리츠로 분양가 상한제 피해갈 수 있을까

"분양 대신 리츠 통해 임대"
대우건설, 재건축조합에 제안
서울시 "불가능한 말" 선긋기

‘리츠(REITs·부동산투자회사)로 분양가 상한제를 우회할 수 있을까.’

최근 대우건설이 한 재건축 조합에 낸 제안서를 놓고 증권업계가 술렁이고 있다. 대우건설은 제안서에서 재건축 과정에서 일반분양을 어떻게 할지에 대해 조합에 세 가지 방법을 제안했다. 그중 리츠를 활용해 분양가 상한제 적용을 피하는 방법도 있었다. 업계 관계자는 “증권업계에서도 삼성증권 등이 대우건설을 찾아가 관련 내용을 확인한 것으로 알고 있다”며 “실현 가능성이 있다면 실제로 해보려는 것 같다”고 말했다.

대우건설이 이를 제안한 곳은 서울 반포주공 1단지 3주구 재건축 조합이다. 분양가 상한제는 재건축 사업에서 가장 큰 돈이 되는 일반분양 물량의 가격을 통제한다. 다만 의무임대 기간이 지나면 통제를 받지 않는다. 따라서 이를 일단 리츠에 현물 출자해 임대료를 통한 배당수익을 올리고, 통제 기간이 지나면 고가에 분양해 수익을 극대화할 수 있다는 내용이 대우건설의 제안서에 담겼다.

대우건설이 이 같은 방법을 생각해낸 건 일반분양 물량을 리츠가 아닌 보통 임대사업자에게는 통째로 넘기는 게 불가능하기 때문이다. 정부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 통해 분양가 상한제 적용 지역에서 이를 금지하고 있다. 그러나 리츠에 대한 현물 출자는 제한 규정이 없다. 대우건설 측은 “법률 검토 결과 리츠를 활용하면 가능하다고 결론이 나 이 방법을 제안서에 넣었다”고 설명했다.

재건축 조합에 제안서를 낸 건설사는 대우건설과 삼성물산 두 곳이다. 조합은 오는 30일 조합원총회를 열고 시공사를 선정할 예정이다. 이때 대우건설이 선정될 경우 조합이 실제로 이 같은 방법의 재건축을 추진할 가능성이 있다. 리츠에 현물 출자를 하게 되면 조합 지분 외에 공모를 통한 추가 지분 투자도 받을 예정이다. 순조롭게 진행되면 다른 건설사나 증권사도 같은 방법으로 재건축을 시도할 수 있다.

재건축 인허가권자인 서울시는 “불가능한 얘기”라고 선을 긋고 있다. 현 정부의 부동산 규제를 우회하는 ‘꼼수’라는 것이다. 업계 관계자는 “조합이 이런 방법을 선택하고 서울시가 끝끝내 불허한다면 소송전으로 번질 수도 있다”고 말했다.

양병훈 기자 hun@hankyung.com