"내가 막차 탔구나" 영끌족 멘붕…매물 던지기 시작했다 [집코노미TV]

[집터뷰 3.0] 박정호 명지대 특임교수
금리인상이 촉발한 집값 차별화
서울 외곽·지방은 하락 불가피

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▶서기열 기자
그래도 두 자릿수 인근까지는 올라갈 수 있다?

▷박정호 교수
가능성이 높아요.

▶서기열 기자
그러면 이게 굉장히 수요자들 입장에서는 굉장한 부담으로 다가올 거잖아요. 그럼 집값에는 좀 아무래도 영향을 크게 미치겠네요.

▷박정호 교수
그럼요. 지금 이미 슬슬 반영이 된 것 같고요. 어떻게 보면 부동산이라는 거는 어느 정도 자금이 있는 분들의 시장이 분명하잖아요. 근데 그렇지 않은 분들은 자기 돈 일부에 뭐 전세나 대출 영끌 해가지고 이제 부동산을 사는데, 이렇게 영끌 해서 사는 부동산 같은 경우는 흔히 말해서 서울의 노른자위 지역이 아닌 강북이라든가 뭐 도봉 또는 노원 그리고 수도권 일부 지역이 여기에 해당되는데 그런 데는 벌써 주택 가격의 분위기가 하락세로 전환을 한 것 같아요.

금리는 올라가는데 “아, 내가 그때 너무 무리했구나. 막차 탔구나” 하는 분들이 매물로 던지기도 하고요. 그래서 그런 기조가 벌써 보이기 시작했고요 지방도 역시 마찬가지입니다.

근데 서울의 노른자위 쪽은요 네 저 최근 한 6개월 사이에서도 반포에 매매 많이 일어나고 뭐 그 다음에 저기..

▶서기열 기자
평당 1억 이상인데.

▷박정호 교수
평당 1억인 이상인 곳인 서초 논현도 매매가 많이 일어났거든요. 그러면 거기 매매는 어떻게 된 거냐 주담대로 매매하는 게 아니에요. 현금. 제가 저도 시장 조사하려고 부동산 통계만 가지고 보면 문제가 많거든요. 통계가 요즘 통계도 자체가 줄어들었고 데이터가 거의 없으니.

▶서기열 기자
그렇죠. 맞아요. 거래 이루어지는 게 너무 없다고 다들 난리잖아요.

▷박정호 교수
그리고 그 통계만 가지고 해석하면 큰일 나는 게 실제 어디에서 싸게 누가 샀다더라 그래서 부동산 떨어졌나 해보면 알고 봤더니 증여였고 내부자 거래였고 이런 게 많거든요. 그래서 꼭 그 근처에 부동산을 일이 있을 때 일부러 가지는 않지만 들려봐요. 근데 이제 반포나 이런 쪽에 부동산 중개하시는 분들 찾아뵈면 “요즘은 근데 아저씨 여기 누가 사러 오는 거예요. 대출을 얼마나 껴서?” 하면 “무슨 대출이에요. 요즘 대출을 누가 해줘요.” “이거 그럼 어떻게 사는 거예요?” 다 현금 대고 와서 사는 거래요.

▶서기열 기자
대한민국의 부자들 되게 많은 것 같아요.

▷박정호 교수
한 명만 소개 좀 시켜주세요.

▶서기열 기자
이렇게 현금 싸들고 오신 분들은 대체 누구인 거죠.

▷박정호 교수
저도 그냥 쌓아놓은 거 구경 좀 하게. 그래서 바로 그런 쉽게 얘기해서 지불 여력이 있고 버틸 수 있는 여력도 있고 그런 분들에게는 그런 시장들 저는 그런 시장은 흔들림 없을 것 같은데요.

▶서기열 기자
뭔가 말씀하신 것처럼 이런 노른자위 되게 앞으로도 계속 상승 가능성이 있어 보이는 곳은 특히 강남을 중심으로 그런 곳은 여전히 크게 빠질 것 같지 않다.

▷박정호 교수
오를 수가 더 있죠.

▶서기열 기자
오히려 오히려 똘똘한 한 채로 갈 가능성이 있다? 사실 똘똘한 한 채 트렌드가 좀 되긴 했는데 오히려 더 더 트렌드가 강화될 걸로 보시는군요?

