 대신 임기 내 현실화율을 지금처럼 2020년 수준에서 동결한 상태에서 로드맵 수정 쪽으로 방향을 선회할 수 있다.

◇ 규제완화 제동에 금리 인하까지 불투명…눈치보는 수요자
총선 전까지만 해도 주택시장은 아파트 거래량이 눈에 띄게 증가하며 본격적인 회복세에 접어드는 게 아니냐는 기대감도 있었다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 4월 현재까지 3천678건이 신고돼 2월(2천505건)보다 1천건 이상 늘었다.

신고기한이 이달 말까지인 것을 고려하면 지난해 8월 3천899건을 넘어 2021년 8월(4천65건) 이후 처음으로 월 거래량이 4천건에 도달할 가능성도 있다.

경기도 역시 현재까지 3월 아파트 거래 신고 건수가 전월(7천602건)보다 많은 9천357건을 기록하며 작년 7월(9천433건) 수준으로 거래량이 증가했다.

3월 거래량이 유의미하게 늘어난 것은 최근 저가 매물이 속속 팔리면서 호가가 다시 오르자 가격 하락을 기대했던 대기 수요자들이 다시 매수세로 돌아선 영향이다.

저리의 신생아 특례대출 시행도 일부 매수세 증가에 영향을 미쳤다.

그러나 총선 이후 시장 상황은 일단 관망세를 보인다.

서울 노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "총선 전까지만 해도 주말마다 집을 보러 오는 매수자들이 많았는데 총선 직후 문의 전화가 크게 줄었다"며 "3월에 저가 매물이 소진되고 추격 매수세도 기대했지만, 총선 결과를 보고 매수자들 일단 눈치보기에 들어간 것 같다"고 말했다.

강남권의 반응이 특히 민감하다.

서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 "여당이 참패하면서 앞으로 재건축 사업이 어려워지고, 앞으로 보유세가 다시 늘어나는 게 아니냐는 우려를 많이 한다"며 "압구정동 재건축 아파트를 구입하려고 했던 한 고객은 매수 계획을 보류했다"고 전했다.

분당 등 1기 신도시에서도 재건축 사업이 장기화할 수 있다는 우려가 나오며 매수 문의가 감소했다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

분당 서현동의 한 중개업소 대표는 "재건축 선도지구 지정을 앞두고 분위기가 과열되며 매수 문의도 많았는데, 총선 이후에는 일단 조용한 상태"라며 "총선 후보들이 공약한 재건축 초과이익환수제 폐지도 물건너 간 게 아니냐며 걱정하는 목소리가 나온다"고 말했다.

일산 강선마을의 한 중개업소 대표는 "신도시 정비사업은 야당도 법안 발의에 적극적이었던 만큼 재건축 자체가 무산되는 일은 없을 것"이라며 "다만 총선 결과를 보고 재건축 추진 속도가 지연될 것이라는 우려가 있다"고 했다.

설상가상으로 이란과 이스라엘의 무력충돌로 인해 금리 인하 전망이 불투명해지면서 주택시장의 관망세가 한동안 이어질 것이라는 관측이 나온다.

4월 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기론도 여전히 부동산 시장의 심리적 불안 요인으로 작용하고 있다.

◇ 투자수요 사라진 주택시장…횡보장세 이어질 듯
앞으로 주택 시장은 실수요자 위주의 거래가 더욱 두드러질 전망이다.

정부와 여당이 추진하는 규제 완화 정책이 이번 총선 참패로 국회 문턱을 넘지 못할 것으로 예상되기 때문이다.

윤석열 정부 출범 이후 주택시장은 철저히 무주택자와 갈아타기 실수요 위주로 움직이고 있다.

갭투자 대신 강북 등 외곽의 2주택을 정리하고 강남권의 '똘똘한' 1채로 갈아타려는 주택 수 줄이기 경향도 나타나고 있다.

양도세나 종합부동산세 등 다주택자 규제가 임시 처방으로나마 상당 부분 완화돼 있음에도 시장에 가수요가 사라진 것이다.

강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 "정권 교체 때마다 달라지는 다주택자 규제로 인해 '세금 폭탄'을 맞을 수 있다는 것을 경험적으로 알게 된 것"이라며 "과거에는 갭투자 등 투자수요가 거래량을 견인했지만, 지금은 실수요자가 움직이는 시장"이라고 말했다.

김종필 세무사는 "지금 집을 사겠다는 상담은 없고 보유 주택 수를 줄이려는 매도자들의 상담만 줄을 잇는다"며 "다주택자들이 더이상 주택 수를 추가로 늘리는 것에는 관심이 없는 것 같다"고 말했다.

이 때문에 2015년에 12만건, 2020년에 8만1천건을 넘던 서울 아파트 연간 거래량은 지난해 대대적인 규제 완화에도 불구하고 3만4천건으로 감소했다.

2022년 시작된 금리 인상이 거래량 감소에 직격탄을 날렸지만, 가수요가 사라진 것도 거래량이 예년의 3분의 1 수준으로 급감하는 데 큰 영향을 미쳤다.

전문가들은 금리 인하가 시작되고 전셋값이 다시 상승하면 갭투자 환경이 나아지며 거래가 지금보다는 늘어날 것으로 본다.

그러나 다주택자들이 혹독한 역전세난을 경험한 데다, 계약갱신청구권 시행, 아파트 등록임대사업자 제도 폐지 등 임대 환경도 바뀌면서 과거 수준으로 거래량이 크게 늘어나긴 어려울 것이라는 전망이 많다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 "최근 자산가들은 집보다는 상업용 건물로 투자 방향을 선회했다"며 "총선 이후 시장에 불확실성이 커지면서 가격, 거래량 모두 현 수준의 횡보장세가 한동안 이어질 것"이라고 말했다.

/연합뉴스