▷박정호 교수
왜냐하면 서울뿐만 아니라 지방에도 부호들이라고 하는 분들이 많아요. 그런데 지방의 부동산 경기가 급랭하기 시작했고 그리고 코로나 19로 지방의 인구 소멸이 더욱더 가속화됐어요. 그럼 지방에 건물 몇 채 상가 주택 뭐 아파트 이렇게 즐비하게 가지고 계신 분들이 “이거 아니겠는데?” 그런데 나도 이제 보니까 우리 자식들은 여기서 살 게 아니라 직장생활로 서울에 할 게 뻔하니 그렇다면 애들에게 물려줄 겸겸 등등 해서 그거 처분하고 올라올 가능성도 많아요. 더욱더 그렇게 될 경우 진짜 똘똘한 한채에 대한 수요는 앞으로도 계속되는 거죠.

▶서기열 기자
울산이나 이런 쪽이 상황이 안 좋으니까 더 떨어지기 전에 팔고 서울에 안전한 데 하나 사 놓자. 여기는 강남 불패다.

그러면 결국에는 약간 온도 차가 지역별로 있을 거다라는 걸로 예약을 요약을 할 수 있을 것 같은데 강남은 그렇다고 치면 만약에 서울 외곽 약간 말씀하신 그런 것도 이미 조짐이 보인다고 했는데 그런 것은 조금 더 하락을 할 수밖에 없다. 이렇게 보시나요?

▷박정호 교수
저는 그렇게 봅니다. 지금 사실 주택을 사는 데 있어서 자기 돈으로 사는 사람은 우리 얘기가 아니라 외계인 얘기예요. 저 같은 일반인들은 주담대 계속 쳐다보고. 그래서 저도 부동산 공부하게 되고 물론 KDI에 근무했던 것도 있지만 그런 그냥 시민들은 다 그런 거든요. 그래서 그런 과정에서는 대출 금리가 높아질 경우 무리한 차입으로 매입해주셨던 분들은 선택을 할 수밖에 없는 거죠. 그게 이제 매물로 나오게 되는 거고.

▶서기열 기자
그러면 말씀하신 걸 종합하자면 이 주담대 금리가 이제 지금 기준금리 인상에 따라서 주담대 금리가 두 자릿수 가까이까지 올라가게 되면, 신규로 집을 사시려는 분들은 시장에 진입하기가 어려워지는 거고, 기존에 갖고 있던 분들도 물론 고정 금리였으면 모르겠지만 변동금리라면 계속 부담이 커질 수밖에 없으니 내놓을 수밖에 없다. 서울 강남 빼놓고 나머지 지역이 특히 더 그런 모습을 보일 수밖에 없겠다 이렇게 보시는군요.

▷박정호 교수
아 그나마 경기가 좋아서 정상적인 직장 생활을 계속 할 수 있는 여건이 있었다면 그분들이 어떻게든 이겨내면서 다음 파도를 한 번 더 타려고 버티시겠죠. 근데 제가 아까 서두에도 잠시 말씀드렸지만 2022년, 2023년이 본격적인 약간의 구조조정의 분위기가 있어요. 그러면 뭔가 캐시플로어가 흔들리신 분들도 같이 던질 수밖에 없는 거죠.

▶서기열 기자
큰 폭의 하락도?

▷박정호 교수
있는 지역도 있을 겁니다.

▶서기열 기자
서울 안에서도요? 수도권 안에서요?

▷박정호 교수
수도권 안에서도.

▶서기열 기자
수도권 안에서도 온도 차가 있을 수 있잖아요? 서울, 경기, 인천 다 다를 수 있잖아요.

▷박정호 교수
벌써 많이 생겼어요. 그리고 이미 무슨 개발 이슈들이 있다고 해서 약간 묻지마 가까운 투자 나대지까지 사신 분들도 많이 보이거든요. 근데 그런 분들 지금 생각보다도 신도시 조성 분위기나 경전철 이런 것들이 원만하게 진행되지 않는 분위기로 돌아서면서 이거 어떡하지 하면서 발 동동 구르시는 분들도 꽤 계세요.

▶서기열 기자
그렇죠. 이게 집값이 상승기에 있을 때는 그런 투자 계획들 개발 계획들이 조금 더 원활하게 돌아갈 수 있지만 그렇지 않고 정체 혹은 하락기에 접어들게 되면 사실 그게 어려워질 수 있는 거죠.

▷박정호 교수
맞습니다. 그리고 또 한 가지 말씀을 드릴게요. 우리 집코노미 분들은 또 자신의 어떤 노후 때문에도 이제 부동산과 관련된 투자에 관심 많으신 분들 많으시니까요.

우리가 1기 신도시나 과거에 이런 신도시와 같은 대규모 아파트 단지를 조성했었을 때 타임 스케줄이 있지 않습니까 그런데 이 타임 스케줄보다 지금 3기라고 해야 될지 앞으로 조성하겠다고 하는 것들은 그 타임 스케줄이 두 배 이상 긴 거예요. 그러니까 내가 예전에 분당이 언제 착공해서 언제 완공됐고 일산이 어떻게 됐다. 그러니 지금 넣어 놓으면 언제쯤 되겠지 그렇게 생각하시면 큰일 납니다. 왜냐하면 그 당시에 그 신도시를 개발했을 때는 거기가 다 허벌판이었어요. 쉽게 얘기해서 지장물 없었던 때죠 근데 지금은 그렇지가 않거든요. 보상 그리고 그 절차도 되게 민주화됐잖아요. 옛날보다.

▶서기열 기자
옛날에 “그냥 밀어” 그러면 밀고.

▷박정호 교수
용역 이런 거 이런 게 있었는데 지금 안 되잖아요. 그러다 보니까, 그러다 보니까 그 기간이 한 정 없이 더 길어져요. 그래서 어 혹시나 “난 좀 더 버텨보겠습니다”라고 했었을 때 예전의 선례를 가지고 그걸 생각하셨다면 그거보다 좀 길 수 있으니 그걸 바탕으로 다시 한 번 맞는지 아닌지 판단해 보십시오.

▶서기열 기자
그 다음 오늘 드리려고 했던 질문 중에 하나가 그거였어요.

사실 공급의 이슈가 또 있잖아요. 물론 집값을 결정하는 데 굉장히 많은 요소들이 있지만 일단 금리, 자금 조달 차원에서는 힘든 상황이 된 거고. 또 한 가지 변수가 또 있다면 윤석열 정부가 공약했던 게 250만 가구 공급 계획을 지금 발표를 했었잖아요. 그런데 이게 얼마나 어떻게 어느 속도로 현실화될지는 모르지만 이 부분이 어떻게 시장에 영향을 미칠까요?

▷박정호 교수
저는 뭐 이렇게 정치적 성향은 없는데요. 그냥 그걸 그렇게 생각했습니다. 그냥 그렇게 많은 부동산 공급을 신경 써보겠습니다. 그 250만 가구를 언제 어디서 어떤 방식으로 하는지에 대한 구체적인 플랜은 사실 못 찾았어요. 그리고 그게 있다 하더라도 분명 저 같은 사람들에게 맹공격을 당할 게 뻔하거든요. 현실 불가능하다 실현 불가능하다.

요즘은 주택과 관련된 또는 건설과 관련된 심의가 다 민간으로 넘어갔거든요. 그래서 민간에서 심의할 때는 그게 단순히 부동산 가격 아파트 공급 이것만 보는 게 아니라 환경적인 영향 이런 것까지 다 보거든요. 그러다 보니 이게 정부에서 누가 이렇게 한다고 그게 그렇게 정해지는 게 아니에요. 프로세스가 보면. 바로 그런 이유들로 인해서 250만 가구는 이번 정권에 그냥 터는 좀 닦을지 모르겠습니다만 전부 다 그게 다 완공될 수는 없죠.

▶서기열 기자
심리적으로 그리고 이게 그렇다 하더라도 계획이 존재하고 있다는 거는 언제든 집값을 누를 수 있는 요소로는 작용할 수 있게 될까요?

▷박정호 교수
오히려 집값을 누르는 요소보다는 오히려 투기의 하나의 또 하나의 그렇게 마당이 또 열리는 거죠. 어디에 그게 생긴 다음에 가자 이렇게 되는 거예요. 이거는 또 하나의 부동산 투기의 판이 열릴 수도 있는 기회예요.

그래서 요즘 양도세 중과세 유예해 줬지 않습니까? 그럼에도 불구하고 매물이 안 나오잖아요. 그건 왜 그러냐 하면 요 정책은 이렇게 시행한다고 했는데 분명히 이번 정권에는 공급 늘리기 위해서 재건축 재개발 좀 더 완화해주고 그다음에 새로운 신도시 조성한다라고 했는데 그거 한번 보려는 거예요. 관망하는 거거든요. 그러면 그게 되는 순간 이거 세금 내더라도 이게 더 빨리 커지면 차라리 세금 내지 뭐 이런 것까지 기다려보겠다는 심리도 있죠.

▶서기열 기자
재건축 재개발 완화하겠다. 인허가 많이 해주겠다. 그러면 또 그 지역 집값이 들썩일 수 있으니까. 그래서 일단 관망해 보자. 사실 그리고 일단 올해 5월10일 윤석열 대통령 취임일부터 내년까지 1년 동안이니까 아직 시간이 있는 거잖아요.

▷박정호 교수
미리 던질 필요 없는 거죠.

▶서기열 기자
봐 가면서. 그 안에서 집값이 얼마든지 움직일 수 있으니까.

오늘 사실 제가 준비한 질문들이 있는데 제가 질문하기 전에 미리 한 번씩 건드려주시네요. 사실 집값을 결정하는 요인 중에 하나가 또 중요한 변수가 부동산 정책의 변화잖아요. 부동산 세제의 정상화해서 일단 포문을 양도세 중과 완화를 했는데 말씀하신 것처럼 그것뿐만 아니라 다른 부분도 굉장히 취득세도 완화하고 다주택자들에 대한 규제를 많이 완화하는 쪽으로 가고 있잖아요. 이런 정책들의 변화 어떻게 시장에 영향을 미칠까요?

▷박정호 교수
의도는 뭐 다주택자들이 지금 팔 수도 없는 상황이었던 기존의 세제를 이제 팔 수 있는 숨통은 틔워줄 테니 그 기간 동안 제발 파세요. 그러고 나서 저희 진짜 중과세 때립니다 라는 팔 수 있는 순간적인 기회를 준 거예요. 그런데 다주택자들은 왜 다주택을 하겠습니까? 부동산이 정답이라고 생각하시는 분들이기 때문에 국가에서 그렇게 난리 쳐도 주택을 두 채, 세 채 이렇게 가지고 계신 거잖아요. 그 중과세 유예만 가지고 그분들의 확고한 신앙과 같은 믿음 안 흔들려요.

그래서 그분들은 아니 그것도 알겠는데 그냥 내가 가지고 있는 건물 아니 저 아파트 세 개 중에 이 재건축 재개발되는 이거는 어떻게 하는 건지 들어나 보고 나서나. 이런 상황이라서 이 모든 정책에 대해서 투명하게 우리는 이번 정권 기간 안에 이렇게 하겠습니다라는 마스터 플랜을 제시해주지 않으면 중과세 유예로 매물이 나오는 효과를 기대할 수 없습니다.

▶서기열 기자
그렇게 딱 보시는군요. 그 외에 다른 정책적 변화들도 어떻게 좀 보세요?

▷박정호 교수
재건축 재개발 완화는 실제 지금 발표를 못 하고 있죠.

▶서기열 기자
그것도 사실 그렇게 공약을 했는데 후보 시절에는 하겠다 했는데 사실 별로 아직 안 나오고 있죠.

▷박정호 교수
왜냐하면 그걸 하는 순간 집값 뛰거든요 그 동네 집값은. 그러다 보니까 그거를 지금 얘기를 못 하는 거예요. 그래서 사실 저는 이 부동산이라는 것에 대해서 지금 모르겠습니다. 정책적으로 이걸 정말 완벽하게 모든 사람이 기가 막히게 해결했네 서민들에게 안정적인 주거 문화도 제공해 주면서, 우리 국민들은 그래도 부동산 하나로 전 재산을 베팅하면서 노후를 준비해 왔던 사람들도 있는데 그 사람의 마음도 상처받지 않게끔 잘 이걸 이걸 뭐라고 할까요. 두 개를 잘 고루 분배했네 그런 정책 전 잘 모르겠어요.

그러다 보니까 지금 분명 여러 가지를 던졌는데 이러자니 이쪽이 문제고 이러자니 이쪽이 문제고 그런 상황이라서 당분간도 부동산과 관련된 명확한 정책 기조? 발표하기 쉽지 않을 것 같은데요.

▶서기열 기자
그런 것 같은 느낌을 좀 받고 있습니다. 사실 오세훈 시장도 약간 브레이크를 밟는 느낌이잖아요.

▷박정호 교수
선거 전에는 그랬다고 했다가 지금 당선되고 나서 이제 연임하시려고 준비하고 계신 것 같은데 그런데도 아무 얘기가 없으시고 그다음에 우리 국토부 장관으로 원희룡 장관 같은 경우도 여러 가지 얘기하셨는데 청문회나 구체적으로 언론이 마이크 대면 약간 또 UFO다!

▶서기열 기자
어디 있지?

▷박정호 교수
이게 다 부담이 되시겠죠.

▶서기열 기자
그러니까 이게 사실 이번 정권이 수립이 되고 그러니까 선거에서 이길 수 있었던 게 사실 부동산 지난 정부의 부동산 정책의 실패로 인한 반감들 이런 것들일 텐데 여기서 만약에 또 설익은 대책들을 발표를 해가지고 집값이 뛴다 그러면 다시 또 이 정부도 사실 이 정부도 힘들 수 있으니까 특히 선거가 또 있는 상황에서는 그래서 약간 조심스럽게 접근하고 있는 거다? 그렇게 봐야 되겠습니다.